Categorie catastali fittizie, Superbonus fruibile per unità F/2 e F/4

Nel presente contributo viene analizzata la tematica relativa alla fruibilità del Superbonus per le unità immobiliari assegnate alle categorie F/2, F/3, F/4, considerate “categorie fittizie” (vedi Le categorie catastali, definizione e attribuzione).
A tal proposito, nella Circ. Ag. Territorio 29/10/2009, n. 4/T, par. 3.3, è stato chiarito che la scelta di istituire tali categorie fittizie, è stata rinvenuta a seguito dell’esigenza dei soggetti titolari di immobili di identificare porzioni immobiliari, che di per se stesse non costituiscono unità immobiliari, per le finalità più disparate (tra cui, ad esempio, compravendita, iscrizione di ipoteche su porzioni di unità immobiliari urbane, donazioni di parti di immobili non costituenti unità immobiliari urbane).

SUPERBONUS PER UNITÀ COLLABENTI (F/2) - Le unità immobiliari censite nella categoria F/2, al sussistere di determinate condizioni, possono accedere al Superbonus. In particolare, le detrazioni spettano anche per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2, a condizione che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze).
Le unità collabenti, pur essendo la categoria catastale riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, possono infatti essere considerate come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente.
Tale orientamento è stato confermato anche nell’Interpello 599/2021, dove è stato ribadito quanto affermato nella Circolare n. 7/E del 2021, secondo cui spettano le detrazioni di cui all’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente.
Per quanto concerne la parte di lavori riconducibili all’efficientamento energetico per gli edifici collabenti, nei quali l’impianto di riscaldamento non è funzionante, deve essere dimostrabile che l’edificio era dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal D. Leg.vo 192/2005. Ciò in quanto, ai fini del Super-Ecobonus, gli edifici oggetto degli interventi devono avere determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, devono essere dotati di impianti di riscaldamento.

SUPERBONUS PER UNITÀ IN CORSO DI COSTRUZIONE (F/3) - La fattispecie delle unità immobiliari censite nella categoria F/3 è stata costantemente interpretata dall'Agenzia delle entrate come unità immobiliare non ancora venuta a esistenza e quindi non agevolabile, dal momento che ai fini della fruizione dei benefici fiscali è condizione indispensabile che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari e su edifici “esistenti”.
Anche nell’Interpello 609/2021 è stato confermato tale orientamento, ribadendo che le unità immobiliari accatastate in categoria F/3 non possano concorrere alla formazione della spesa massima ammissibile al fine di fruire delle agevolazioni previste per gli interventi trainanti, poiché occorre tener conto del numero di unità immobiliari esistenti all'inizio dei lavori.

La presenza in condominio di unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 non preclude, tuttavia, la possibilità al condominio di accedere al Superbonus, se le restanti unità immobiliari sono diversamente accatastate ed hanno natura residenziale, sempre che venga rispettata per gli interventi trainanti di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro, l'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio esistente, calcolata senza considerare le unità in corso di costruzione. Tuttavia, le unità accatastate nella categoria F/3 non concorrono alla formazione della spesa massima ammissibile e non possono essere oggetto di interventi trainati.

SUPERBONUS PER UNITÀ IN CORSO DI DEFINIZIONE (F/4) - Le unità immobiliari accatastate in categoria F/4, invece, possono concorrere alla formazione della spesa massima ammissibile alle agevolazioni, trattandosi di immobili per lo più terminati, la cui destinazione d’uso e la consistenza non sono state ancora definite.
Con il citato Interpello 599/2021, analizzando una fattispecie concreta, è stato infatti chiarito che sono agevolabili al 110% gli interventi eseguiti su un fabbricato accatastato in categoria F/4, potendosi esso ritenere esistente. Quanto sopra, tuttavia, a condizione di poter dimostrare l’idoneità dell’immobile al suo utilizzo, o il suo effettivo utilizzo secondo natura e destinazione, tramite documentazione precedente l’avvio dei lavori, idonea ad attestare lo stato dei luoghi, la funzionalità degli impianti e l’utilizzabilità degli spazi (documentazione fotografica, perizie, certificato di residenza, utenze, ecc.).
Inoltre la detrazione spetta nella misura del 110% a condizione che nel titolo edilizio venga previsto il cambio di destinazione d’uso dello stesso in abitativo.