Frazionamento dell’immobile e pagamento degli oneri concessori

FRAZIONAMENTO DELL’IMMOBILE ONERI CONCESSORI - Nel caso di specie si trattava di un permesso di costruire per il frazionamento e la regolarizzazione d’uso di un’unità immobiliare in due distinte unità commerciali. La parte ricorrente contestava la richiesta degli oneri di urbanizzazione imposti con il titolo edilizio, chiedendo l'accertamento della non debenza o, in subordine, la riduzione della somma eventualmente dovuta rispetto a quanto stabilito da Comune. In particolare, sosteneva che tali oneri, qualora dovuti, andrebbero commisurati sulla sola parte effettivamente interessata al frazionamento e non su tutta l’area.

TAR Marche 26/10/2024, n. 816 ha ribadito che con la divisione e frazionamento di una unità immobiliare in due o più unità, stante l'autonoma utilizzabilità delle stesse, si realizza un aumento dell'impatto sul territorio e sono dovuti i relativi oneri.
Ai fini dell'insorgenza dell'obbligo di corresponsione degli oneri concessori, è rilevante il verificarsi di un maggior carico urbanistico quale effetto dell'intervento edilizio, sicché non è neanche necessario che la ristrutturazione interessi globalmente l'edificio - con variazioni riguardanti nella loro interezza le parti esterne ed interne del fabbricato - ma è soltanto sufficiente che ne risulti comunque mutata la realtà strutturale e la fruibilità urbanistica, con oneri conseguentemente riferiti all'oggettiva rivalutazione dell'immobile e funzionali a sopportare l'aggiuntivo carico “socio-economico” che l'attività edilizia comporta, anche quando l'incremento dell'impatto sul territorio consegua solo a marginali lavori dovuti ad una divisione o frazionamento dell'immobile in due unità o fra due o più proprietari (vedi C. Stato 17/05/2012, n. 2838).
Inoltre, è stato affermato che la suddivisione dell'unico locale di vendita in due parti con erezione di tramezze e la modificazione degli ingressi, di per sé comporta un aumento del carico urbanistico imposto all'area, con conseguente inquadramento nella categoria edilizia della ristrutturazione e necessità dell’oneroso titolo edilizio.
Sulla base di tali considerazioni il TAR ha respinto la domanda posta in via principale (non debenza degli oneri), in quanto l’intervento non poteva ritenersi gratuito sotto il profilo edilizio.

Invece è stata accolta la domanda di riduzione dell’importo dovuto in quanto il carico urbanistico derivante dal frazionamento non avrebbe dovuto essere commisurato all’intera area, come aveva ritenuto il Comune, pena la duplicazione del precedente carico in essere e legato al già esistente locale commerciale oggetto di frazionamento.
Il TAR ha dunque ritenuto di poter fare applicazione del principio generale del “conguaglio del contributo concessorio”, ricavabile anche dalle disposizioni dell'art. 19, comma 3, D.P.R. 380/2001, per cui l’importo degli oneri deve essere calcolato con riferimento alla differenza tra quanto previsto per la nuova destinazione e quanto relativo alla precedente.
Il principio è stato ritenuto rilevante anche qualora non fosse nella specie configurabile alcuna variazione della destinazione d’uso, sulla base del Regolamento del Comune secondo il quale, in caso di frazionamento in due o più unità, la parte sulla quale applicare gli oneri è quella relativa alle nuove unità immobiliari derivate di minore superficie.