La Cedolare secca sui contratti di locazione

La “Cedolare secca” sugli affitti è l’imposta sostitutiva, istituita nel 2011, con lo scopo di promuovere la locazione di unità immobiliari abitative agevolandone fortemente la tassazione e, attraverso ciò, di portare alla luce buona parte dei rapporti “in nero”.

La riduzione dei contratti sommersi è la vera finalità perseguita dal legislatore, con il dupli

La Cedolare secca è un’imposta sostitutiva in quanto sostituisce una serie di altri tributi che, in via ordinaria, si ap

Tali tributi sono:

- l’Irpef e le addizionali comunale e regionale all’Irpef, che colpiscono il reddito fondiario, ossia la differenza fra i canoni locativi e la

L’ambito di possibile applicazione della Cedolare secca è abbastanza ristretto, essendo limitata:

- alle unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo;

Il comma 59 R dell’art. 1 della L. 145/2018 ha previsto l’estensione della disciplina della c.d. “Cedolare secca” sugli affitti anche alle unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe ovvero locali per attività

La Cedolare secca può essere applicata anche in relazione ad una quota soltanto del canone, in quanto ciascun locat

Se l’immobile è posseduto (a titolo di proprietà o di usufrutto) pro quota da più persone fisich

Quanto alla figura del conduttore, la Circolare 26/E/2011 ha sottolineato che la Cedolare secca:

- non si può

Secondo la Circolare 26/E/

Sempre secondo la citata Circolare 26/E/2011, l’opzione per la Cedolare secca può essere esercitata anche per i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni nell’anno, per i quali non s

Se sono locati con il medesimo contratto più immobili abitativi, il locatore può optare per la Cedolare secca anche in relazione ad alcuni soltanto d

Contratto di locazione per tre immobili con corrispettivo contrattuale complessivo annuo di 45.000 Euro:

A) immobile abitativo di categoria catastale A1, rendita catastale 1.100 Euro;

B

L’opzione per la Cedolare secca può essere esercitata anche se il locatore ha locato soltanto una o più

Sono stipulati i seguenti contratti di locazione per differenti porzioni di una data unità immobiliare abitativa:

- porzione A, c

La Cedolare secca trova applicazione anche per le pertinenze, senza limiti di numero, sia se locate congiuntamente all’immobile abitativo sia se

La Cedolare secca non può essere applicata con riferimento:

- ai contratti di sublocazione in quanto i relativi redditi non rientrano nella ca

In presenza delle normali condizioni previste dalla legge, il locatore può esercitare l’opzione per la Cedolare secca anche se fa ricorso a un’agenzia che opera come mero intermediario tra locatore e conduttore (Circolare 26/E/2011).

Il tema è stato approfondito nel corso di un “question time” alla Camera dei Deputati in data 12/03/2014 12 marzo 2014. Nell’occasione, sentita l’Amministrazione finanziaria, è stato precisato - a integrazione della Circolare 26/E/2011 - che la Cedolare secca può essere applicata anche se il proprietario dell&

L’aliquota ordinaria della Cedolare secca è stabilita nella misura del 21% per i contratti di locazion

È poi prevista un’aliquota ulteriormente ridotta per i contratti di locazione stipulati a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini in base all’art. 2 della L. 431/1998 (comma 3), nonché relativi ai comuni c.d. “ad alta tensione abitativa” e con carenza di soluzioni abitative (si tratta dei seguenti comuni: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia; Comuni confinanti con quelli di cui all’elenco precedente; altri comuni capoluogo di provincia; altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dalla Delibera CIPE 87/2003).

Tale aliquota ridotta:

Con l’art. 4 del D.L. 30/12/2019, n. 162, comma 3-novies, l’aliquota ridotta al 10% per la cedolare secca sui contratti stipulati a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini in base all’art. 2 della L. 431/1998 (comma 3), è stata estesa ad altri comuni:

Secondo quanto indicato dalla

Se il locatore reputa di optare per l’applicazione della Cedolare secca può farlo sin dal momento in cui procede alla registrazione del contratto di locazione, e l

L’art. 3-bis del D.L. 34/2019 (convertito in legge dalla L. 58/2019) ha disposto l’abrogazione delle sanzioni previste in relazione all’obbligo della comunicazione della proroga dei contratti di locazione in regime di cedolare secca (ultimo periodo del comma 3,

Qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto o in sede di proroga, è comunque possibile applicare la Cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il ver

Tale modalità deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente abbia corrisposto l’imposta dovuta per la registrazione del contratto in unica soluzione al momento della registrazione al fine di usufruire della riduzione dell’Imposta di registro prevista dall’

Come già accennato, la Cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste obbligo di registrazione: tali sono i contratti in forma di scrittura privata (purché non autenticata) di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno, durata da determinare computando t

L’Agenzia delle Entrate ha rilasciato il modello “RLI” (con le relative procedure informatiche) -

L’esercizio dell’opzione vincola il locatore all’applicazione della Cedolare secca per tutta la durata del contratto o della proroga, ovvero, in caso di opzione esercitata a decor

Laddove il locatore opti per l’applicazione della Cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT verificatasi nell’anno precedente (da applicarsi in base Indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati con riferimento all’anno precedente, c.d. “Indice FOI

La Circolare 26/E/2011 ha evidenziat

Altra precisazione molto rilevante ai fini pratici contenuta nella

L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

L’obbligo di inviare la comunicazione preventiva di rinuncia agli aggiornamenti del canone è escluso (

L’esercizio dell’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della Cedolare secca per l&rsqu

Il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui &egra

Come già segnalato, l’opzione per la Cedolare secca può essere esercitata anche se ci sono più locatori: in tali casi, l’opzione deve essere esercita distintamente da ciascun locatore con e

Contratto di locazione con corrispettivo annuo di 10.000 Euro. I locatori posseggono le seguenti quote di proprietà:

Come detto, tra i tributi che vengono meno nel caso di opzione per la Cedolare secca vi sono anche le imposte sui redditi (Irpef, addizionale comunale, addizionale regionale).

I calcoli di convenienza, per queste imposte, variano di caso in caso in quanto:

Ipotizziamo un canone di locazione di Euro 10.000 annui e un locatore che ricade nello scaglione intermedio di reddito con aliquota Irpef del 38% (40,5% considerando anche le addizionali).

Nel caso di mancato esercizio dell’opzione per la Cedolare secca sono stimabili i seguenti esborsi per i vari tributi dovuti per la locazione:

- marche da bollo 96 Euro (per i tre originali del contratto), interamente a carico del conduttore;

Merita di essere sottolineato che, anche se si applica la Cedolare secca, e quindi si escludono i redditi da locazione dalla tassazione progressiva Irpef, di tali canoni bisogna comunque tenere conto per valutare se spettino o meno altri benefici fiscali o se si abbia accesso a prestazioni di natura sociale o assistenziale collegati alla situazione reddituale.

L’

La Cedolare secca non influenza, invece, l’applicazione di altre deduzioni e detrazioni d’imposta, quali, ad esempio, quelle per il recupero edilizio o per il risparmio

L’opzione per la Cedolare secca esercitata dal dante causa, in ipotesi di successivo trasferimento mortis causa o per atto tra vivi (donazione o cessione), cessa

Se il comproprietario dell’immobile ha stipulato solo a proprio nome il contratto di locazione, senza indicare il nominativo dell’altro comproprietario che, comunque, ha sempre indicato nella dichiarazione (Unico o Mod. 730) la quota di sua spettanza del reddito derivante dalla locazione, anche quest’ultimo può comunque esercitare l’opzione per la Cedolare secca trasmettendo telematicamente il model