Risarcimento danni all’immobile locato causati da terzi estranei

In generale, al proprietario dell’immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati dagli accessori e dalle altre parti dell’immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità. Tuttavia, vi sono situazioni in cui i danni sono arrecati dai terzi estranei al rapporto locatizio; sicché, in tale circostanza, occorre valutare i profili di responsabilità del conduttore.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

I DOVERI DEL CONDUTTORE - Come precisato dall’art. 1587 del Codice civile, il conduttore, oltre il pagamento del corrispettivo nei termini convenuti, deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza richiesta nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze. In particolare, il conduttore di un’unità immobiliare facente parte di un edificio condominiale deve servirsi della cosa locata da buon padre di famiglia, deve mantenere integri gli elementi di godimento, non deve mutare la forma o eccedere nel godimento concesso e deve rispettare le norme contenute nel regolamento, anche se nel contratto non sia prevista alcuna precisa clausola in tal senso.
La diligenza del buon padre di famiglia non può dirsi che venga meno unicamente perché colui che ha assunto l’obbligazione non si premunisca contro un evento non previsto che poi sopraggiunga a rendere impossibile la prestazione. La comune diligenza del buon padre di famiglia non obbliga a prevedere ogni e qualsiasi lontana possibilità impeditiva, ma soltanto gli avvenimenti propri della vita normale, nel modo in cui si suole comunemente svolgersi.
Ne consegue che il diritto di godimento del conduttore non è, pertanto, illimitato, ma va esercitato entro l’àmbito delle singole e specifiche facoltà che risultano in modo espresso dalle condizioni pattizie o che, comunque, si desumono, anche in modo indiretto, dalle circostanze esistenti al momento della stipula della convenzione contrattuale (C. Cass. civ. 11/05/2007, n. 10838).

DETERIORAMENTO DELLA COSA LOCATA - Il conduttore deve provare di aver custodito la cosa con la comune diligenza, per cui in caso di evento dannoso dovuto a caso fortuito, egli non dovrebbe rispondere di eventuali danni. A tal proposito, il comma 1 dell’art. 1588 del Codice civile è estremamente chiaro nel precisare che il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.
Tale principio si applica anche quando il pregiudizio alla cosa locata sia avvenuto per causa di incendio, il quale non è, per sua natura, necessariamente un caso fortuito, ma spesso causato dall’imprudenza o dalla mancanza di vigilanza da parte del conduttore o delle persone di cui egli risponde.
Proprio su tale ultimo aspetto, l’art. 1588, comma 2 del Codice civile prevede che il conduttore è pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa. Tale responsabilità opera nei suoi confronti, essendo al conduttore imputabile la scelta di consentire l’uso della cosa a terzi, ed ovviamente nella misura in cui egli vi abbia, per l’appunto acconsentito, ed a condizione che il godimento da parte di terzi non sia avvenuto senza il suo consenso o contro la sua volontà.

INCENDIO SVILUPPATOSI NELL’IMMOBILE LOCATO - In caso di danneggiamento dell’immobile conseguente ad incendio, la presunzione di responsabilità a carico del conduttore è superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell’incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico.
Invero, come sottolineato dai giudici, la violazione da parte del conduttore dell’obbligo di custodire la cosa locata, per impedirne la perdita o deterioramento, comporta responsabilità del medesimo ai sensi del combinato disposto degli artt. 1590 e 1177 del Codice civile, e non dell’art. 2051 del Codice civile, perché detta norma disciplina l’ipotesi di responsabilità per danni provocati a terzi dalla cosa in custodia e non per danni alla stessa cosa custodita (C. Cass. civ. 27/07/2015, n. 15721).
Non è sufficiente, inoltre, per escludere la responsabilità, che il conduttore non sia stato ritenuto perseguibile in sede penale, perché ciò non comporta di per sé l’identificazione della causa, ma occorre che questa sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore medesimo (C. Cass. civ. 17/05/2010, n. 11972).
Mentre è necessario che la prova consista nella dimostrazione di aver adempiuto diligentemente ai propri obblighi di custodia (C. Cass. civ. 10/08/2016, n. 16877). In difetto di tale dimostrazione, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento in questione rimane a suo carico, con il conseguente obbligo di risarcimento del danno che deve comprendere pure i canoni di locazione dovuti in base al contratto fino allo spirare dello stesso, come corrispettivo spettante al locatore per il mancato guadagno (Trib. Terni 26/05/2021 n. 361).

INCENDIO CAUSATO DA UN TERZO NON IDENTIFICATO: ORIENTAMENTI CONTRAPPOSTI - Secondo un orientamento giurisprudenziale, il conduttore che prova che l’incendio si è verificato a causa dell’atto doloso di un terzo, pur rimasto sconosciuto, è esente responsabilità, avendo egli dimostrato, ai sensi dell’art. 1588 del Codice civile, che la distruzione del bene è dipesa da causa a lui non imputabile (C. Cass. civ. 28/09/2015, n. 19126. Nel caso di specie, la S.C., accogliendo il ricorso, ha cassato con rinvio la pronuncia impugnata con la quale la Corte del merito, in riforma della pronuncia del giudice di prime cure, aveva accolto la domanda di risarcimento danni proposta dal locatore nei confronti del conduttore sul presupposto che, essendo rimasta ignota la causa dell’incendio, la relativa responsabilità doveva comunque essere posta a carico del conduttore medesimo).
Secondo altro diverso orientamento, invece, il responsabile del danno cagionato dalla cosa è colui che ha la cosa in custodia; sicché, in caso di incendio sprigionato in immobile in locazione sussiste la responsabilità del conduttore per non adeguata manutenzione ed eventualmente anche quella del locatore, allorché l’incendio sia stato cagionato dal difetto di costruzione o di manutenzione di una parte strutturale. Nella presente fattispecie, tuttavia, l’incendio, imputabile a dolo di un terzo, era divampato all’interno dei magazzini della convenuta, alimentandosi con i macchinari e le altre cose ivi custodite. Anche in tal caso, secondo i giudici, l’accertamento della responsabilità era in capo alla società convenuta, conduttrice dell’immobile da cui l’incendio era divampato (Trib. Catanzaro 11/08/2022, n. 1190: riconosciuto a favore del proprietario dell’immobile sovrastante il risarcimento dei danni subìti a causa dell’incendio doloso sviluppatosi al piano inferiore nei locali condotti dalla ditta conduttrice).

INCENDIO CAUSATO DA PERSONE AMMESSE AL GODIMENTO DELLA COSA LOCATA - Ricade sul conduttore la responsabilità per l’incendio della cosa locata anche se causato da persone che egli abbia ammesso, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa. Tale responsabilità opera nei suoi confronti, essendo al conduttore imputabile la scelta di consentire l’uso della cosa a terzi, ed ovviamente nella misura in cui egli vi abbia, per l’appunto acconsentito, ed a condizione che il godimento da parte di terzi non sia avvenuto senza il suo consenso o contro la sua volontà.
Quindi, in tale contesto, è da escludersi che l’occupante dell’immobile cui il conduttore abbia concesso l’uso momentaneo o anche continuativo della cosa locata possa rispondere nei confronti del locatore, se la cosa subisce un incendio, ai sensi dell’art. 2051 del Codice civile, posto che tale norma attiene esclusivamente ai danni causati dalla cosa ai terzi, e non già a quelli che il conduttore causa alla cosa stessa (C. Cass. civ. 14/10/2019, n. 25779).