Cambio di destinazione da locali accessori a vani ad uso residenziale

Il principio è stato ribadito dal TAR Lazio-Roma 03/11/2023, n. 16323 con riferimento ad una fattispecie in cui il ricorrente aveva impugnato il provvedimento di sospensione dei lavori in corso presso l’immobile di proprietà e la successiva ordinanza di demolizione. L’amministrazione contestava una serie di difformità dei lavori rispetto a quelli comunicati a mezzo DIA ritenute tali da incidere sul titolo edilizio necessario per la loro realizzazione in quanto incidenti sul carico urbanistico. Il ricorrente contestava la legittimità dell’ordine di demolizione:
- ritenendo che gli interventi, considerati singolarmente, non avrebbero necessitato del permesso di costruire;
- in ragione della vigenza di un sequestro preventivo dell’immobile disposto dal giudice penale nell’ambito del procedimento volto all’accertamento del reato di cui all’art. 44, D.P.R. 380/2001, lett. b).

SEQUESTRO PREVENTIVO E ORDINE DI DEMOLIZIONE - Secondo il TAR, la circostanza che l’abuso sia anche oggetto di un provvedimento di sequestro preventivo penale non inficia la legittimità dell’ordine di demolizione, in quanto non incide su alcuno dei presupposti previsti dalla legge per l’esercizio del potere sanzionatorio dell’amministrazione.
Il provvedimento di sequestro di cui all’art. 321 c.p.p. è invero finalizzato a impedire l’ulteriore protrazione del reato e non preclude affatto l’ottemperanza all’ordine di ripristino adottato in via amministrativa, la quale deve quindi considerarsi sempre possibile, previa espressa autorizzazione del giudice penale competente.
Non può dunque configurarsi alcuna impossibilità giuridica dell’ottemperanza, giacché la parte colpita dall’ingiunzione, siccome tenuta a eseguire l’ordine amministrativo, ha l’onere di richiedere tempestivamente il dissequestro del manufatto finalizzato all’esecuzione dell’ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi.

CAMBIO D’USO DI LOCALI ACCESSORI (CANTINE, GARAGE, SOFFITTE, LOCALI DI SERVIZIO) - Ciò premesso, il TAR ha evidenziato che gli interventi in corso di realizzazione interessavano il locale garage mediante l’ampliamento del bagno, la predisposizione di una cucina con l’installazione di impianti termici, idrici e tubazione gas, l’apertura di un vano finestra, la sostituzione della copertura del tetto con lastre metalliche, lo spostamento delle tramezzature e dei vani porta.
Tali lavori, secondo i giudici, non possono essere singolarmente considerati, ma vanno valutati complessivamente ai fini dell’individuazione del titolo edilizio necessario per la loro esecuzione.
Nella fattispecie, si era dunque in presenza di un cambio di destinazione d'uso con modifica della categoria funzionale di parte dell’unità immobiliare - attraverso, peraltro, la realizzazione di opere edilizie - che necessitava del permesso di costruire.
Sul punto il TAR ha spiegato che nell'ambito di una unità immobiliare ad uso residenziale, devono distinguersi i locali abitabili in senso stretto dagli spazi “accessori” che, secondo lo strumento urbanistico vigente, non hanno valore di superficie edificabile e non sono presi in considerazione come superficie residenziale all'atto del rilascio del permesso di costruire: autorimesse, cantine e locali di servizio rientrano, di norma, in questa categoria.
Ne deriva che non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile, dato che tale intervento (senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano), in ogni caso configura un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l'originario titolo abilitativo.
In sostanza, deve ritenersi che il cambio di destinazione d'uso tra locali accessori e vani ad uso residenziale integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire e ciò indipendentemente dall'esecuzione di opere.

VERIFICHE DEL COMUNE - Infine è stato anche precisato che, una volta appurata l'esecuzione di opere in assenza di permesso di costruire, non costituisce onere del Comune verificare la sanabilità delle stesse (a seguito di accertamento di conformità) in sede di vigilanza sull'attività edilizia, essendo per legge rimessa ogni iniziativa in merito all’impulso del privato interessato.