APE errata, risoluzione dei contratti di compravendita e mediazione

L’attestato di prestazione energetica è un rilevante mezzo di informazione sul rendimento e grado di efficienza energetica degli edifici. Per queste ragioni, il Legislatore ha indicato gli obblighi delle parti durante la fase delle trattative di compravendita e, di conseguenza, anche sul possibile preliminare di vendita. Infatti, il promittente venditore è tenuto a dotare l’immobile dell’attestato energetico nel momento in cui decide di metterlo in vendita.
In caso di mediazione, il professionista incaricato deve informare correttamente il promissario acquirente delle circostanze a lui note o comunque conoscibili. Tuttavia, può accadere che vengono fornite errate informazioni e, in questo caso, occorre individuare la tutela nei confronti dell’acquirente.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

SOTTOSCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE E RILASCIO DELL’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE) - L’APE è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un’abitazione o di un appartamento. È uno strumento di controllo che sintetizza le prestazioni energetiche degli edifici, viene redatto da un “soggetto accreditato” che è tenuto a raccogliere le informazioni necessarie alla determinazione degli indici di prestazione energetica.
Al riguardo, inoltre, si osserva che l’art. 6, comma 2 del D. Leg.vo 19/08/2005, n. 192 prevede che nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l’edificio o l’unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica.
In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime. Dunque, al momento della sottoscrizione del contratto preliminare l’attestato di prestazione energetica deve essere consegnato al promissario acquirente. Nella scrittura potrà essere inserita un’apposita clausola con la quale “la parte promissaria dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato”.
Qualora il promittente venditore non vi provveda, nel preliminare può essere convenuto in modo espresso che “l’omessa consegna va considerata grave inadempimento ai fini della risoluzione del contratto”. La sua mancanza influisce sulle trattative di vendita dell’immobile.

L’ATTIVITÀ DEL MEDIATORE - In base all’art. 1754 del Codice civile, il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Dunque, il mediatore di immobili è la figura professionale che si occupa dello scambio di beni immobili, prevalentemente lo scambio in compravendita o in locazione nonché la cessione di aziende. In forza di mandato assiste, da una parte i proprietari degli immobili e dell’altra gli acquirenti nell’acquisto di beni immobili.
Inoltre, in base all’art. 1755 del Codice civile, il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.

LA DILIGENZA DEL MEDIATORE - Nella stipula di un preliminare di vendita, il mediatore ha l’obbligo di comunicare al promissario acquirente le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione, non essendo egli tenuto, in difetto di uno specifico incarico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica (C. Cass. civ. 12/11/2019, n. 29229).
In particolare, il mediatore, sia quando agisca in modo autonomo (mediazione c.d. “tipica”), sia su incarico di una delle parti (mediazione c.d. “atipica”, costituente in realtà mandato), è tenuto a comportarsi secondo buona fede e correttezza e a riferire, perciò, alle parti le circostanze, da lui conosciute o conoscibili secondo la diligenza qualificata ex art. 1175 del Codice civile propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell’affare, senza che le eventuali più penetranti verifiche a ciò necessarie postulino il previo conferimento di specifico incarico, tali essendo, in caso di mediazione immobiliare, tutte quelle afferenti alla contitolarità del diritto di proprietà (C. Cass. civ. 16/05/2022, n. 15577).

LE RESPONSABILITÀ DEL MEDIATORE PER I DANNI SOFFERTI DAL CLIENTE - Ne consegue che, qualora il mediatore infranga le suddette regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente (Trib. Milano 14/06/2021, n. 5091).
Il dovere di imparzialità che su di lui incombe è violato - e da ciò deriva la sua responsabilità - tanto nel caso di omessa comunicazione di circostanze che avrebbero indotto la parte a non concludere l’affare, quanto nel caso in cui la conoscenza di determinate circostanze avrebbero indotto la parte a concludere l’affare a condizioni diverse (Trib. Torino 15/05/2022, n. 2638).

LE CONSEGUENZE DELL’ERRATA ATTESTAZIONE DELLA PRESTAZIONE ENERGETICA - Un attestato di prestazione energetica erroneo non costituisce dolo da parte del venditore, ma genera presupposto di risarcimento all’acquirente per diminuito valore dell’immobile venduto (Trib. Trani 30/12/2022, n. 1955: nel caso di specie, all’atto di compravendita era stato allegato l’APE che attestava l’efficienza energetica dell’immobile in classe “D”. Tuttavia, nel corso del giudizio era emerso che l’APE non corrispondeva a realtà, in quanto era stata accertata l’esistenza di una effettiva discrepanza tra la certificazione e la concreta prestazione energetica dell’appartamento in questione. Per le ragioni esposte, il giudice ha riconosciuto il risarcimento del danno).
In altro precedente, era stato consegnato un attestato non corrispondete alla reale situazione energetica dell’immobile oggetto di compravendita (“C” in luogo di“G”) e, ciò, rappresentava un inadempimento senz’altro da considerarsi non di scarsa importanza ai sensi dell’art. 1455 del Codice civile perché aveva ingenerato nel promissario acquirente l’erronea convinzione che l’intero immobile avesse la classe energetica "C"; inoltre, venditore e mediatore, avevano consegnato consapevolmente un APE parziale, che non forniva alcuna informazione utile al promissario acquirente, vista la fusione delle unità abitative, e, anzi, poteva indurlo a ritenere che l’intero immobile fosse rientrante in quella classe energetica. Per queste ragioni, i convenuti della vicenda sono stati condannati al risarcimento del danno (Trib. Torino 08/05/2024, n. 2751).