Difformità parziali e tolleranze, compiti e responsabilità dei professionisti tecnici

Tra le diverse modifiche introdotte dal  D.L. 29/05/2024, n. 69 (c.d. Decreto Salva casa) al Testo Unico dell’edilizia, vi sono disposizioni che riguardano direttamente i professionisti tecnici che sono investiti di nuovi compiti e responsabilità nelle procedure per l’accertamento di conformità delle difformità parziali, per le attestazioni delle tolleranze nelle zone sismiche a medio e alto rischio e per la salvaguardia dei diritti dei terzi.

CONFORMITÀ SEMPLIFICATA E DATA DI REALIZZAZIONE DEGLI INTERVENTI - Il nuovo art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 (introdotto dall’art. 1 del D.L. 69/2024), per la sanatoria delle difformità parziali prevede una doppia conformità “semplificata” stabilendo che il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso di costruire e presentare la SCIA in sanatoria allo sportello unico se l’intervento risulti conforme:
- alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda,
- nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.
La richiesta deve essere accompagnata dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.
L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione che attesta lo stato legittimo di cui all’art. 9-bis, comma 1-bis, D.P.R. 380/2001 (vedi Stato legittimo degli immobili nel D.L. Salva casa, le nuove regole). Qualora tale documentazione non risulti disponibile, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità.
In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del D.P.R. 28/12/2000, n. 445 (comma 3 dell’art. 36-bis, D.P.R. 380/2001). Vedi il paragrafo in tema di sanzioni.

ZONE SISMICHE, ATTESTAZIONE DI CONFORMITÀ DELLE TOLLERANZE - In tema di tolleranze costruttive, secondo il nuovo comma 3-bis dell’art. 34-bis, D.P.R. 380/2001, il tecnico deve attestare la conformità alle prescrizioni per le zone sismiche. In particolare, la disposizione stabilisce che per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità, il tecnico dovrà attestare che gli interventi rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del capo IV della parte II del Testo Unico (artt. 83-92 del D.P.R. 380/2001).
Tale attestazione deve essere trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’Ufficio tecnico regionale secondo le disposizioni di cui all’art. 94, D.P.R. 380/2001, ovvero per l’esercizio delle modalità di controllo previsto dalle Regioni, per le difformità che costituiscano interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza (art. 94-bis, D.P.R. 380/2001).
Inoltre, ai fini dello stato legittimo dell'immobile, il tecnico deve allegare alla dichiarazione relativa alle tolleranze di cui al comma 3 dell’art. 34-bis, D.P.R. 380/2001, l’autorizzazione sismica di cui all’art. 94, comma 2, D.P.R. 380/2001 o l’attestazione la formazione di silenzio-assenso ai sensi dell’art. 94, comma 2-bis, ovvero, in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi.

TOLLERANZE E DIRITTI DEI TERZI - Il comma 3-ter dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 stabilisce espressamente che l’applicazione delle disposizioni in materia di tolleranze non può comportare limitazione dei diritti dei terzi. Al riguardo il tecnico abilitato deve:
- verificare la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e
- provvedere alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, ove necessario, i relativi titoli.
Anche in tal caso, per la dichiarazione falsa o mendace, il tecnico è soggetto alle sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del D.P.R. 28/12/2000, n. 445 (vedi il paragrafo in tema di sanzioni).

PERIZIA - Tra i compiti introdotti dalle nuove disposizioni nell’ambito del procedimento di sanatoria vi è anche quello di determinare l’importo della sanzione pecuniaria nell’ipotesi di interventi in assenza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica ex art. 36-bis, comma 5 del D.P.R. 380/2001. In tali casi la sanzione deve essere equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito tramite la trasgressione e deve essere determinata previa perizia di stima.

SANZIONI - In relazione ai compiti del tecnico professionista da cui può derivare l’applicazione delle sanzioni, le nuove norme utilizzano a volte il termine "attestazione" e altre il termine "dichiarazione". In proposito si ricorda che le “dichiarazioni” o “attestazioni” o “asseverazioni” o “dichiarazioni asseverate” da parte del tecnico sono quelle che prevedono una formula del genere: “in qualità di tecnico asseverante, preso atto di assumere la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli articoli 359 e 481 del Codice Penale, consapevole che le dichiarazioni false, la falsità negli atti e l’uso di atti falsi comportano l’applicazione delle sanzioni penali previste dagli artt. 75 e 76 del D.P.R. 445/2000”.
In particolare:
- l’art. 359 del Codice penale (Persone esercenti un servizio di pubblica necessità) stabilisce che, agli effetti della legge penale, sono persone che esercitano un servizio di pubblica necessità i privati che esercitano professioni forensi o sanitarie, o altre professioni il cui esercizio sia per legge vietato senza una speciale abilitazione dello Stato, quando dell’opera di essi il pubblico sia per legge obbligato a valersi;
- l’art. 481 del Codice penale (Falsità ideologica in certificati commessa da persone esercenti un servizio di pubblica necessità) stabilisce che chiunque, nell’esercizio di una professione sanitaria o forense, o di un altro servizio di pubblica necessità, attesta falsamente, in un certificato, fatti dei quali l’atto è destinato a provare la verità, è punito con la reclusione fino a un anno o con la multa da Euro 51 a Euro 516. Tali pene si applicano congiuntamente se il fatto è commesso a scopo di lucro.
Per la falsità e l’uso di atti falsi:
- si applica la sanzione della decadenza o la revoca dei benefici ai sensi dell’art. art. 75 del D.P.R. 445/2000;
- è previsto l’aumento delle sanzioni penali ai sensi dell’art. 76, D.P.R. 445/2000.
Infine le false dichiarazioni comportano la responsabilità deontologica, che deve essere valutata dall’Ordine professionale.