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07/09/2021

Cambio d’uso del seminterrato, titoli abilitativi e autorizzazione paesaggistica

Secondo il TAR Campania, per la trasformazione del seminterrato in civile abitazione non è sufficiente una SCIA, essendo necessario il permesso di costruire.

FATTISPECIE - Nel caso di specie il ricorrente contestava l’ordine di demolizione impartito per avere eseguito opere abusive consistenti nella trasformazione del piano seminterrato della palazzina in civile abitazione in assenza dei necessari titoli abilitativi.
In particolare dall’ordinanza emergeva che il seminterrato:
- si componeva di ingresso, soggiorno, camera da letto, cameretta, cucina due w.c. e terrazzino a livello con presenza di scala che conduce al sovrastante piano di campagna;
- era dotato di impianto elettrico ed idrico, di infissi interni ed esterni, quest' ultimi protetti da grate in ferro e con controsoffittatura.
Secondo il ricorrente:
- il piano seminterrato, realizzato in epoca precedente al 1967, era stato da sempre destinato ad abitazione;
- si trattava di opere non necessitanti del previo rilascio del permesso di costruire, essendo a suo avviso sufficiente una mera DIA/SCIA, la cui omessa presentazione avrebbe al massimo comportato l’applicazione di una sanzione pecuniaria di cui all’art. 37, D.P.R. 380/2001 e non la demolizione ai sensi dell’art. 31 del medesimo D.P.R. 380/2001.
Eccepiva inoltre il difetto di motivazione dell’atto dell’Amministrazione e la mancata indicazione delle opere da demolire e dell’area di sedime da acquisire gratuitamente in caso di inottemperanza.

ONERE DELLA PROVA DELLA DATA DI REALIZZAZIONE - Il TAR Campania-Salerno 19/07/2021, n. 4999 ha innanzitutto ribadito che la prova circa il tempo di ultimazione delle opere edilizie costituisce onere a carico del privato e non dell'Amministrazione, atteso che solo il primo può fornire, in quanto ordinariamente ne dispone, inconfutabili atti, documenti o altri elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione manufatto; mentre l'Amministrazione non può, di solito, materialmente accertare quale fosse la situazione all'interno del suo territorio. Nella specie, la controparte si era invece limitata solo ad affermare la preesistenza del manufatto senza la prova di tale circostanza. A fronte dell’indimostrata data di realizzazione dell’intervento, nonché della effettiva natura dei lavori effettuati e dell’identità dell’abuso rispetto al manufatto che si assumeva preesistente, non era dunque possibile sostenersi l’illegittimità, sotto tale profilo, dell’ordine di demolizione.

TITOLO EDILIZIO E AUTORIZZAZIONE PAESAGGISTICA - Il TAR ha inoltre ritenuto applicabile l’orientamento consolidato della giurisprudenza secondo il quale il cambio di destinazione d'uso da cantina-garage a civile abitazione, poiché comporta il passaggio da una categoria urbanistica ad un'altra, rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire. Pertanto risultava legittima l’applicazione dell’art. 31, D.P.R. 380/2001 che per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, impone la demolizione e il ripristino dello status quo ante.

Nel caso di specie i giudici hanno aggiunto che trattandosi di opere realizzate in area soggetta a vincolo ambientale, anche qualora le opere fossero state realizzabili con DIA/SCIA, la sanzione demolitoria sarebbe comunque stata legittima. Sul punto è stata richiamata la giurisprudenza secondo la quale:
- ove gli interventi edilizi ricadano in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, stante l'alterazione dell'aspetto esteriore, gli stessi risultano soggetti alla previa acquisizione dell'autorizzazione paesaggistica, con la conseguenza che, quand'anche si ritenessero le opere pertinenziali o precarie e, quindi, assentibili con mera DIA/SCIA, l'applicazione della sanzione demolitoria è, comunque, doverosa ove non sia stata ottenuta alcuna autorizzazione paesistica;
- a prescindere dal titolo edilizio ritenuto più idoneo e corretto per realizzare l’intervento edilizio in zona vincolata (SCIA o permesso di costruire), ciò che rileva è il fatto che lo stesso sia stato posto in essere in assoluta carenza di titolo abilitativo e, pertanto, ai sensi dell’art. 27, comma 2 del D.P.R. 380/2001, deve essere sanzionato. Detto articolo riconosce, infatti, all’Amministrazione comunale un generale potere di vigilanza e controllo su tutta l’attività urbanistica ed edilizia, imponendo l'adozione di provvedimenti di demolizione in presenza di opere realizzate in zone vincolate in assenza dei relativi titoli abilitativi, al fine di ripristinare la legalità violata dall’intervento edilizio non autorizzato. E ciò mediante l’esercizio di un potere-dovere del tutto privo di margini di discrezionalità in quanto rivolto solo a reprimere gli abusi accertati, da esercitare anche in ipotesi di opere assentibili con DIA/SCIA, prive di autorizzazione paesaggistica.

In argomento si veda anche  C. Cass. pen. 13/11/2012, n. 43885, secondo cui la trasformazione di una cantina in mini-appartamento eseguita in zona vincolata richiede il preventivo rilascio sia del permesso di costruire che dell'autorizzazione paesaggistica, potendo anche le sole opere interne integrare una modifica di destinazione d'uso penalmente rilevante.

DIFETTO DI MOTIVAZIONE - Quanto al preteso difetto di motivazione, il TAR ha ricordato che in caso di abuso edilizio, l'ordinanza di demolizione non richiede in linea generale alcuna specifica motivazione, l'abusività costituisce di per sé motivo sufficiente per l'adozione della misura repressiva e non sussiste il difetto di motivazione, essendo sufficiente l’oggettivo riscontro dell’abusività dell’opera e l’assoggettabilità della stessa al regime del permesso di costruire.

INDICAZIONE DELL’AREA DI SEDIME - Infine, in merito alla censura riferita alla mancata indicazione delle opere da demolire e dell’indicazione dell’area di sedime da acquisirsi gratuitamente al patrimonio comunale in caso di inottemperanza all’ingiunzione demolitoria, è stato rilevato che secondo la giurisprudenza consolidata, l'indicazione nel provvedimento demolitorio dell'area di sedime da acquisire in caso di inottemperanza al relativo ordine, secondo quanto disposto dall'art. 31 D.P.R. 380/2001, non è necessaria, in quanto tale individuazione ben può essere compiuta nel successivo atto di acquisizione.

Sul tema si veda anche la Nota Locali accessori, cambio d’uso con opere e necessità del permesso di costruire e la Nota Permesso di costruire per cambio di destinazione d’uso di locali tecnici o servizi.

Dalla redazione