Locazioni: casa vacanze in violazione del regolamento di condominio

Con il proliferare del turismo, la diffusione di appartamenti condominiali affittati alla stregua di un albergo ha innescato una serie di interrogativi sulla facoltà dei singoli condomini di avviare questo tipo di attività in presenza di divieti del regolamento.
Il problema è che le definizioni del regolamento condominiale fanno spesso riferimento a situazioni scomparse o poco usate (come le case alloggio) e non prevedono le recenti formule dell’affitto breve o case vacanze. Il problema si complica quando l’attività è gestita dai conduttori.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

PROFILI GENERALI DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO - Il regolamento di condominio contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Il regolamento di condominio è lo strumento di regolamentazione della vita della collettività.
L’art. 1138 del Codice civile individua un elenco di materie che necessitano di essere regolamentate: l’elencazione non è tassativa, ben potendo i regolamenti disciplinare questioni ulteriori. In base al suo contenuto, il regolamento condominiale si distingue in contrattuale e assembleare. Il contenuto del primo si estrinseca nelle norme relative all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, alla tutela del decoro dell’edificio ed alla amministrazione condominiale. Il regolamento assembleare, invece, non può in alcun modo comprimere le facoltà dei singoli condomini connesse alle proprietà esclusive o al godimento delle proprietà comuni.
Nel regolamento contrattuale si rinvengono norme che comprimono le facoltà dei condomini sulle proprietà esclusive o che limitano (o estendono) il godimento di quelle comuni. Solitamente, questo tipo di regolamento “esterno” viene predisposto dal costruttore o dall’originario unico proprietario dell’immobile ed accettato dai condomini al momento dell’acquisto delle singole unità. Nulla vieta, tuttavia, che regole limitative o estensive dei diritti possano essere assunte in un momento successivo, dai condomini, con l’unanimità dei consensi.

LE CLAUSOLE REGOLAMENTARI - Nell’àmbito dei regolamenti contrattuali (di origine sia esterna sia interna), occorre distinguere:
- le clausole con contenuto tipicamente “regolamentare”, dirette a disciplinare la conservazione, l’uso ed il godimento delle parti comuni, e
- le clausole di natura “contrattuale” che incidono sull’utilizzabilità e destinazione delle parti esclusive o che comportino restrizioni al diritto di proprietà dei singoli sulle cose comuni.
Rivestono natura regolamentare quelle clausole che concernono le modalità d’uso delle cose comuni e, in genere, l’organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali (ad esempio, il divieto di occupare temporaneamente alcune parti comuni dell’edificio), mentre hanno natura negoziale solo quelle disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi dei condomini (ad esempio, quelle che vietano di adibire l’appartamento a sala da ballo o discoteca).

USO DELLE PARTI COMUNI DA PARTE DEL CONDUTTORE - La disposizione ex art.art. 1102 del Codice civile consente al condomino di servirsi della cosa comune, “purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
Quindi, la libertà del condomino di usare la cosa comune soggiace a due ordini di limitazioni:
- di ordine oggettivo (o qualitativo), ossia attinenti alla res,
- nonché di ordine soggettivo (o quantitativo), nel senso che viene posto l’accento sul potere degli altri comproprietari di usare ugualmente la cosa in conformità del diritto di comproprietà del quale anche essi risultano titolari.
Premesso ciò, il conduttore di un’unità immobiliare sita in un edificio condominiale subentra nel godimento dell’immobile nella stessa posizione del locatore, assumendo in relazione ai beni comuni gli stessi diritti e gli stessi doveri di quest’ultimo. Si trova, quindi, rispetto al condominio, in posizione identica a quella del suo locatore.
Da ciò ne consegue, per un verso, che è tenuto al rispetto del regolamento condominiale e, per altro verso, che può utilizzare i beni comuni anche in modo più intenso, apportandovi anche delle modifiche, purché nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 del Codice civile, per la violazione dei quali risponderà non solo nei confronti del condominio ma anche del suo locatore, il quale potrebbe essere chiamato dal condominio, per culpa in eligendo e in vigilando, per rispondere degli eventuali illeciti commessi dal conduttore (Trib. Roma 23/11/2011, n. 22935).

VINCOLATIVITÀ DEL REGOLAMENTO NEI CONFRONTI DEL CONDUTTORE - Il conduttore deve servirsi della cosa da buon padre di famiglia qualunque sia l’uso per cui gli è stata locata, deve mantenere integri gli elementi del godimento, non deve mutare la forma od eccedere nel godimento concesso e deve rispettare le norme contenute nel regolamento di condominio per l’uso dei beni e dei servizi comuni, anche se nel contratto non sia stata prevista alcuna precisa clausola in tal senso (Trib. Aosta 28/06/2018, n. 198).
Invero, in caso di locazione di un bene di esclusiva proprietà di un condomino, il conduttore deve osservare le norme regolamentari, poiché quest’ultimo detenendo il bene a nome del condomino-locatore, non può trovarsi in una posizione giuridica diversa da quella del condomino-locatore. Non viene, dunque, meno la responsabilità del condomino verso il condominio per l’eventuale inosservanza delle norme regolamentari da parte del conduttore.
Ne consegue che nelle ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi, il condominio può chiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario (App. Palermo 28/01/2021, n. 1853).

LE CASE ALLOGGIO - L’interpretazione delle clausole del regolamento, qualora il senso letterale delle parole presenti un margine di equivocità, deve essere fatta, con riferimento agli elementi essenziali del contratto, soltanto attingendo alle manifestazioni di volontà contenute nel testo scritto.
Di conseguenza, tenuto conto della norma del regolamento, la Cassazione ha confermato che le clausole dei regolamenti condominiali risalenti nel tempo che vietano di destinare gli appartamenti o altri locali del fabbricato a “case di alloggio”, devono essere interpretate, applicando il principio analogico secondo cui, si considerano vietati nelle unità immobiliari dei condomini le attività di affittacamere, albergo, bed & breakfast (C. Cass. civ. 08/10/2019, n. 25139).

DIVIETO DI ADIBIZIONE DELLE UNITÀ ABITATIVE A CASE VACANZE - Il divieto, contenuto nel regolamento condominiale predisposto dai costruttori, di adibire le unità abitative di proprietà esclusiva, tra l’altro, a case di alloggio, deve intendersi riferito anche alle case vacanza, giacché il termine alloggio concerne una forma di sistemazione, albergo, rifugio, comunque temporanei.
Premesso ciò, i giudici hanno osservato che l’accertata violazione del divieto anzidetto legittima il condominio a richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore, che al proprietario locatore, poiché il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo, risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza ex art. 1176 del Codice civile, a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (Trib. Roma 10/10/2016, n. 18629).