Le obbligazioni del locatore derivanti dal contratto di locazione commerciale

Con il termine obbligazione intendiamo il rapporto tra due soggetti - il soggetto passivo (debitore) e quello attivo (creditore) - in forza del quale il primo è tenuto nei confronti del secondo ad eseguire una determinata prestazione. Elementi del rapporto obbligatorio sono, quindi, innanzitutto i soggetti (attivo e passivo), che devono essere determinati o determinabili, e, in secondo luogo, l’oggetto, ossia la prestazione. La prestazione deve avere le seguenti caratteristiche:

L’art. 1575 del Codice civile riguarda le locazioni in genere, sia che il godimento della cosa non esiga l’attività del conduttore, sia che consista nell’adibirla a scopo produttivo. Peraltro, la locazione dei beni produttivi, e ancora più particolarmente quella che ha per oggetto i fondi rustici contemplano speciali diritti ed obblighi delle parti, onde accanto alle obbligazioni principali e generali del locatore sussistono, e formeranno oggetto di esame, altri obblighi o particolarità

La prima obbligazione del locatore è quella di consegnare la cosa locata in modo che il conduttore sin dall’inizio venga posto in condizione di trarre dalla cosa il godimento che si è ripromesso. A tal proposito, l’art. 1578 del Codice civile prevede che, se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Inoltre, il loca

L’art. 1578 del Codice civile esclude la rilevanza dei vizi conosciuti o riconoscibili con l’ordinaria diligenza (Trib. Lodi 24/01/2024).

In caso di vizi non conosciuti e non facilmente conoscibili, i c.d. “vizi occulti”, che diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità della cosa all’uso pattuito, al conduttore spettano non solo i rimedi della risoluzione del contratto o della riduzione del corrispettivo

L’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato di servire all’uso convenuto è subordinato alla co

Per avere un vizio ex art. 1578 del Codice civile, il difetto deve:

* essere relativo alla struttura o funzionalità strutturale dell’immobile,

* incidere

L’immobile, oggetto della locazione, deve essere idoneo sotto il profilo urbanistico-edilizio, al conseguimento dell’abitabilità: ove det

Le immissioni derivanti da immobili vicini non sono idonee ad integrare vizio della cosa locata, agli effett

In relazione alla consegna dell’immobile, è inevitabile chiedersi se nelle locazioni ad uso diverso dall&rsqu

Secondo un primo orientamento, la mancanza di titoli che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio ed il regolare svolgimento di una determinata attività, costituisce inadempimento del locatore, tale da giustificare la risoluzione del c

Secondo altro orientamento, qualora il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna. Ne consegue che, in tale ipotesi, egli non p

Tra i due diversi indirizzi giurisprudenziali sopra esaminati si colloca un’ulteriore tesi intermedia, secondo cui l’inadempimento del locatore può configurarsi quando la mancanza di titoli autorizzativi per l’esercizio lecito dell’attività del conduttore secondo l’uso pattuito, dipenda da carenze intri

Infine, secondo altro orientamento, la diretta inerenza della nozione di “vizio” della cosa locata alla struttura materiale del bene, porta ad escludere dal tema dei vizi della cosa, oltre che da quello sulla validità contrattuale, tutti i casi in cui il bene concesso in godimento sia privo dei titoli amministrativi necessari od indispensabili ai fini della utilizzazione della stessa cosa, in sé considerata (ossia, secondo la propria destinazione economica), o in conformità all&r

Come indicato dall’art. 1576 del Codice civile, il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore. Dunque, interpretando la disposizione in commento, l’obbligazione del locatore non è istantanea ma esige una prestazione continuata e la continuazione, per così dire, cessa con lo spirare del termine del contratto.

Il Legislatore mantiene la distinzione tra riparazioni, sia ordinarie che

L’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’

Non rientra nell’oggetto della prestazione del locatore l’adeguamento iniziale del bene per lo svolgimento del

Gli artt. 1575 e 1576 del Codice c

Le obbligazioni del locatore non comprendono l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’Autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all’uso convenuto. Altresì, il locatore non è tenuto a rimborsare al conduttore le spese soste

Gli obblighi di manutenzione finalizzati a mantenere le condizioni igienico-sanitarie dell’immobile (previste dal Re

Il proprietario del bene locato resta custode delle strutture murarie dell’immobile e degli impianti in esse conglobati, in quanto beni che non passano nella custodia del conduttore, sui quali questi non ha alcuna possibilità di intervenire per prevenire o riparare un danno.

Ne deriva che, se dalla struttura muraria si stacc

L’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo,

Il Legislatore, con le disposizioni ex artt. 1585 e 1586 del Codice civile, ha previsto ulteriori obblighi per il locatore. In particolare:

* in base alla disposizione ex art. 1585 del Codice civile, il locatore è t

La norma ex art. 1585 del Codice civile differenzia a seconda che si tratti di molestie di diritto o di fatto, individuando il criterio discretivo nella circostanza che il terzo autore della condotta molestatrice pretenda

La molestia di diritto, per la quale è stabilito l’obbligo di garanzia del locatore, si verifica quando un terzo, reclamando sul bene locato diritti reali o personali in conflitto con le posizioni accordate al conduttore dal contratto locativo, compia atti di esercizio della relativa pretesa implicanti la perdita o la menomazione del godimento de

Il conduttore ha diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che, con il proprio comportamento, gli arrechi danno nell’uso o nel godimento dell’immobile locato, avendo un’autonoma legittimazione per proporre l’azione di responsabilità contro l’autore di tale danno, ai sensi dell’art. 1585, comma 2, del Codice civile (Cass. civ. 5 maggio 2020, n. 8466).

In base all’art. 1586 del Codice

Il condominio che faccia valere, nei confronti del proprietario-locatore, la violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare i singoli locali di

A norma degli artt. 1586 e 1777 del Codice civile - che esprimono una regola generale applicabile anche fuori dell’ambito dei contratti di locazione e di deposito - il convenuto in un’azione di rivendica, che in

La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se il locatore abbia violato i limiti dei pot

La norma dell’art. 1

L’esonero del locatore dalla garanzia per molestie di fatto subite ad opera di terzi dal conduttore presuppone l’immissione di quest’ultimo nella detenzione qualificata del bene che avviene con la consegna ex