Cambio d’uso di locali accessori, necessità del permesso di costruire

FATTISPECIE - Nel caso di specie il ricorrente contestava la condanna ex art. 44, D.P.R. 380/2001 per avere per aver realizzato in assenza di permesso di costruire due unità abitative al piano terra dell'immobile di sua proprietà. La difesa sosteneva che il mero cambio di utilizzo dei locali da accessori ad abitabili non necessitava del permesso di costruire, trattandosi di intervento di frazionamento dell’unità immobiliare riconducibile alla manutenzione straordinaria ex art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. b), e soggetto in quanto tale al regime amministrativo della CILA.

ESCLUSIONE DELLA MANUTENZIONE STRAORDINARIA - La Corte di Cassazione (C. Cass. pen. 29/03/2022, n. 11303) ha ricordato che in tema di reati urbanistici, a seguito delle modifiche apportate dall'art. 17, D.L. 133/2014, conv. in L. 164/2014, deve ritenersi senz’altro ampliata la categoria degli interventi di manutenzione straordinaria, comprensiva anche del frazionamento o accorpamento di unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti una variazione di superficie o del carico urbanistico, per i quali pertanto, ove rimangano immutate la volumetria complessiva e la originaria destinazione d'uso, non è più necessario il permesso di costruire.
Tuttavia, la Corte ha evidenziato che, nell'ambito di un'unità immobiliare ad uso residenziale, devono distinguersi i locali abitabili in senso stretto dagli spazi “accessori” che, secondo lo strumento urbanistico vigente, non hanno valore di superficie edificabile e non sono presi in considerazione come superficie residenziale all'atto del rilascio del permesso di costruire, quali autorimesse, cantine e "locali di servizio". Ne deriva che non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile, dato che tale intervento (senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano), in ogni caso si configura come un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l'originario permesso di costruire.
La Corte ha dato quindi continuità all'orientamento della giurisprudenza amministrativa secondo cui il cambio di destinazione d'uso tra locali accessori e vani ad uso residenziale integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire, e ciò indipendentemente dall'esecuzione di opere.

CAMBIO D’USO SENZA OPERE - Sul punto è stato chiarito che neanche il cambiamento di destinazione d'uso senza realizzazione di opere edilizie costituisce un'attività del tutto libera e priva di vincoli, non potendo comportare la vanificazione di ogni previsione urbanistica che disciplini l'uso nel territorio del singolo Comune. Ed infatti, nel caso di trasformazione dei vani accessori in vani abitabili, è da ritenersi che venga meno il rispetto degli elementi formali/strutturali dell'organismo edilizio (intendendosi per "elementi formali" quelli attinenti alla disposizione dei volumi, elementi architettonici che distinguono in modo peculiare il manufatto, configurando la sua immagine caratteristica; mentre, gli "elementi strutturali" sono quelli che materialmente compongono la struttura dell'organismo edilizio), i quali vanno considerati sinteticamente come espressivi dell'identità dell'edificio residenziale, che è connotato non solo tipologicamente, ma anche con individualità, dalla previsione di una determinata proporzione di elementi accessori, la cui eliminazione trascende l'ambito della mera conservazione.

CONCLUSIONI - In conclusione, la Suprema Corte ha affermato che questo tipo di mutamento - da locale accessorio o pertinenza a vano abitabile - è attuabile con un intervento di tipo ristrutturativo ed è assimilabile ad un cambio di categoria riconducibile all'art. 23-ter, comma 1, D.P.R. 380/2001, come tale avente rilevanza urbanistica ai sensi del punto 39 della tabella A - Edilizia allegata al Decreto SCIA 2 (D. Leg.vo 222/2016).
Di conseguenza risultava corretta la decisione dei giudici di merito che avevano attribuito rilevanza penale all’intervento edilizio realizzato in quanto necessitante del permesso di costruire.