Cambio d'uso della cantina, elementi per l'accertamento

FATTISPECIE - Nella fattispecie i ricorrenti impugnavano l’ordine di demolizione di alcune opere realizzate in assenza e/o in difformità dal permesso di costruire, nell’ambito di un complesso immobiliare ad uso residenziale. Con riferimento ad uno dei fabbricati venivano contestati, tra l’altro, il cambio di destinazione d’uso del piano interrato da locale di sgombero e cantina a residenza; l’installazione di elementi in vetro-mattone occupanti una intera finestra; la realizzazione di un manufatto in legno, con copertura in coppi in aderenza al fabbricato.
Secondo il Comune tali lavori erano stati realizzati in assenza di titolo edilizio, nonché del nulla osta paesaggistico ai sensi dell’art. 146, D. Leg.vo 42/2004.
Il TAR Sardegna, con la sentenza 05/07/2022, n. 510, ha respinto tutti i motivi di ricorso sulla base delle seguenti considerazioni.

CAMBIO D’USO DELLA CANTINA - Con riguardo al piano interrato, il TAR ha ricordato che il mutamento di destinazione d’uso da cantina a civile abitazione, comportando il passaggio da una categoria urbanistica ad un’altra (da non residenziale a residenziale) rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire. Ed infatti il cambio d’uso tra categorie funzionali ontologicamente diverse ove comportante (come nella specie) un aggravio del carico urbanistico, anche se realizzato senza opere edilizie, necessita del permesso di costruire ed è perciò suscettibile di misure ripristinatorie, per l’esigenza collettiva di consentire all’ente locale di gestire in modo ordinato, equo e proporzionato i carichi urbanistici complessivamente considerati.

In tema di cambio di destinazione d'uso di pertinenze in relazione alla possibilità di fruizione del Superbonus, si veda anche la Nota: Tavernetta nel seminterrato e Superbonus 110%.   

ELEMENTI AI FINI DELL’ACCERTAMENTO DEL CAMBIO D’USO - Secondo i ricorrenti però:
- l’ordinanza di demolizione si basava sulle “rifiniture interne” che risultavano affini alla residenza;
- il proprietario non avrebbe alcun obbligo di utilizzare per i locali destinati a cantina, o comunque per i locali accessori, rifiniture deteriori rispetto a quelle dell’unità immobiliare principale.
In proposito il TAR ha premesso che la destinazione d’uso di un’immobile è quella consacrata nel titolo edilizio rilasciato per la sua realizzazione (nel caso di specie “locale di sgombero e cantina”) e non quella a cui lo stesso è adibito in via di fatto dal proprietario. Ai fini dell’accertamento del mutamento di destinazione d’uso per difformità rispetto al titolo abilitativo, vanno individuati gli elementi univocamente significativi, propri del diverso uso cui l’immobile è destinato e non coerenti con la sua originaria destinazione.
Nel caso di specie risultava evidente la destinazione a fini residenziali piuttosto che a quelli originariamente assentiti, in quanto il locale era stato dotato di portoncino blindato all’ingresso, di due bagni, di porte e infissi, di prese elettriche distribuite in tutto il piano.

Ferma restando, pertanto, la libertà del proprietario di rifinire con i materiali ritenuti più appropriati anche i locali accessori, è senz’altro vero che la modifica dell’uso dell’immobile da cantina a residenza può essere desunta dalla realizzazione di rifiniture che, sommandosi ad ulteriori elementi - costituiti nella fattispecie dalla presenza di due bagni e di arredi tipici di un’abitazione - rivela un quadro fattuale complessivamente idoneo a provare la avvenuta trasformazione dell’uso da cantina ad abitazione.

CHIUSURA DELLA FINESTRA - Con riferimento alla seconda doglianza, il TAR ha affermato che la chiusura di una finestra, che avvenga o meno con vetro-cemento, è un intervento straordinario che necessita un’apposita pratica edilizia volta ad accertare il rispetto della disciplina locale in materia di prospetti e facciate, nonché delle disposizioni igienico sanitarie in materia di aero-illuminazione degli ambienti. Anche sotto questo profilo, dunque, risultava corretta la decisione dell’amministrazione comunale di sanzionare l’intervento edilizio posto in essere dal proprietario senza previamente munirsi di un necessario titolo edilizio.

CARATTERISTICHE DEI VOLUMI TECNICI - Infine il TAR ha escluso la natura di volume tecnico del manufatto realizzato in aderenza alla proprietà, ricordando che i caratteri propri del “volume tecnico” sono sostanzialmente tre:
- il primo, positivo, di tipo funzionale, dovendo avere un rapporto di strumentalità necessaria con l’utilizzo della costruzione;
- il secondo e il terzo negativi, ricollegati:
a) all’impossibilità di soluzioni progettuali diverse, nel senso che tali costruzioni non possono essere ubicate all’interno della parte abitativa;
b) ad un rapporto di necessaria proporzionalità che deve sussistere fra i volumi e le esigenze edilizie completamente prive di una propria autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinate a contenere gli impianti serventi di una costruzione principale.
In sostanza, si tratta di impianti necessari per l’utilizzo dell’abitazione che non possono essere in alcun modo ubicati all'interno di questa, come possono essere - e sempre in difetto dell’alternativa - quelli connessi alla condotta idrica, termica o all’ascensore e simili, i quali si risolvono in semplici interventi di trasformazione senza generare aumento alcuno di carico territoriale o di impatto visivo.

Nel caso di specie i ricorrenti non avevano dimostrato la sussistenza dei suddetti presupposti necessari a tale qualificazione, a fronte della realizzazione di una struttura non precaria, con superficie pavimentata e copertura in coppi, che secondo il Comune aveva comunque determinato la creazione di nuovi volumi utili.