Locazioni, danni provocati da terzi ammessi all’uso dell’immobile

In generale, al conduttore spetta risarcire eventuali danni provocati nell’immobile locato, salvo che questo possa dimostrare che non siano dipesi da lui o che siano una mera conseguenza del normale deperimento dettato dall’uso quotidiano del bene. A tal proposito, però, occorre interrogarsi sugli eventuali danni cagionati da persone di sua conoscenza all’uso o al godimento della cosa.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

ANALISI NORMATIVA - Il Legislatore ha previsto che il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. In particolare, il comma 2 dell’art. 1588 del Codice civile prevede che il conduttore è pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa.
Dunque, interpretando la disposizione in commento, il conduttore, a norma dell’art. 1587, n. 1) del Codice civile, deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata per l’uso determinato; sicché, deve provare che ha custodito la cosa con la comune diligenza.
Per meglio dire, oltre dare il corrispettivo nei termini convenuti, il conduttore deve servirsi dell’immobile per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze. Il diritto di godimento del conduttore non è, pertanto, illimitato, ma va esercitato entro l’àmbito delle singole e specifiche facoltà che risultano in modo espresso dalle condizioni pattizie o che, comunque, si desumono, anche in modo indiretto, dalle circostanze esistenti al momento della stipula della convenzione contrattuale (C. Cass. civ. 11/05/2007, n. 10838).

LA RESTITUZIONE DELLA COSA LOCATA - Il dovere di restituire il bene, pur non essendo espressamente previsto dall’art. 1587 del Codice civile tra le obbligazioni principali nascenti dal contratto di locazione a carico del conduttore, va certamente annoverato tra queste ultime. Quindi, cessato il contratto di locazione, sia in caso scadenza naturale sia per disdetta anticipata, sorge in capo al conduttore l’obbligo di restituire il bene locato.
L’art. 1590, comma 1, Codice civile dispone, infatti, che, al termine del contratto, il conduttore deve restituire il bene locato nello stato medesimo in cui lo ha ricevuto, salvo il consumo o il deterioramento causato dall’uso conforme alla destinazione pattuita. L’obbligazione restitutoria del conduttore ha fondamento contrattuale e, conseguentemente, è contrattuale la natura della responsabilità per il suo inadempimento.
Invero, l’obbligazione di restituire la cosa locata non ha carattere sinallagmatico, ma scaturisce dalla natura propria della locazione che è contratto a termine; essa nasce alla scadenza della locazione ed ha natura contrattuale, proprio in quanto derivante dal contratto stesso.

LE RESPONSABILITÀ DA CUSTODIA - Ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 del Codice civile, è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la res che ha dato luogo all’evento lesivo; rapporto che postula l’effettivo potere sulla res, ossia la disponibilità giuridica e materiale della stessa che comporti il potere-dovere di intervento su di essa. In caso di locazione dell’immobile, si determina anche il trasferimento al conduttore della disponibilità del bene locato con conseguente obbligo di custodia dello stesso.
Pertanto, come sottolineato dai giudici, la responsabilità ex art. 2051 del Codice civile implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all’evento lesivo, di talché in caso di danni derivanti dall’immobile locato, mentre al proprietario sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva sempre la custodia anche dopo la locazione, grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell’immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità (Trib. Napoli 29/07/2019, n. 7536).
Da ciò consegue che la locazione determina il passaggio al conduttore, che ne è costituito detentore, della custodia dell’immobile locato e delle sue pertinenze.
Secondo le regole della responsabilità da custodia, il conduttore, pertanto, si libera dal suddetto titolo di responsabilità ex art. 2051, Codice civile solo dando prova del caso fortuito che può consistere anche nella dimostrazione che il fattore determinante il danno ha riguardato strutture o apparati dell’immobile sottratti alla disponibilità del conduttore e, pertanto, estranei alla sua sfera di vigilanza (Trib. Bologna 22/02/2011, n. 508).

DANNI CAGIONATI ALLA COSA LOCATA DOPO LA RISOLUZIONE E PRIMA DELLA RICONSEGNA - La responsabilità del conduttore verso il locatore per i danni cagionati da terzi alla cosa locata dopo la risoluzione del contratto, ma prima della riconsegna del bene, ha natura contrattuale, atteso che la caducazione del contratto non determina l’automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione, che permangono, ex art. 1591 del Codice civile, sino all’esatto adempimento dell’obbligazione del conduttore di riconsegna del cespite, la quale rimane inadempiuta ogniqualvolta il locatore non riacquisti la disponibilità del bene locato in modo da farne uso secondo la sua destinazione e, dunque, anche quando l’immobile risulti inutilizzabile perché danneggiato o ancora occupato da cose del conduttore (C. Cass. civ. 25/07/2022, n. 23143; Trib. Torino 11/10/2022, n. 3935).

COMPORTAMENTI DEGLI APPARTENENTI AL NUCLEO FAMILIARE O DEI TERZI IMMESSI NELL’IMMOBILE - Il nucleo familiare è costituito, oltre che dalle persone che compongono la famiglia in senso stretto, e che hanno il reciproco diritto-dovere di abitare sotto lo stesso tetto, anche da quelle altre persone che abitualmente vivono con il conduttore in quanto a lui legate da vincoli di sangue o di affinità ovvero in virtù di un obbligo di mutua assistenza.
Pertanto, il nucleo familiare da considerare legittimamente presente nell’alloggio all’atto della sua eventuale scissione - al fine di ritenere consentita la permanenza in esso di alcuni suoi componenti non trasferitisi altrove insieme al conduttore - è il nucleo che si è consolidato nella sua consistenza attuale e non quello che formava la famiglia del locatario al momento della stipula del contratto.
Premesso ciò, l’inquilino è responsabile dei propri comportamenti in relazione alla cosa locata, ma è responsabile anche dei comportamenti degli appartenenti al suo nucleo familiare, sempre beninteso che le molestie siano determinate da attività svolte nell’abitazione data in locazione.
In questi termini, la Suprema Corte (C. Cass. civ. 28/11/1981, n. 6356) ha ritenuto che la titolarità del rapporto di locazione implica che l’inquilino debba impedire lo svolgimento, nell’abitazione locatagli, di immissioni intollerabili all’esterno (rumori, fumi, esalazioni, ecc.). La colposa violazione di tale obbligo, che trova rispondenza in un principio di responsabilità sociale, è fonte di responsabilità dell’inquilino. Difatti, in tale contesto, opera una presunzione di colpa, “qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile” e ciò anche quando si tratti di danni cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa locata.
In tale contesto, secondo i giudici, si tratta di fatti riconducibili a scelte proprie del conduttore circa le modalità d’uso del bene e svolgendosi, la condotta del terzo, entro la sfera di vigilanza riservata al conduttore, senza che al terzo venga attribuito un autonomo potere di disponibilità sull’immobile, salvo che non versi in una situazione di detenzione qualificata (C. Cass. civ. 15/12/2003, n. 19185; Trib. Larino 03/10/2015, n. 308).