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Ultimo aggiornamento
22/06/2022

Fabbricati “collabenti” (ruderi): disciplina catastale, edilizia e fiscale

A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
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DISCIPLINA CATASTALE SUI FABBRICATI COLLABENTI
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Riferimenti normativi

Nell’ambito delle categorie catastali (vedi Le categorie catastali, definizione e attribuzione), la categoria F/2 - “Unità collabenti”, riguarda quelle unità immobiliari che, prese nello stato in cui si trovano, non sono in grado di produrre reddito (quindi privi di rendita catastale): unità immobiliari fatiscenti, ruderi, unità immobiliari p

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Presupposti per l’iscrizione in catasto

A tale proposito, nella Nota dell’Agenzia entrate 30/07/2013, n. 29439 viene precisato che l’iscrizione nella categoria F/2 prevede la presenza di un fabbricato che abbia perso del tutto la sua capacità reddituale.

Da ciò consegue che la stessa categoria non è ammissibile, ad esempio, quando l’unità che si vuole c

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Modalità per l’accatastamento

Occorre in proposito fare riferimento alle modalità semplificate per la denuncia delle costruzioni di scarsa rilevanza cartografica o censuaria di cui all’art. 7 del D.M. 28/1998, ed all’art. 6 del D.M. 28/1998 medesimo, comma 1, lettera c), ove si legge che tali modalità possono essere utilizzate, tra l’altro:

- per le costruzioni non ab

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Compravendita e dichiarazioni catastali

L’art. 19 del D.L. 31/05/2010, n. 78 prevede che gli atti pubblici o scritture private aventi ad oggetto diritti reali su fabbricati, a pena di nullità, devono contene

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INTERVENTI EDILIZI SUI FABBRICATI COLLABENTI
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Nuova costruzione o ristrutturazione

La ricostruzione di un rudere non può essere tecnicamente considerata un intervento di “demolizione e ricostruzione” (che a sua volta rientra nella categoria degli interventi di “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lettera d), ma può ugualmente rientrare nel conc

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Prove della consistenza preesistente del rudere

La presenza di prove certe che consentano di verificare la consistenza preesistente dell’edificio è indispensabile per poter qualificare l’intervento di ricostruzione come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione.

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Demolizione di rudere

Si segnala inoltre che TAR Lazio Roma 27/03/2018, n. 3416, ha escluso che interventi di mera demolizione di opere già esistenti in condizioni “fatiscenti” e prive di un qualsiasi valore possano essere annoverati tra gli interventi imponenti il previo rilascio del permesso di cos

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ASPETTI FISCALI SUI FABBRICATI COLLABENTI
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Agevolazioni per ristrutturazioni e risparmio energetico

Le agevolazioni in parola presuppongono l’intervento su un edificio “preesistente”; pertanto, vanno in primo luogo richiamate le considerazioni sopra svolte in merito alla necessità di prove certe che consentano di determinare la preesistente consistenza del fabbricato, al fine di poter qualificare l’intervento di ricostruzione come “ristrutturazione edilizia” e considerarlo agevolabile ai fini delle varie fattispecie (ad esempio, Bonus ristrutturazioni, Sismabonus, Ecobonus, Superbonus).


Per il resto, in applicazione dei principi consolidati relativamente alle agevolazioni per gli interventi edilizi, le detrazioni spettano anche per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2, a condizione che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse allo specifico beneficio (ad esempio, categoria residenziale se si tratta di Bonus ristrutturazione).

Le unità collabenti - pur essendo la categoria catastale riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito - possono infatti essere considerate come edifici esistenti, trattandosi d

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Tributi locali (IMU e TASI)

Relativamente all’Imposta municipale propria (IMU) e al Tributo per i servizi indivisibili (TASI), i fabbricati collabenti, essendo sprovvisti di rendita catastale, non sono soggetti in quanto privi dell’attitudine contributiva (vedi comma 741 R, art. 1 della L. 160/2019).

Infatti, il menzionato comma 741 R, art. 1 della L. 160/2019, detta la definizione di “fabbricato”, disponendo che, come tale, si intende “l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale”.

Tale nuova definizione introdotta a partire dal 2020, se da un lato come detto certifica che il fabbricato collabente non è soggetto a IMU e TASI; tuttavia, comporta il superamento del precedente orientamento giurisprudenziale secondo il quale gli immobili collabenti erano da considerare comunque fabbricati, ma poiché pr

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Agevolazioni prima casa

L’Agenzia delle entrate, con Interpello 30/08/2019, n. 357 Visualizza PDF, ha chiarito che non è possibile estendere le agevolazioni prima casa ai fabbricati “collabenti” (ruderi), trattandosi in questi casi di un’ipotesi di in

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