Acquisto immobile locato, danni causati dal conduttore prima della compravendita

Il terzo acquirente, subentrando nella posizione giuridica del locatore, può invocare dal conduttore l’osservanza di tutti gli obblighi che a lui facevano carico nei confronti del locatore originario. Tuttavia, occorre chiedersi cosa accade se l’immobile acquistato presenta danni causati precedentemente dal conduttore. Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

TRASFERIMENTO DELLA COSA LOCATA - Il subingresso del nuovo proprietario nel rapporto locatizio può avvenire ed essere giustificato in assenza di consenso da parte del conduttore solo se dalla surrogazione non derivi alcun effetto liberatorio a favore del precedente proprietario nei confronti del conduttore, che non ha in alcun modo partecipato agli eventi. Ne deriva che ogni locatore resta obbligato nei confronti del conduttore in relazione alle obbligazioni già perfezionate a suo carico.
Per meglio dire, nel caso di cessione dell’immobile ad un terzo vi è una surrogazione nella posizione di locatore: pertanto, il terzo acquista i medesimi diritti e obblighi che aveva il cedente. Difatti, con la norma ex art. 1602 del Codice civile, il Legislatore ha previsto che il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.
Come sottolineato dai giudici, il principio stabilito in materia di locazione dall’art. 1602 del Codice civile, che fissa nel momento dell’acquisto del bene locato il subingresso dell’acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio, ex art. 1599 del Codice civile del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo e comporta, invece, che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l’unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore.
Ne consegue che l’acquirente dell’immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto. Il fenomeno successorio, in conclusione, costituisce il nucleo giuridico di vicende come quella in esame, e non può essere pretermesso, né dagli eredi nel caso di successione e titolo universale, né dal proprietario che da nudo diventa pieno o dall’acquirente nel caso di successione a titolo particolare, rimanendo insormontabile in entrambi i casi la barriera cronologica, che è parimenti giuridica, rappresentata proprio dalla sostituzione, nel rapporto locatizio, del soggetto che rivestiva il ruolo di locatore con altro soggetto (C. Cass. civ. 30 settembre 2019, n. 24222).

L’OBBLIGO DELLA RESTITUZIONE DELLA CAUZIONE - In tema di locazione, l’acquirente subentra all’alienante nel rapporto locatizio, nella posizione di locatore e, sul piano sostanziale, in forza dell’art. 1602 del Codice civile, il subingresso dell’acquirente nei diritti ed obblighi derivanti dal contratto di locazione avviene nel momento dell’acquisto del bene locato, con la conseguenza che detto acquirente è terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto (Trib. Cagliari 7 marzo 2018, n. 738). Ciò porta alla conseguenza che il nuovo acquirente è tenuto anche alla restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore.
Ne discende che il venditore del bene locato ha l’obbligo di trasferire il possesso della cauzione ricevuta, salva l’ipotesi di un esplicito diverso accordo con l’acquirente (Trib. Trento 20 settembre 2017, n. 908). Applicando tale principio, ognuno dei proprietari che si sono succeduti è tenuto, in ragione del tempo in cui ha avuto la titolarità dell’immobile, alla corresponsione degli interessi al conduttore (Trib. Milano 28 marzo 2009, n. 4157).

LEGITTIMAZIONE DEL NUOVO ACQUIRENTE - Deve riconoscersi al terzo acquirente la piena legittimazione ad agire per convalida di sfratto anche per una finita locazione antecedente al suo acquisto, per la duplice ragione dell’ultrattività degli effetti tipici del contratto di locazione (obbligo di restituzione) rispetto alla scadenza della durata della locazione e dell’espresso contenuto derogatorio dell’art. 1602 del Codice civile rispetto al principio sancito nell’art. 1372 del Codice civile, in favore del terzo acquirente che, in assenza di una contraria previsione normativa, non può essere circoscritta entro la scadenza della durata della locazione (App. Roma 25 ottobre 2011, n. 4216).
Diversamente, deve escludersi la legittimazione passiva del nuovo acquirente nell’azione di ripetizione delle somme indebitamente versate, per il periodo precedente il suo acquisto, dal conduttore che può, pertanto, ripetere dette somme, nei confronti anche dei precedenti locatori, nel termine di sei mesi dalla materiale riconsegna dell’immobile locato (Trib. Roma 30 marzo 2012, n. 7699).

DANNI PERMANENTI VERIFICATISI PRIMA DELLA COMPRAVENDITA - L’acquirente dell’immobile locato, subentrando dal giorno dell’acquisto in tutti i diritti e gli obblighi del rapporto che non siano già esauriti, assume la qualità di locatore ed ha, quindi, azione per ottenere dal conduttore il risarcimento dei danni conseguenti alla mancata riparazione della cosa locata, i quali, ancorché verificatisi prima della vendita, siano esistenti a tale momento.
Tale azione è, tuttavia, condizionata dal fatto che non risulti che della minore efficienza della cosa locata si sia tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita (in tal senso C. Cass. civ. 17 aprile 2023, n. 10203; C. Cass. civ. 9 aprile 2015, n. 7099; C. Cass. civ. 15 luglio 2008, n. 19442).