Manutenzione della caldaia di una casa in affitto

Le spese inerenti alla manutenzione, sostituzione o revisione della caldaia danno sempre luogo a contrasti tra inquilino e proprietario dell’immobile, quando l’appartamento sia stato dato in affitto. Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

ANALISI NORMATIVA - Come precisato dall’art. 1576 del Codice civile, il locatore (proprietario) deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (l’inquilino).
La norma ex art. 1609 del Codice civile precisa che le “piccole riparazioni” a carico dell’inquilino sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Tali riparazioni, in mancanza di patti, sono determinate dagli usi locali.
Le indicazioni normative sono completate dalle indicazioni della legge sulle locazioni degli immobili urbani (L. 392/1978) e (in base alla tipologia contrattuale) dal D. Min. Infrastrutture e Trasp. 16/01/2017. Quest’ultima normativa (Allegato D - tabella oneri accessori, ripartizione fra locatore e conduttore) alla voce “Impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua”, prevede:
- a carico del locatore le spese riguardanti l’installazione e sostituzione degli impianti e l’adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti;
- a carico del conduttore le spese riguardanti la manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario; la pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale; la lettura dei contatori; l’acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua.

LA MANUTENZIONE A CARICO DEL CONDUTTORE - In sintesi, salvo diversi accordi tra le parti, tra le spese a carico dell’inquilino ci sono la manutenzione della caldaia e dei suoi componenti e la pulizia periodica dei filtri a ogni cambio di stagione. Invero, tutti i costi inerenti all’uso quotidiano della caldaia, alla conseguente manutenzione ordinaria e al controllo periodico spettano all’inquilino, sulla base del principio che in generale a lui competono tutte le spese inerenti all’utilizzo e al normale logorio dei beni. Allo stesso modo, è sempre l’inquilino a dover sostenere le spese per la fornitura del calore (acquisto del combustibile), la forza motrice per il bruciatore, l’energia elettrica e l'acqua. Competono all’inquilino anche gli adempimenti relativi al libretto della caldaia, la lettura dei contatori nonché la tassa ASL relativa alla verifica dell’impianto.
Dunque, spettano all’inquilino le spese necessarie alla riparazione della caldaia, indipendentemente dal fatto che essa abbia già subìto una prima sostituzione (Trib. Salerno 28/11/2007, n. 2702).

SPESE E RESPONSABILITÀ DEL LOCATORE - Deve invece occuparsi il proprietario di tutte le spese che non rientrano nell’ordinaria manutenzione, come ad esempio l’installazione, il rifacimento e la manutenzione straordinaria degli impianti di produzione dell’acqua calda e di condizionamento.
In caso di rottura dell’impianto, spetta al padrone di casa pagare i costi per la sostituzione della caldaia o di singole parti di essa quando ciò deriva dalla vetustà dell’apparecchio o da caso fortuito (si pensi a un fulmine o un corto circuito).
Inoltre, in tema di risarcimento danni da cose in custodia ex art. 2051 del Codice civile, originati da un bene immobile condotto in locazione, sussiste la responsabilità sia del proprietario dell’immobile che del conduttore ove i pregiudizi siano derivati non solo dal difetto di costruzione dell’impianto (nella specie, idraulico) conglobato nelle strutture murarie, ma anche da una negligente utilizzazione di esso (nella specie, della caldaia) da parte del conduttore (Cass. civ. 09/06/2016, n. 11815).
Infine, come sottolineato in giurisprudenza, il proprietario di un immobile è responsabile per la morte dei suoi affittuari dovuta al cattivo funzionamento della caldaia, anche quando non c’è un contratto di locazione (Cass. pen. 15/01/2014, n. 1508).

RIMBORSO SPESE URGENTI SOSTENUTE DAL CONDUTTORE - In materia di locazione, ai sensi dell’art. 1577 del Codice civile, qualora trattasi di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.
In pratica, acclarata la necessità di eseguire nell’immobile locato riparazioni necessarie ed urgenti, nonché la conoscenza di tale necessità da parte del locatore e la sua conseguente inerzia a provvedere alla riparazione entro un esiguo termine e considerata l’entità ed il carattere urgente dei lavori, il conduttore può provvedere autonomamente alle riparazioni medesime, maturando di conseguenza un diritto di rivalsa delle relative spese nei confronti del locatore.
Su tale aspetto, i giudici, nel caso della rottura e conseguente sostituzione di una caldaia, trattandosi di manutenzione straordinaria e, dunque, gravante sul locatore, in accoglimento della domanda di parte conduttrice, hanno condannato il locatore al rimborso delle spese sostenute per detta sostituzione (Trib. Potenza 05/05/2010, n. 500).

OMESSA MANUTEZIONE E RESPONSABILITÀ DEL CONDUTTORE - Se, invece, la riparazione si è resa necessaria perché l’inquilino non ha provveduto alla manutenzione ordinaria, e quindi per sua negligenza nella conservazione della stessa, le spese sono a carico di questo stesso e non del proprietario.
Difatti, il criterio discriminativo delle piccole riparazioni che la legge pone a carico dell’inquilino, distinguendole e separandole dalle riparazioni poste a carico del locatore dall’art. 1576 del Codice civile quale estrinsecazione dell’obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto, deve essere tratto da un concetto d’insieme di tenuità del valore economico e tecnico, di destinazione, di uso e di necessario affidamento della cosa locata.
Invero, la disposizione contenuta nell’art. 1609 del Codice civile - secondo cui sono a carico del conduttore di immobile urbano solo le spese di piccola manutenzione della cosa locata rese necessarie dal deterioramento prodotto dall’uso, così riversandosi sul locatore anche l’obbligo delle altre spese di piccola manutenzione - comporta che il locatore, il quale agisce contro l’inquilino per il rimborso delle spese di riparazione dell’immobile che assume dipendenti dall’omessa manutenzione dovuta da quest’ultimo, ha l’onere di dimostrare, in conformità con le regole generali sull’onere della prova, i presupposti del relativo diritto, e quindi che si tratti di danni conseguenti all’assenza di riparazioni di piccola manutenzione rese necessarie dal deterioramento prodotto dall’uso (Cass.civ. 27/05/2005, n. 11289).
Quindi, al momento del rilascio dell’immobile, il conduttore risponde per il deterioramento risultante da un uso difforme da quello pattuito o dalla mancata esecuzione della piccola manutenzione, ma non del cattivo stato locativo dell’immobile conseguente ad un uso in conformità del contratto (Trib. Roma 18/02/2013, n. 4030).