Rivista online e su carta in tema di
- Opere e lavori privati e pubblici
- Edilizia e urbanistica
- Professioni tecniche
ISSN 1721-4890
Fondata nel 1933
Direttore Dino de Paolis
Il contratto di locazione commerciale, aspetti generali
- Maurizio Tarantino
Il contratto di locazione commerciale, aspetti generali
Il contratto di locazione commerciale, aspetti generali
ASPETTI GENERALIIl contratto di locazione commerciale (o di immobili “ad uso diverso” dall’abitativo) è un accordo mediante il quale una parte, il locato |
|
Elementi del contratto di locazione commerciale |
|
Elementi obbligatori e facoltativiIl legislatore ha provveduto anche ad indicare alcune disposizioni circa la struttura del contratto di locazione ad uso commerciale, il quale prevede una serie di elementi obbligatori, oltre a contenerne anche altri facoltativi. In particolare, il contratto di locazione commerciale deve indicare: |
|
Attestato di prestazione energeticaInfine, come precisato anche dall’Agenzia dell’Entrate, i nuovi contratti di locazione devono contenere una clauso |
|
LA LOCAZIONE COMMERCIALELa L. 27/07/1978, n. 392, cosiddetta “legge sull’equo canone”, ha dato compiuta regolamentazione alle locazioni ad uso diverso. Si è trattato, nelle intenzioni del legislatore del 1978, di dare il giusto equilibrio ad una fondamentale esigenza delle attività sia economiche sia di diverso contenuto. Ciò per consentire alle imprese e alle altre iniziative comprese nella normativa (art. 42 della L. 392/1978), di garantirsi una sede o unità locale senza la necessità del forte esborso conseguente all’acquisto dell’immobile. Dunque, oggi, la locazione assolve almeno due importanti esigenze: la disponibilità del bene con un costo mensile rappresentato dal canone; la flessibilità nella fissazione della sede o dell’unità ove svolgere la propria attività. Invero, come osservato in dottrina N1, l’acquisita stabilità della normativa dettata in tema di locazione di immobili adibiti ad usi diversi da quello dell’abitazione, supportata ed integrata dalla copiosa |
|
LA FORMA DEL CONTRATTO |
|
Quando è prevista la forma scritta a pena di nullitàPer tali contratti, la legge prescrive la forma scritta a pena di nullità solamente se la durata è pari o superiore ai 9 anni (vedi Durata del contratto di locazione commerciale). L’art. 1350 del Codice civile, infatti, chiarisce che devono effettuarsi per iscritto, a pena di nullità, i contratti di locazione di beni immobili dalla durata superiore a 9 anni, che andranno anche trascritti presso i registri immobiliari ai sensi dell’art. 2630 del Codice civile. Tuttavia, gli adempimenti fiscali necessari inducono le |
|
Contratti stipulati dalla pubblica amministrazioneDiversamente, nel settore pubblico, la Suprema Corte ha precisato che i contratti stipulati “ |
|
LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO |
|
Registrazione obbligatoria del contratto di locazioneNonostante tale precisazione sulla forma contrattuale, nella prassi, in realtà, si ricorre praticamente sempre alla forma scritta, sia per le garanzie che essa offre, sia ai fini dell’obbligatoria registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, che deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula, personalmente o tramite un intermediario. Infatti, come chiarito dalle stesse Entrate, tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili con durata superiore a 30 giorni, compres |
|
Perimetro della nullità del contratto non registratoIn proposito si è molto discusso di questa “nullità” in quanto, solo la mancanza dei requisiti essenziali di un contratto, a tenore del Codice civile, può determinare la nullità dello stesso, mentre, l’adempimento fiscale non è un requisito del contratto richiesto dal Codice civile. Anzi, la registrazione è un adempimento successivo che presuppone perfezionato il contratto. Quindi, ai fini di una maggiore comprensione del problema, occorre richiamare quant |
|
Patto volto a occultare parte del canoneDiverso è il caso di un accordo simulatorio cui consegua la registrazione tardiva non dell’intero contratto ma del solo patto dissimulato volto ad occultare un canone maggiore. A tal proposito, la citata Cass. civ. S.U. 09/10/2017, n. |
|
Ulteriori profili individuati dalla giurisprudenzaPosteriore conclusione e registrazione di altro contratto Nel contratto di loca |
|
Applicazione delle sanzioniLa tardiva registrazione del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo di durata pluriennale determina l’irrogazione della sanzione amminis |
|
Ravvedimento operosoLa registrazione tardiva del contratto di locazione sana, con efficacia ex tunc, il contratto nullo non registrato, con applicazione delle relative sanzioni al |
|
Registrazione quale elemento del contrattoLa mancata registrazione del contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso non abitativo, è causa di nullità del contratto mede |
|
Modalità per la registrazione |
|
Registrazione telematicaIn tal caso è necessario essere registrati a Fisconline/Entratel. L’applicazione utilizzata, sia per la registrazione del contratto sia per il versa |
|
Registrazione in ufficioI soggetti diversi da quelli che hanno l’obbligo della registrazione telematica (sono obbligati alla registrazione telematica i possessori di almeno dieci immobili e gli agenti immobiliari) possono richiedere la registrazione presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate (non necessariamente, presso l’ufficio competente in relazione al pr |
|
Registrazione tramite intermediarioCome precisato dal Fisco, l’intermediario, in primo luogo, deve rilasciare, nel momento in cui assume l’incarico, una dichiarazione datata e sottoscritta con |
|
Registrazione tramite delegatoLa registrazione di un contratto di locazione può essere affidata a un soggetto appositamente delegato con adeguata capacità tecnica, economica, fina |
|
L’EVENTUALE CONTRATTO PRELIMINARE |
|
Scopo del contratto preliminare di locazione commercialeLa finalità del contratto preliminare di locazione è di vincolare le parti alla conclusione della locazione, rinviando ad un momento successivo la sua effettiva conclusione e l’immissione del promissario conduttore nella disponibilità dell’immobile che formerà oggetto della locazione. Tale finalità può rispondere a varie esigenze, ivi compresa quella che una o entrambe le parti d |
|
Forma, contenuto ed elementi del preliminare di locazione |
|
FormaPer quanto concerne la forma del contratto preliminare, dovendo quest’ultimo rivestire la stessa forma di quello definitivo ex art. 1351 del Codice civile (form |
|
ContenutoIl contratto preliminare di locazione deve contenere gli elementi essenziali del contratto definitivo in maniera tale che, in caso di inadempimento, gli |
|
TerminiÈ necessario che le parti individuino ed indichino nel contratto preliminare il termine entro il quale esse si obbligano a concludere il conseguente ed attuativo contratto definitivo di locazione. Tuttavia, la m |
|
Approvazione reciproca delle clausoleL’efficacia delle clausole onerose è subordinata alla specifica approvazione per iscritto nei |
|
Elementi accessori al contrattoRientra nell’autonomia negoziale delle parti la regolamentazione dell’efficacia del contratto fra le stesse stipulato, l’apposizione di un elemen |
|
RegistrazioneLa dottrina è favorevole alla registrazione del preliminare; la giurisprudenza, al contrario, ritiene l’obbligo della registrazione solo per il definitivo. Invero, secondo i giudici, l’obbligo di registrazione previsto dall’art. 1 della L. 311/2004, comma 346 |
Dalla redazione
- Compravendite e locazioni immobiliari
- Fisco e Previdenza
Tutela dell’avviamento del conduttore nelle locazioni commerciali
- Maurizio Tarantino
- Edilizia e immobili
- Compravendita e locazione
Le obbligazioni del conduttore derivanti dal contratto di locazione commerciale
- Maurizio Tarantino
- Compravendita e locazione
- Edilizia e immobili
Le obbligazioni del locatore derivanti dal contratto di locazione commerciale
- Maurizio Tarantino
- Edilizia e immobili
- Compravendita e locazione
La determinazione del canone di locazione commerciale
- Maurizio Tarantino
- Compravendita e locazione
- Edilizia e immobili
Durata del contratto di locazione commerciale
- Maurizio Tarantino
- Energia e risparmio energetico
Progettazione ecocompatibile di smartphone e tablet
- Energia e risparmio energetico
Etichettatura energetica di smartphone e tablet
15/10/2024
- Sanatoria, minimo 1.000 euro da Italia Oggi
- Proposta di ravvedimento, sullo sfondo aumento di sanzioni da Italia Oggi
- Ai fini dell'antiriciclaggio 34 indicatori al setaccio da Italia Oggi
- Imprese, altri 245 mln di euro per gli aiuti 4.0 nel Mezzogiorno da Italia Oggi
- Antisismica batte energia da Italia Oggi
- Ristrutturazioni al 50%, parte la caccia a 600 milioni da Il Sole 24 Ore