Tutela dell’avviamento del conduttore nelle locazioni commerciali

L’avviamento è la capacità dell’impresa di generare utili in virtù della notorietà acquisita nel tempo presso la clientela e legata all’ubicazione dei locali.

L’avviamento può dipendere da diversi fattori, tra i quali rileva, però, anche la stabilità della clientela che l’impresa ha acquisito grazie ad una particolare ubicazione sul territorio. Il bene tutelato dalla legge è appunto costituito dall’avviamento creato dal conduttore a mezzo dello svolgimento della propria attività nell’immobile locatogli e l’indennità è volta a ripristinare l’equilibrio economico e sociale normalmente turbato per effetto della cessazione della locazione, così da compensare il conduttore della utilità perduta e da evitare che il locatore si avvantaggi dell’incremento di valore acquisito dall’immobile per effetto dell’attività svoltavi dal conduttore.

Il pagamento dell’indennità di avviamento commerciale riveste pertanto una funzione riparatoria, mirando a compensare i disagi e i costi che il titolare/conduttore dovrà affrontare, a causa d

L’art. 34, comma 1, L. 392/1978 prevede che in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’art. 27, L. 392/1978 medesima, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore, il conduttore ha diritto:

* per le attività indicate ai num. 1) e 2) dell’art. 27 (cioè adibiti ad una delle attività industriali, commerciali, ecc.), ad una

Primo presupposto necessario per l’insorgenza del diritto all’indennità è il rilascio dell’immobile locato, questo essendo il fatto causativo della perdita dell’avviamento.

Si tratta del diritto all’indennità per l’avviamento commerciale nel caso in cui il rapporto cessi per causa non dovuta a risoluzione per inadempimento, o a disdetta o recesso del conduttore, o ad una procedura concorsuale.

Invero, l’indennità per perdita dell’avviamento non è dovuta in caso di recesso del conduttore, o per sua iniziativa oppure in adesione ad un patto di risoluzione e, quindi, se la cessazione è riferibile alla volont�

Ulteriore presupposto normativo è che l’immobile sia adibito, in modo primario e non marginale, a rapporti comportanti contatti con la collettività indeterminata dei fruitori finali di un bene o di un servizio, rispetto ai quali abbia rilievo l’ubicazione del luogo in cui esso è prestato, così intendendosi il riferimento dell’art. 35, L. 392/1978 al “pubblico degli utenti e dei consumatori”.

Ai fini del riconoscimento del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, rileva che i locali locati siano effettivamente destinati ad attività che comportino il contatto con il pubblico e che, quindi, tali locali siano aperti alla frequentazione diretta e indifferenziata dei clienti che abbiano necessità e interesse ad entrare in contatto con l’impresa, mentre non ha alcun rilievo l’entità numerica della cerchia degli avventori raggiunta o il manc

Si pone spesso il problema della debenza, o meno, dell’indennità di avviamento in tutti quei casi in cui all’interno dell’immobile locato vengano esercitate congiuntamente più attività delle quali solo una, o alcune, comportino il contatto con il pubblico.

Invero, in caso di locazione di immobili ad uso promiscuo, ossia per lo svolgimento di attività plurime, alcune soltanto delle quali comportino il contatto diretto con il pubblico, la prevalenza di queste rispetto alle altre deve essere provata dal conduttore che, alla cessazione del rapporto, reclami dal locatore la corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

Ebbene, come sottolineato in giurisprudenza:

I centri commerciali assumono una funzione attrattiva di clientela, che costituisce il risultato del richiamo operato dalle singole attività che vi hanno sede, in una sorta di sinergia reciproca. Pertanto, non è possibile distinguere un avviamento proprio del centro, che non sia anche proprio di ciascu

Nel giudizio avente ad oggetto il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento, qualora l’attività del conduttore comportante contatti diretti con il pubblico sia stata autorizzata dalla pubblica amministrazione con la previsione di prescrizioni da osservarsi nello svolgimento N7, la circostanza che il conduttore abbia svolto l’attività senza il rispetto di quelle prescrizioni non può essere dedotta dal locatore come ragione per escludere la spettanza della detta indennità, sul presupposto che lo svolgimento dell’attività non fosse lecit

L’art. 34, comma 2, L. 392/1978 prevede che il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

In tal caso, l’affinità tra l’attività esercitata nell’immobile locato dal conduttore uscente e quella intrapresavi dal conduttore entrante va accertata non gi�

Come osservato nei paragrafi precedenti, l’obbligazione incombente sul conduttore di rilasciare l’immobile alla scadenza del contratto e l’obbligazione gravante sul locatore di corrispondergli l’indennità di avviamento commerciale sono legate da un rapporto di reciproca dipendenza, tanto che ciascuna delle prestazioni non è esigibile in mancanza dell’adempimento, o dell’offerta di adempimento, dell’altra.

L’art. 35 della L. 392/1978 prevede che le disposizioni riguardanti il riconoscimento dell’avviamento non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili:

* utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori;

* destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili com

Nonostante la tutela legale, in alcuni casi, le parti possono prevedere una rinuncia del diritto da parte del conduttore all’indennità di avviamento. In tal contesto, però, bisogna operare una distinzione fra:

* il caso in cui l’indennità venga esclusa o ridotta direttamente e originariamente nel contratto di locazione per volontà del locatore e accettata dal conduttore;

* il caso in cui l’indennità venga esclusa o ridotta successivamente alla conclusione del contratto di locazion