Certificazione energetica degli edifici (APE - Attestato di Prestazione Energetica)

Si intende per “certificazione energetica degli edifici” il complesso delle operazioni che portano alla redazione - da parte di un professionista tecnico indipendente ed a ciò abilitato - dell’Attestato di prestazione energetica (c.d. “APE”), documento che riporta in forma sintetica dati e informazioni concernenti la prestazione energetica di un edificio o unità immobiliare nonché, al pari di q

La certificazione energetica degli edifici è regolamentata:

- dall’art. 6 del D. Leg.vo 19/08/2005, n. 192, che definisce i casi in cui l’APE deve essere prodotto, affisso negli edifici pubblici nonché messo a disposizione dell’acquirente o locatore in caso di operazioni di compravendita, affitto o simili;

Ai sensi del comma 5, art. 6 del D. Leg.vo 192/2005, l’APE ha una validità temporale massima di 10 anni dalla data del suo rilascio - periodo durante il quale può essere riutilizzato anche più volte, ad esempio per più compravendite e/o contratti di locazione immobiliare - ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe en

L’APE è rilasciato sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi dell’

Per gli edifici residenziali N1, l’APE deve essere riferito alla singola unità immobiliare.

L’APE riferito a più unità immobiliari può essere prodotto solo qualora esse abbiamo la medesima destinazione d’uso, la medesima situazione al contorno, il medesimo orientamento e la medesima geometria, e siano servite dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale (qualora presente) e/o dal medesimo sistema di climatizzazione estiva (qualora presente). Se l’edificio oggetto di attestazione della presta

Si rinvia a Prestazione energetica di edifici e impianti.

Devono essere dotati dell’APE a fine lavori e comunque prima del rilascio del certificato di agibilità:

- gli edifici di nuova costruzione, a cura del costruttore, sia esso committente della costruzione o società di costruzione che opera direttamente;

- gli edifici sottoposti ad intervento di ristrutturazione importante

Nel caso di edifici utilizzati da pubbliche amministrazioni e aperti al pubblico, con superficie utile totale superiore a 250 m²

Gli obblighi di produzione e allegazione dell’Attestato di prestazione energetica negli atti e contratti di trasferimento e locazione immobiliare sono disciplinati rispettivamente dai commi 2 e 3 dell’art. 6 del D. Leg.vo 192/2005.

Dette disposizioni stabiliscono che il proprietario è tenuto a produrre l’Attestato di prestazione energetica (cioè a richiederne il rilascio ad un professionista a ciò abilitato), ove l’edificio o l’unità immobiliare non ne sia già dotato, nei seguenti casi:

- trasferimento a titolo oneroso N5;

- trasferimento a titolo gratuito (come tale intendendosi ogni atto nel quale, anche senza spirito di liberalità, vi sia trasferimento di immob

Ai sensi dell’art. 6 del D. Leg.vo 192/2005, comma 3, una copia dell’APE deve essere allegata al contratto, nel quale deve anche essere inserita un’apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’APE, in ordine alla prestazione energetica degli edifici, nei seguenti casi:

- contratti di compravendita immobiliare e atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso N5;

- nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari N8 soggetti a registrazione N9.

Per affinità con la figura della locazione (e sempreché si tratti di nuovi contratti), gli obblighi in questione si applicano, in via estensiva, anche ai seguenti contratti:

- leasing (avente per oggetto un edificio comportante consumo energetico);

- affitto di azienda (qualora il relativo contratto comprenda anche l’affitto di edifici soggetti alla normativa in tema di prestazione energetica degli edifici).

Seguono le tabelle con la sintesi degli obblighi di allegare l’APE ed inserire l’apposita clausola in caso di trasferimenti a titolo oneroso, trasferimenti a titolo gratuito e nuove locazioni, con le date di entrata in vigore N7 e con le sanzioni previste all’art. 6 del D. Leg.vo 192/2005, comma 3 (si veda anche, più avanti, il paragrafo riepilogativo delle sanzioni).

Il pagamento della sanzione non esenta co

Secondo la giurisprudenza la mancata consegna dell'APE non rende la vendita invalida, ovvero, nulla, piuttosto legittima l'acquirente a domandare la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1477, 1453 e 1455 del Codice civile, in quanto è interesse del compratore acquisire la proprietà di un bene conforme alla normativa vigente, anche in materia di efficienza energetica.

Peraltro, considerato che la mancata consegna della certificazione energetica non comporta l'invalidità dell'atto, la stessa può essere consegnata anche successivamente, o in ragione di un preventivo accordo delle parti o

Ai sensi dell’art. 6 del D. Leg.vo 192/2005, comma 8, gli annunci concernenti offerte di vendita o locazione immobiliare, pubblicati con qualsiasi mezzo di comunicazione, devono riportare gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare, e la classe energetica corrispondente (cosa che comporta ovviamente che vi sia un APE in corso di validità).

Fanno eccezione a quanto sopra unicamente gli annunci relativi a locazioni di edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno, quindi essenzialmente le locazioni a fini turistici.

L’Appendice C al D.M. 26/06/2015 riporta un format unico, valido per tutto il territorio nazionale, di annuncio di vendita o di locazione dell’immobile per esposizione nelle agenzie immobiliari, allo scopo di rendere uniformi le informazioni sulla qualità energetica degli

Segue una tabella riepilogativa di tutti gli obblighi concernenti l’APE (obbligo di produrre e mettere a disposizione, obbligo di allegare al contratto, obbligo di inserire l’apposita clausola nel contratto, obbligo di indicare i dati energetici negli annunci commerciali).

Riepilogo degli obblighi concernenti l’APE nei contratti immobiliari

I requisiti tecnici e professionali dei soggetti abilitati all’attività di certificazione energetica degli edifici, cioè in pratica dei certificatori energetici, sono definiti dal D.P.R. 16/04/2013 n. 75, emanato in attuazione dell’art. 4 del D.P.R. 192/2005, comma 1, lettera c).

Sono abilitati alla certificazione energetica degli edifici senza la necessità di frequentare un corso di formazione i tecnici in possesso dei seguenti requisiti:

- titolo di studio compreso tra quelli elencati alle lettere da a) ad e) di cui al comma 3 dell’art. 2 del D.P.R. 75/2013 (consulta l’elenco dettagliato dei titoli di studio

Possono divenire abilitati alla certificazione energetica degli edifici i tecnici in possesso dei seguenti requisiti:

- titolo di studio compreso tra quelli elencati alle lettere da a) ad e) di cui al comma 3 dell’art. 2 del

Sulla base di quanto precedentemente illustrato, si riporta qui di seguito una casistica esemplificativa delle principali fattispecie concernenti l’abilitazione o meno alla redazione ed al rilascio dell’APE, che possono capitare nella pratica. La casistica seguente presuppone che il titolo di studio faccia parte di quelli elencati dall’art. 2 del D.P.R. 75/2013, comma 3 (consulta l’elenco dettagliato dei titoli di studio Visualizza PDF).

Il D.P.R. 75/2013 richiede come visto, in certi casi, il possesso di attestato di frequenza relativo a specifici corsi di formazione per la certificazione energetica degli edifici con superamento di esami finali. I corsi di formazione per la certificazione energetica degli edifici e i relativi esami sono svolti:

- a livello nazionale, da Università, da organismi ed enti di ricerca e da Consigli, Ordini e Collegi professionali, autorizzati dal Ministero dello sviluppo economico (vedi procedura di accredito dei corsi elaborata dal Mise Visualizza PDF);

- a livello regionale, i medesimi corsi sono svolti direttamente da Regioni e Province autonome, e da altri soggetti di ambito regionale con competenza in materia di certificazione energetica, autorizzati dalle predette da Regioni e Province autonome.

I corsi sono svo

Ai fini di assicurare indipendenza ed imparzialità di giudizio dei soggetti certificatori, i tecnici abilitati, all’atto di sottoscrivere l’APE, sono tenuti a rendere apposita dichiarazione di assenza di conflitto di interessi ai sensi dell’art. 3 del D.P.R. 75/2013.

In particolare, i tecnici devono dichiarare:

- edifici nuovi: l’assenza d

L’art. 5 del D.M. 26/06/2015 prevede che le Regioni e le Province autonome - al fine dell’effettuazione dei controlli della qualità del servizio di attestazione della prestazione energetica reso dai soggetti certificatori - definiscano piani e procedure di controllo che consentano di analizzare almeno il 2% degli APE depositati territorialmente in ogni anno solare.

I controlli devono essere prioritariamente orientati alle classi energetiche più efficienti e devono comprendere tipicamente:

Il professionista qualificato che rilascia un APE senza il rispetto dei criteri e delle metodologie di cui all’

Il direttore dei lavori che omette di presentare al Comune l’asseverazione di conformità delle opere e l’AQE, di cui all’

In caso di violazione dell’obbligo di dotare dell’APE gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazione importante, come previsto dall’art. 6 del D. Leg.v

In caso di mancata allegazione dell’APE al contratto, se dovuta, oppure di mancato inserimento dell’apposita clausola, le parti

In caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di vendita o l

Il format di APE è contenuto nell’Appendice B del D.M. 26/06/2015, consultabile a titolo esemplificativo qui di seguito Visualizza PDF.

Le prime due pagine contengono elementi di facile comprensione da parte di tutti i cittadini, come il sistema di valutazione basato su 10 classi energetiche, da A4 a G (si veda più avanti), le raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica dell’unità immobiliare/edificio, i dati identificativi e la foto dell’edificio.

Le pagine successive riportano informazioni di dettaglio e di maggior contenuto tecnico, utili agli addetti ai lavori per una conoscenza approfondita dell’immobile.

Segue una descrizione più dettagliata.

Nella prima pagina vi è una sezione con i dati generali dell’attestato e dell’immobile in questione, co

La classe energetica dell’edificio è determinata sulla base dell’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile dell’edificio, per mezzo del confronto con una scala di classi prefissate, ognuna delle quali rappresenta un intervallo di prestazione energetica ben definito.

La classe energetica è contrassegnata da un indicatore alfabetico in cui la lettera G rappresenta la classe caratterizzata dall’indice di prestazione energetica più elevato (maggiori consumi energetici), mentre la lettera A rappresenta la classe con il miglior indice di prestazione più basso quindi minori consumi energetici).

Un indicatore numerico, affiancato alla lettera A, identifica i livelli di prestazione energetica in ordine crescente a partire da 1 (più basso livello di prestazione energetica della classe A) a 4 (più alto livello di prestazione energetica della classe A).

Un apposito spazio, se barrato, indica che si tratta di un “Edificio a energia quasi zero”, come definito dall’allegato 1, paragrafo 3.4 del D.M. 26/06/2015 “Requisiti minimi”.

La scala delle classi è definita a partire dal valore dell’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile dell’edificio di riferimento, calcolato secondo quanto previsto dall’Allegato 1, Capitolo 3 del D.M. 26/06/2015 “Requisiti minimi”, ipotizzando che in esso siano installati elementi edilizi e impianti standard, dotati dei requisiti minimi di legge in vigore dal 01/01/2019 per gli edifici pubblici, e dal 01/01/2021 per tutti gli altri. Tale valore è posto quale limite di separazione tra le classi A1 e B.

Gli intervalli di prestazione che identificano le altre classi sono ricavati attraverso coefficienti moltiplicativi di riduzione/maggiorazione del suddetto dell’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile dell’edificio.

Riepilogando, fini della determinazione della classe energetica complessiva dell’edificio per la redazione dell’APE, in base a quanto suddetto, si procede come segue:

- si determina il valore dell’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile per l’edificio di riferimento secondo quanto p

Ai fini della determinazione della prestazione energetica si distingue tra “procedura” e “metodo” di calcolo.

La procedura di determinazione della prestazione energetica comprende le attivit&

La procedura di calcolo di progetto, o di calcolo standardizzato, prevede la valutazione della prestazione energetica a partire dai dati di ingresso relativi:

- al clima e all’uso standard dell’edificio;

- alle caratteristiche dell’edificio e dei relativi impianti energetici, così come rilevabili dal progetto energetico, previa verifica di rispondenza del costruito al progetto.

La procedura va applicata all’edificio “come costruito”, cioè in pratica per

La procedura di calcolo da rilievo sull’edificio prevede la valutazione della prestazione energetica a partire dai dati di ingresso rilevati direttamente sull’edificio esistente, sulla base dei quali si esegue la valutazione della prestazione energetica secondo l’opportuno metodo di calcolo.

In pratica questa procedura è di riferimento per edifici esistenti di cui non si dispone dei dati di progetto.

In questo caso le modalità di reperimento dei dati di ingresso

Ai sensi del punto 3.3 dell’Allegato 1 al D.M. 26/06/2015, ai fini della redazione dell’APE, devono essere rispettati i seguenti criteri per l’applicazione delle procedure di calcolo:

- in caso di edifici di nuova costruzione o di edifici esistenti sottoposti a ristrutturazioni

Ai sensi dell’art. 7 del 26/06/2015 “Requisiti minimi”:

- gli strumenti di calcolo e i software commerciali per l’applicazione dei metodi sopra indicati garantiscono che i valori degli indici di prestazione energetica, calcolati attraverso il loro utilizzo, abbiano uno scostamento massimo di ±5% rispetto ai corrispondenti parametri determinati con l’applicazione del

L’APE va richiesto, a proprie spese, dal titolare del titolo abilitativo a costruire, comunque denominato, o dal proprietario, o dal detentore dell’immobile, ad un soggetto certificatore abilitato ai sensi del D.P.R. 75/

In relazione alle diverse condizioni di contesto in cui deve realizzarsi la procedura di attestazione della prestazione energetica, il soggetto certificatore deve presentare al richiedente, mediante apposita informativa, tutte le opzioni che sono consentite per accedere al servizio in termini di qualità e di costo, al fine di consentire al medesimo una scelta consa

La procedura comprende il complesso di operazioni svolte dai soggetti certificatori ed in particolare:

- l’esecuzione di un rilievo in sito (sopralluogo obbligatorio N16, le cui modalità esecutive possono essere diverse e commisurate al livello di complessità della procedura di calcolo utilizzata) e, se del caso, di una verifica di progetto;

- il reperimento dei dati di ingresso, relativamente alle caratteristiche climatiche della località, alle caratteristiche dell’utenza, all’uso energetico dell’edificio e alle specifiche caratteristiche dell’edificio e degli impianti, avvalendosi, ove disponibile, anche dell’AQE;

- l’individuazione del modello di calcolo, procedura e metodo, e la determinazione della prestazione e

Per ulteriori dettagli in merito alle modalità di svolgimento del servizio di certificazione energetica si ritiene ut

Per poter accedere al c.d. “Super-Ecobonus”, la detrazione fiscale per gli interventi di efficientamento energetico di cui all’art. 119 del D.L. 19/05/2020, n. 34, gli interventi devono assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche o comunque il conseguimento della classe energetica più alta, come attestato dall’APE c.d. “convenzionale” ante e post-intervento (comma 3 dell’art. 119 del D.L. 34/2020).

Si tratta di un attestato appositamente predisposto ed utilizzabile esclusivamente allo scopo delle agevolazioni di cui al Superbonus (punto 12.2 dell

L’APE convenzionale va redatto considerando (anche nella situazione post) solo i servizi energetici presenti nella situazione ante intervento N18, in modo da poter effettuare un raffronto riferito ai soli interventi di efficientamento energetico soggetti ad agevolazione (punto 12.3 dell’Allegato A al D.M. 06/08/2020 R; Circolare 22/12/2020, n. 30/E, punto 5.2.6 R; Vademecum ENEA sull’APE convenzionale Visualizza PDF). Ne segue che - anche nel caso di edificio unifamiliare - APE convenzionale post-intervento e APE tradizionale potrebbero av

Ai sensi del punto 12.1 dell’Allegato A al D.M. 06/08/2020 R, gli APE convenzionali possono essere rilasciati da tecnici abilitati, ma anche direttamente dal progettista o dal direttore dei lavori; in altri termini, per l’APE convenzionale non sono previsti requisiti di terzietà quali il non coinvolgimento nel processo di progettazione e realizzazione dell’intervento, purché il redatto