Varianti in corso d’opera anteriori alla L. 10/1977

La lettera f-bis) del comma 1, art. 1 del D.L. 69/2024 (cosiddetto “Decreto Salva casa” - convertito in legge dalla L. 105/2024) - inserita in fase di conversione in legge - ha introdotto una disciplina finalizzata a regolare casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo.
In particolare viene introdotto il nuovo art. 34-ter de. D.P.R. 380/2001, che disciplina la regolarizzazione di interventi realizzati come “varianti in corso d’opera”, che costituiscano parziale difformità dal titolo, qualora il titolo stesso sia stato rilasciato prima dell’entrata in vigore della L. 10/1977 (c.d. “Legge Bucalossi”).
Viene inoltre previsto che le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, sono soggette, alle condizioni individuate, alla disciplina delle tolleranze costruttive introdotta dal presente decreto-legge.

LE VARIANTI AI TITOLI EDILIZI PRIMA DELLA LEGGE BUCALOSSI - La L. 10/1977 (abrogata dal D.P.R. 380/2001), tra le sue principali novità, introdusse il principio che l'esercizio del diritto a costruire è subordinato ad una concessione edilizia rilasciata dal Comune, superando in tal modo il precedente regime della licenza edilizia (art. 1 della L. 10/1977). Ciò sottintendeva il concetto che il diritto ad edificare non fosse più prerogativa del privato, ma venisse rimesso nelle mani dell’ente comunale, alla luce di un nuovo regime correlato agli standard urbanistici e carichi urbanistici.
L’art. 15 della L. 10/1977 ha a sua volta per primo recato una disciplina espressa per le varianti in corso d’opera, disponendo:
* che le opere realizzate in parziale difformità dalla concessione edilizia dovessero essere demolite a spese del concessionario (o in caso di impossibilità, essere assoggettate ad una sanzione - la prima forma di “fiscalizzazione” dell’irregolarità edilizia);
* che non si procede alla demolizione (o all’applicazione della sanzione) nel caso di realizzazione di varianti, purché esse non in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti e non comportanti modifica della sagoma, delle superfici utili e della destinazione d’uso); varianti comunque da approvare prima del rilascio del certificato di abitabilità.

Ne consegue che - per gli interventi precedenti al 30/01/1977 - sono innumerevoli le situazioni di interventi realizzati in difformità rispetto alla licenza edilizia dalla L. 1150/1942 prima e dalla L. 765/1967 poi, riferite spesso a edifici per i quali è stata poi anche rilasciata l’abitabilità (così si chiamava allora) ma mai “regolarizzate”.
Queste situazioni, quando possibile verificarle con il reperimento della documentazione dell’epoca, spesso non erano ritenute un problema dall’ente locale, il quale come detto rilasciava di norma l’abitabilità, scrivendo anche espressamente che le opere eseguite erano conformi al progetto.

REGOLARIZZAZIONE VARIANTI IN DIFFORMITÀ DAL TITOLO ANTE 1977 - L’art. 34-ter del D.P.R. 380/2001 dispone che gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo possono essere regolarizzati alle seguenti condizioni:
* il titolo deve essere stato rilasciato prima della entrata in vigore della L. 10/1977 (e quindi prima del 30/01/1977);
* gli interventi in questione non devono riconducibili ai casi previsti dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 sulle tolleranze costruttive (introdotto dal medesimo D.L. 69/2024 in commento), dato che in questo caso non ci si troverebbe in presenza di difformità da regolarizzare (vedi Tolleranze costruttive ed esecutive per interventi realizzati prima del 24/05/2024).
Scopo della modifica normativa è evidentemente quello di tener conto del fatto che - prima dell’entrata in vigore della citata L. 10/1977, come spiegato al paragrafo precedente - non era prevista una disciplina espressa delle c.d. “varianti in corso d’opera”.

Dimostrazione epoca di realizzazione. Il comma 2, art. 34-ter del D.P.R. 380/2001, dispone inoltre che, per gli interventi in questione, al verificarsi delle condizioni citate, la regolarizzazione avviene tenendo conto che:
* l’epoca di realizzazione della variante è provata mediante la documentazione (prevista dall’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, comma 1-bis, quarto e quinto periodo) per la determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare;
* oppure, nei casi in cui sia impossibile accertarla mediante la documentazione menzionata, è attestata dal tecnico incaricato con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità.
Viene precisato che in caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dalla disciplina in materia di autocertificazione.

Regolarizzazione tramite SCIA. Il comma 3, art. 34-ter del D.P.R. 380/2001, prevede che in questi casi vi è la possibilità - per il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile - di regolarizzare l'intervento mediante:
* la presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA);
* il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma determinata ai sensi del comma 5 dell’articolo 36-bis, relativo alla sanatoria degli interventi in parziale difformità o con variazioni essenziali (vedi per dettagli Sanatoria interventi in parziale difformità o con variazioni essenziali).
Il comma 3 dispone inoltre che l’amministrazione competente può - ai sensi del comma 3, art. 19 della L. 241/1990 - prescrivere misure idonee per conformare l’attività intrapresa e i suoi effetti alla normativa vigente, anche nel caso in cui accerti l’interesse pubblico concreto e attuale alla rimozione delle opere.
Si ricorda, in estrema sintesi, che il richiamato comma 3, art. 19 della L. 241/1990, disciplina i provvedimenti spettanti all’amministrazione competente, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti della SCIA. Tale comma prevede che, in tali casi, l’amministrazione adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa. Qualora sia possibile conformare l'attività intrapresa e i suoi effetti alla normativa vigente, l'amministrazione competente, invece, invita il privato a provvedere prescrivendo le misure necessarie.

Viene altresì stabilito che si applicano le disposizioni di cui all’articolo 36-bis (relativo all’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità), commi 4 e 6.
Per gli interventi di cui al comma 1 eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica resta fermo quanto previsto dall’articolo 36-bis, comma 5-bis.
Vedi per dettagli Sanatoria interventi in parziale difformità o con variazioni essenziali.

PARZIALI DIFFORMITÀ REALIZZATE DURANTE LAVORI ASSENTITI - L’art. 34-ter del D.P.R. 380/2001, comma 4, dispone che le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo - accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia - sono soggette, in deroga a quanto previsto dall’articolo 34 del D.P.R. 380/2001, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, alle seguenti condizioni:
* non sia stato emesso, in seguito alle citate verifiche, un ordine di demolizione o riduzione in pristino;
* sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge, non annullabile ai sensi della disciplina dell’annullamento d'ufficio recata dall’art. 21-nonies della L. 241/1990.