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Ultimo aggiornamento
05/01/2021

Rivalutazione dei terreni edificabili e agricoli e delle partecipazioni non negoziate

DISCIPLINA DELLA RIVALUTAZIONE DEI TERRENI EDIFICABILI E AGRICOLI (Regole generali del meccanismo e vantaggi; Tempistiche e termini di scadenza e aliquota d’imposta; Dettagli della disciplina; Recupero delle imposte pagate in eventuali precedenti rivalutazioni; Esempi pratici applicativi) - PRINCIPALI INDICAZIONI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE (Versamento effettuato oltre la scadenza; Mancato utilizzo del valore rivalutato; Mancato versamento delle rate successive; Giuramento perizia successivo all’atto; Omessa indicazione del valore rivalutato nell’atto; Ulteriori precisazioni varie) - VALUTAZIONI DI CONVENIENZA (Variabili di convenienza generali; Valutazioni in caso di trasferimento di diritti reali di godimento; Riepilogo delle variabili di convenienza) - RIVALUTAZIONE DI PARTECIPAZIONI SOCIETARIE - MODALITÀ DI VERSAMENTO E INDICAZIONE IN DICHIARAZIONE DEI REDDITI.
A cura di:
  • Stefano Baruzzi
  • Redazione Legislazione Tecnica

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DISCIPLINA DELLA RIVALUTAZIONE DEI TERRENI EDIFICABILI E AGRICOLI
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Regole generali del meccanismo e vantaggi

La rivalutazione dei terreni edificabili e con destinazione agricola è un’opportunità (non un obbligo) prevista - in favore unicamente delle persone fisiche che agiscano in veste privata e non imprenditoriale, nonché di società semplici ed enti non commerciali - dall’art. 7 della L. 28/12/2001, n. 448

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Tempistiche, termini di scadenza e aliquota d’imposta

L’opportunità offerta dal menzionato art. 7 della L. 28/12/2001, n. 448 R era inizialmente prevista unicamente per l’anno 2002, con riferimento ai terreni posseduti al 1° gennaio del medesimo anno, ma è stata successivamente prorogata prima per il 2003 dall’art. 2 del D.L. 24/12/2002, n

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Dettagli della disciplina

Riassumendo e dettagliando i punti cardine della normativa:

- tutti i tipi di terreno (lottizzati, edificabili, agricoli) possono essere rivalutati, i fabbricati invece no;

- il valore del bene viene determinato tramite perizia giurata redatta ad opera di un tecnico abilitato

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Recupero delle imposte pagate in eventuali precedenti rivalutazioni

Oltre alle norme sopra citate, rilevano quelle di cui alle lettere ee) e ff) dell’art. 7 del D.L. 70/2011, comma 2 R - non richiamate dall’ultima legge di proroga, ma comunque applicabili in quanto tr

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Esempi pratici applicativi

Si forniscono di seguito alcuni esempi pratici applicativi.


Terreno sottoposto a rivalutazione per la prima volta


Valore del bene determinato con perizia

240.000 Euro

Imposta sostitutiva

26.400 Euro (11% di 240.000 Euro)

Versamento in unica soluzione

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PRINCIPALI INDICAZIONI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
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Versamento effettuato oltre la scadenza

Il versamento dell’intera imposta sostitutiva (ovvero della sua prima rata) oltre il termine previsto dalla norma no

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Mancato utilizzo del valore rivalutato

L’opzione per la rideterminazione dei valori, e la conseguente obbligazione tributaria, si considerano perfezionate con il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento già della prima rata (Circ. Agenzia entrate 24/10/2011, n. 47/E R).

Di conseguenza, coloro che abbiano effettuato il versamento dell’imposta dovuta ovvero di una o più rate della stessa, qualora in sede di determinazione delle plusvalenze realizzate per effetto della cessione dei terreni (o delle partecipazioni) decidano di non tenere comunque conto del valore rideterminato N6:

- non hanno diritto al rimborso dell’imposta pagata;

- sono altresì tenuti, nell’ipotesi di pagamento rateale, a completare il pagamento con i versamenti successi

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Mancato versamento delle rate successive

Qualora il contribuente abbia effettuato il versamento della prima rata nei termini di legge ed abbia omesso di effettuare

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Giuramento perizia successivo all’atto

Il giuramento della perizia (necessario a termini di legge per accedere alla rivalutazione) può essere anche successivo al rogito, purché ovviamente effettuato entro i termini previsti e purché la redazione della perizia stessa sia antecede

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Omessa indicazione del valore rivalutato nell’atto

L’omessa indicazione in atto della rivalutazione non è causa di perdita dei benefici qualora lo scostamento del valore indicato nel medesimo atto rispetto a quello periziato sia poco significativo e tale da doversi imputare ad un mero errore, oppure qualora il con

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Ulteriori precisazioni varie

Si richiamano in conclusione alcuni ulteriori chiarimenti forniti nel tempo dall’Agenzia delle entrate, che ha riconosciuto:

- la possibilità di rivalutare il diritto di nuda proprietà e/o di usufrutto (Circ. Agenzia entrate 20/06/2002,

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VALUTAZIONI DI CONVENIENZA
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Variabili di convenienza generali

Occorre in primo luogo valutare quanto segue:

- grado di probabilità che i terreni posseduti, agricoli o edificabili, siano trasferiti in tempi ragionevolmente brevi. In caso negativo, la rivalutazione non ha ragione d’essere, visto che comunque ess

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Variabili di convenienza specifiche per le varie tipologie di terreni ed esempi

Nel caso la risposta alle domande di cui sopra sia affermativa, è opportuno effettuare ulteriori valutazioni in base al tipo di terreno che si possiede e che si ritiene di cedere; infatti, il grado di interesse per la rivalutazione &

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Terreni agricoli

Per i terreni agricoli l’interesse alla rivalutazione è ridotto in quanto:

- le eventuali plusvalenze sono imponibili solo se realizzate mediante cessione a titolo oneroso entro 5 anni dall’acquisizione del bene, escluse quelle relative ai terreni pervenuti per successione N8;

- sussiste la possibilità, offerta dall’art. 1, comma 496 della L. 266/2005 R, di tassare l’eventuale plusvalenza, in sede di atto notarile, con un’imposta sostituiva del 20%, sempre che essa configuri un reddito diverso imponibile e quindi che non siano ancora decorsi i 5 anni fiscalmente rilevanti N9.


Esempio 1


Prezzo di acquisto

20.000 Euro

Prezzo di cessione

100.000 Euro (supponiamo che tra acquisto e cessione decorrano meno di 5 anni, diversamente la plusvalenza non è tassabile)

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Terreni edificabili

Per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria N10 l’interesse alla rivalutazione è alto in quanto:

- la normativa prevede la loro tassabilità senza limiti di tempo e anche se pervenuti per successione o donazione N11;

- non è possibile richiedere la tassazione della plusvalenza al 20% in sede di atto notarile come avviene invece per i terreni agricoli.

Le uniche attenuazioni di cui gode questa fattispecie sono date dal fatto che:

- in alternativa alla tassazione progressiva Irpef è prevista la tassazione separata con applicazione dell’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio precedente a quello in cui la plusvalenza è stata conseguita, di regola più favorevole per il

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Terreni lottizzati

Per i terreni di cui all’art. 67, comma 1, lettera a) del D.P.R. 917/1986

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Valutazioni in caso di trasferimento di diritti reali di godimento

Le regole di tassazione delle plusvalenze relative alla piena proprietà dei terreni sono applicabili anche agli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento (usufrutto, superficie, diritti volumetrici, ecc.) a essi relativi (art. 9 del D.P.R. 917/1986, comma 5 R).

Peraltro, secondo l&

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Riepilogo delle variabili di convenienza

Nel prospetto seguente abbiamo riepilogato i principali elementi da tenere in considerazione, in base agli artt. 67 e 68 del D.P.R. 917/1986 R, per tassare le plusvalenze realizzate con la cessione di terreni, in confronto ai quali può essere effettuata una valutazione comparativa circa l’opportunità e la convenienza di procedere alla rivalutazione.


Tabella riassuntiva delle variabili di convenienza in relazione alla rivalutazione


Tipologia di terreni

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RIVALUTAZIONE DI PARTECIPAZIONI SOCIETARIE

Opportunità analoga alla rivalutazione dei terreni è offerta dall’art. 5 della L. 448/2001 R anche con riferimento alle partecipazioni societarie non negoziate in mercati regolamentati, sia che si tratti di partecipazioni “non qualificate” oppure “qualificate” in relazione alle percentuali

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MODALITÀ DI VERSAMENTO E INDICAZIONE IN DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Per il versamento dell’imposta sostitutiva occorre utilizzare il modello F24, facendo uso dei codici tributo, già esistenti in relazione a precedenti rivalutazioni, 8055 (per le partecipazioni non quotate) e 8056 (per i terreni). Si possono così compensare eventuali crediti spettanti.

I dati relativi al valore rivalutato da perizia, all’imposta sostitutiva dovuta in relazione

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