Cessione o costituzione diritto di superficie, nuovo orientamento Agenzia Entrate

Si rammenta che il "diritto di superficie" è il diritto reale di godimento - disciplinato dagli artt. 952-956 del Codice civile - che consiste nel diritto di edificare una costruzione su un terreno di proprietà altrui e di acquisire la proprietà della costruzione stessa, che pertanto viene scissa dalla proprietà del fondo.

Con la Circolare in oggetto l'Agenzia delle Entrate - a seguito dell'orientamento espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza 04/07/2014, n. 15333, e superando la precedente interpretazione resa con la Circolare 19/12/2013, n. 36/E (paragrafo 8) - ha chiarito che alla costituzione ed alla cessione di diritti reali di superficie (così come di altri diritti reali di godimento) deve essere sempre e comunque applicata la medesima disciplina prevista per la cessione a titolo oneroso della piena proprietà.

Ne consegue che ai sensi degli artt. 67 e 68 del D.P.R. 917/1986, per la persona fisica:
- in caso di terreno edificabile, il corrispettivo sarà tassato quale plusvalenza in misura pari alla differenza tra il costo di acquisizione, rivalutato e maggiorato delle spese, ed il prezzo di vendita;
- lo stesso in caso di terreno agricolo, salvo il caso in cui l'operazione sia compiuta dopo il decorso di almeno 5 anni dall'acquisizione del terreno stesso.
Si precisa che per valutare la condizione di "edificabilità" o meno del terreno si ha riguardo agli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
La Circolare propone altresì una modalità per la determinazione della plusvalenza in caso di costituzione del diritto di superficie, in assenza di un precedente acquisto a titolo oneroso e quindi quando non sia possibile determinare il relativo costo.