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Circ. Ag. Entrate 04/08/2006, n. 27/E

Decreto-legge n. 223 del 4 luglio 2006, - Revisione del regime fiscale delle cessioni e locazioni di fabbricati (art. 35, commi da 8 a 10-sexies). Primi chiarimenti
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[Premessa]



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Premessa

L'art. 35, commi da 8 a 10-sexies, del decreto-legge n. 223 del 2006, come modificato dalla legge di conversione, detta una nuova disciplina della imposizione indiretta gravante sul settore immobiliare, introducendo un generalizzato regime di esenzione dall'imposta sul valore aggiunto per i trasferimenti e le locazioni di tutte le tipologie di fabbricati, sia pure con qualche eccezione.

In base alla precedente normativa, prevista dall'art. 10, numeri 8) e 8-bis), del D.P.R. n. 633 del 1972, R nella formulazione vigente anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto-legge, il regime di esenzione dall'IVA riguardava i soli fabbricati o porzioni di fabbricati a destina

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1. Immobili abitativi
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1.1 LOCAZIONI

In relazione agli immobili di tipo residenziale, ai sensi dell'art. 10, n. 8) del D.P.R. n. 633 del 1

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1.2 CESSIONI

Il regime di esenzione si rende applicabile inoltre, ai sensi del successivo n. 8-bis), alle cessioni dei medesimi immobili, con l'unica eccezione riguardante i fabbricati ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni, ceduti dalle imprese di costruzione o di ristrutturazione.

Tale termine, inizialmente fissato dal decreto-legge in cinque anni, in sede di conversione, è stato ridotto a quattro allo scopo di ampliare l'ambito oggettivo del regime di esenzione.

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2. Immobili strumentali
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2.1 CESSIONI

Per gli immobili strumentali la nuova disciplina è più articolata. Essa tiene conto dell'onere fiscale già in precedenza sopportato dai soggetti senza diritto ad esercitare la detrazione dell'IVA assolta sugli acquisti, prevedendo, per contro, il diritto di opzione per l'assoggettamento ad IVA.

A corollario di tali novità sono state introdotte opportune modifiche in materia di imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Ai sensi del nuovo articolo 10, n. 8-ter) del D.P.R. n. 633 del 1972, le cessioni dei fabbricati diversi da quelli abitativi sono assoggettate ai fini IVA ad un generale regime di esenzione, salvo le eccezioni indicate dalle lettere a), b), c), e d) del medesimo articolo 8-ter), che riguardano le seguenti operazioni, imponibili al tributo:

a) le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici e di ristrutturazione per gli immobili ceduti non oltre i qu

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2.2 LOCAZIONI

Per le locazioni di immobili strumentali, l'art. 10, n. 8) del D.P.R. n. 633 del 1972 prevede ai fini IVA un regime pressoché analogo a quello stabilito per le cessioni dal successivo n. 8-ter), al cui commento si rinvia per gli aspetti comuni. È, infatti, previsto che le locazioni di immobili strumentali siano:

- esenti in linea generale,

- soggette a tassazione se effettuate nei con

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3. Locazioni d'azienda

Il comma 10-quater dell'art. 35, in determinate ipotesi prevede che il nuovo regime di tassazione applicabile alle locazioni di fabbricati si estende anche alle locazioni di a

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4. Locazioni finanziarie

La nuova formulazione dell'art. 10, n. 8), del D.P.R. n. 633, introdotta dal decreto-legge n. 233 e confermata, per tale aspetto, in sede di conversione, non contiene accanto al termine «locazioni» le parole «non finanziarie», presenti nel previgente testo della norma. Per effetto di tale modifica le operazioni di leasing immobiliare risultano assoggettate al medesimo regime previsto per le locazioni. Pertanto, i canoni, nonché le relative quote di riscatto, sono assoggettate ai fin

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5. Fondi immobiliari

La riduzione del totale delle imposte ipotecarie e catastali dal 4% al 2%, prevista per i trasferimen

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6. Obblighi di rettifica in sede di applicazione del decreto-legge

Il nuovo regime di tassazione previsto per le cessioni e le locazioni di fabbricati, estendendo l'area della esenzione IVA, produce effetti sulla rettifica della detrazione d'imposta operata nei periodi pregressi, coerentemente con il

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6.1 IMMOBILI ABITATIVI

Per quanto concerne gli immobili abitativi, per i quali l'applicazione della esenzione è più ampia, non è richiesto che si proceda alla ret

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6.2 IMMOBILI STRUMENTALI

Per quanto concerne i fabbricati diversi da quelli abitativi, per i quali è previsto un maggio

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7. Registrazione dei contratti di locazione in corso il 4 luglio

In base alla vigente disciplina tutti i contratti di locazione, di fabbricati sia strumentali che abitativi, sono soggetti all'obbligo di registrazione e all'applicazione proporzionale dell'imposta di registro.

Tale obbligo, che in base al precedente regime era escluso per le locazioni soggette ad IVA, quali le locazione di immobili a

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