Cambio di destinazione d'uso di immobili e unità immobiliari

La funzione che un immobile è preordinato a svolgere, e le attività che possono esservi espletate, costituiscono sue caratteristiche fondamentali.

Infatti, un immobile presenta caratteristiche diverse a seconda dell’uso cui è destinato (si pensi anzitutto ai requisiti di sicurezza e salute, igienico-sanitari, antincendio, relativi all’accessibilità ai disabili) e - al fine dell’ordinato sviluppo dei centri abitati - non rileva solo la quantità e l’ampiezza degli edifici presenti ma anche l’uso che se ne fa; è evidente ad esempio che edifici ad uso abitativo implicano opere di urbanizzazione primaria e secondaria e servizi (la presenza di più o meno numerosi e ampi parcheggi, strade, scuole, asili, uffici amministrativi, spazi verdi, fognature, ecc.) diversi da edifici ad uso commerciale, agricolo o industriale.

Pertanto, la soddisfazione delle esigenze di pianificazione urbanistica e governo del territorio, che anzitutto i comuni perseguono, non è indifferente ai cambi di destinazione d’uso degli immobili, e conseguentemente

Per destinazione d’uso in senso urbanistico si intende dunque la destinazione impressa all’unità immobiliare dal titolo edilizio e non quella eventualmente diversa concretamente in atto.

Si veda in proposito Cass. pen. 05/03/2021, n. 13491, secondo la quale, in caso di mutamento di destinazione d’uso edilizio, per “difformità totale delle opere” rispetto al titolo abilitativo, l’individuazione della precedente destinazione d’uso non si identifica con l’uso fattone in concreto dal soggetto utilizzatore, ma con quella impressa dal titolo abilitativo assentito, in quanto il mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante è solo quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico.

L’ordinamento prevede:

* categorie di destinazione d’uso fissate ai fini urbanistici (ad esempio, direzionale, commerciale, ecc., la cui prevalente funzione è quella di accomunare in ciascuna di esse gli immobili che implicano, grosso modo, opere urbanistiche di simile onerosità e tipologia);

* categorie di edifici fissate ai fini catastali (ad esempio, A/2, A/10, C/1, ecc., la cui prevalente funzione è quella di orientare la stima del loro valore ai fini fiscali, vedi Le categorie catastali, definizione e attribuzione).

Le destinazioni d’uso catastali non hanno diretto riguardo

La normativa nazionale individua le seguenti cinque categorie considerate urbanisticamente omogenee al loro interno - nel senso che si considera che gli immobili che vi ricadono implicano analogo carico urbanistico - ed eterogene tra loro - nel senso che si considera che gli immobili che ricadono in differenti categorie implicano un carico urbanistico diverso (art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, comma 1):

a) residenziale;

A seguito delle modifiche introdotte alla disciplina dal D.L. 69/2024, nell’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 si trova con maggiore chiarezza una distinzione della disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso tra “immobile” e “singola unità immobiliare”, termini per i quali era precedentemente incerto s

La giurisprudenza formatasi prima dell’entrata in vigore del D.L. 69/2024 (vedi avanti) ha affermato che il mutamento di destinazione d’uso non autorizzato, attuato senza opere, comporta una c.d. “variazione essenziale” ai sensi dell’art. 32 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lettera a), sanzionabile se ed in quanto comportante una variazione degli standard urbanistici previsti dal D.M. 02/04/1968, ossia dei carichi urbanistici relativi a ciascuna delle categorie urbanistiche individuate nell

Il D.L. 69/2024 ha riformato l’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 in materia di cambio della destinazione d’uso degli immobili,

Come detto, l’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 definisce il mutamento di destinazione d’uso “urbanisticamente rilevante” quello che comporta l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle contemplate dall’articolo stesso, elencate in precedenza.

L’ordinamento distingue i cambiamenti di destinazione d’uso tra categorie urbanisticamente diverse che comportano anche opere edili, da quelli che si realizzano senza l’esecuzione di opere, oppure che possono essere eseguiti in edilizia libera senz

Ai sensi del comma 1-bis, art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, introdotto dal D.L. 69/2024, il mutamento della destinazione d’uso (sia con opere che senza opere) della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, ovviamente

Questa fattispecie è disciplinata dai commi 1-ter e 1-quater, art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, introdotti dal D.L. 69/2024.

Ai sensi del comma 1-ter, il mutamento della destinazione d’uso (sia con opere che senza opere NF) della singola unità immobiliare tra diverse categorie funzionali è sempre consentito, con tuttavia una duplice limitazione del perimetro.

1) Limitazione in base alla z

Per il cambio di destinazione d’uso tra diverse categorie funzionali, è previsto anche il rispetto delle ulteriori specifiche dettate dal comma 1-quater, art. 23-ter del D.P.R. 380/2001.

Detto comma 1-quater:

a) dispone che l’intervento non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale - previsto dal D.M. 1444/1968 o da norme regionali - né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi, previsto dalla L. 1150/1942;

b) mantiene fermo il pagamento del contributo

L’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, modificato dal D.L. 69/2024, regola al comma 1-bis il cambiamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale, disponendo che lo stesso “è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni”. Analoga formulazione è contenuta nel comma 1-ter e anche nel comma 1-quater, i quali trattano invece dei cambi di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse.

Nonostante non sia chiarissima, la formulazione sembra voler fare salve le disposizioni delle norme della pianificazione urbanistica comunale in merito alle destinazioni d’uso e ai mutamenti di

Il comma 1-quater, art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, sempre a proposito del mutamento della destinazione d’uso con opere o senza opere di singola unit

Ai sensi del secondo periodo del comma 3 dell’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 (modificato dal D.L. 69/2021), il mutamento della destinazione d’uso di un intero immobile all’interno de

Ai sensi dell’art. 23-ter, D.P.R. 380/2001, comma 1-quinquies (anch’esso introdotto dal D.L. 69/2024), è previsto che:

a) il mutamento della destinazione d’uso senza opere, sia all’interno della stessa categoria funzionale che tra diverse categorie funzionali, è sempre soggetto a SCIA;

b) il mutamento della destinazione d’uso con opere, sia nella stessa che tra diverse categorie funzionali, è soggetto al titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d’uso, ma se le opere sono soggette al regime della CI

Si riporta di seguito un riepilogo in forma tabellare dei regimi amministrativi da osservare per il mutamento della destinazione d’uso, con l’indicazione di fare riferimento anche ai chiarimenti resi riguardo la potestà legislativa regionale, che opera sia nel senso di poter definire maggiori semplificazioni che di imporre maggiori adempimenti, in questo caso solo sotto forma di interventi sottoposti a permesso di costruire.

A valle della disamina della disciplina dei cambi di destinazione d’uso a valle delle novità introdotte con l

L’art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lettera b), primo periodo, esclude dalla categoria degli interventi di “manutenzione straordinaria” le opere che comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanisti

La riforma operata dal D.L. 69/2024 non ha inciso sulla possibilità di rendere abitativi locali accessori quali ripostigli, cantine, locali di sgombero, “tavernette”, ecc., accatastati o meno separatamente dall’unità immobiliare principale.

Tali passaggi di destinazione - anche per costante orientamento della giurisprudenza - sono da ricondurre alla categoria di interventi assimilabili a quelli di nuova costruzione, o ad essere più ot

L’art. 10 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lettera c), primo periodo, dispone che costituiscono interventi di trasformazione del territorio e sono subordinati a p

Esiste la possibilità che il cambio di destinazione d’uso non sia urbanisticamente rilevante ma imponga modifiche strutturali all’immobile (si pensi: alle modifiche di carattere strutturale imposte sotto il profilo della prevenzione incendi a seconda che immobili, tutti appartenenti alla medesima categoria “produttiva”, siano adibiti ad attività con rischi di incendio più o meno rilevanti; alle specifiche igienico-sanitarie imposte per le abitazioni ma non per gli uffici e, per converso, alle norme per la sicurezza dei luoghi di lavoro, compresi gli studi professionali privati, pur in genere urbanisticamente assimilati - in quanto “privati” - alle abitazioni, imposti a quelli ma non a queste; alla rimozione delle barriere architettoniche che deve caratte