Permesso di costruire per cambio d’uso della cantina

FATTISPECIE - Nel caso di specie la ricorrente contestava l’ordine di rimozione delle opere abusivamente realizzate nel locale cantina del suo appartamento. Dai sopralluoghi effettuati emergeva che il locale era stato trasformato in due monolocali vissuti ed arredati. La parte ricorrente sosteneva che non fosse stata creata nessuna nuova opera in muratura e che, pur accatastato come magazzino, il locale presentasse già tutti i requisiti per l’abitabilità, essendo risalente l’attribuzione della categoria catastale.

ASSENZA DI ABITABILITÀ - Il TAR Emilia-Romagna 09/11/2021, n. 268 ha innanzitutto respinto la tesi del ricorrente sulla possibile abitabilità dell’immobile: ed infatti l’unità non rispondeva in alcun modo ai requisiti minimi di altezza utile, fissata in metri 2,70 come indicato in via inderogabile dal D.M. 05/07/1975, per ricevere la destinazione abitativa.

CAMBIO D’USO DELLA CANTINA - In merito al cambio di destinazione d’uso, è stata richiamata la giurisprudenza secondo la quale il mutamento da cantina a civile abitazione, comportando il passaggio da una categoria urbanistica ad un’altra, rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire (TAR Campania Napoli 19/07/2021, n. 4999; C. Cass. pen. 24/06/2016, n. 26455).
Inoltre, in relazione all’assunto della ricorrente relativo all’assenza di opere, il TAR ha ribadito che la realizzazione di una cucina o di un bagno costituiscono esecuzione di opere idonee a mutare la destinazione d'uso di un immobile da cantina ad immobile adibito ad abitazione, con conseguente obbligo del titolo edilizio abilitativo.

QUALIFICAZIONE DELL’INTERVENTO - I giudici hanno anche ricordato che l’esecuzione di opere edilizie che incidano sulla struttura di un edificio preesistente e ne comportino il mutamento di destinazione d’uso va qualificata come ristrutturazione edilizia e non già come manutenzione straordinaria o risanamento conservativo, tale dovendosi considerare anche il caso in cui il risultato dell’intervento di variazione dell’edificio preesistente consista nella realizzazione di nuove unità abitative. Di conseguenza il TAR ha ritenuto che la trasformazione di una cantina in abitazione sia una ristrutturazione edilizia, poiché la cantina e l’abitazione hanno natura differente: pertinenziale la prima e di unità immobiliare autonoma la seconda; la predetta trasformazione, invero, comporta un aumento delle unità immobiliari dell’edificio e un conseguente aumento del carico urbanistico. Inoltre, ai fini della distinzione tra ristrutturazione e manutenzione, è determinante più che l’aspetto quantitativo, quello qualitativo e, pertanto, a prescindere dalla vastità delle opere, il cambiamento della destinazione d’uso comporta ex se una ristrutturazione (C. Stato 24/03/2021, n. 2493).

Sulla base delle suesposte considerazioni il TAR ha confermato la legittimità dell'ordine di demolizione per il cambio di destinazione d'uso realizzato con opere, in assenza di titolo edilizio.