Agevolazioni prima casa e possesso di altra abitazione: il requisito dell’idoneità

L’ordinamento fiscale contempla agevolazioni applicabili ai fini delle imposte indirette (Imposta di registro, Imposta ipotecaria, Imposta catastale) agli atti di trasferimento di immobili da adibire a “prima casa” (o “abitazione principale”), ivi comprese le successioni o donazioni (per maggiori approfondimenti vedi Le agevolazioni prima casa sugli atti di trasferimento immobiliare).
Il principale riferimento normativo è rappresentato dalla Tariffa allegata al D.P.R. 26/04/1986, n. 131 (art. 1, nota II-bis), valido anche per gli atti di trasferimento immobiliare soggetti ad IVA nonché per le successioni e per le donazioni, in merito alle quali occorre tenere conto anche dell’art. 69 della L. 21/11/2000, n. 342.
Tra i requisiti per l’accesso alle agevolazioni, si prevede che l’acquirente debba dichiarare di non essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio dello stesso comune in cui è situato l’immobile da acquistare (lettera b del comma 1, nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, del D.P.R. 26/04/1986, n. 131).

IDONEITÀ DELL’ALLOGGIO, LA GIURISPRUDENZA - La previsione normativa non contiene accenni al concetto di “idoneità” dell’eventuale alloggio già posseduto dal contribuente, concetto presente invece nella legislazione previgente.
Tuttavia, nonostante non vi siano espressi riferimenti nel testo normativo vigente, la giurisprudenza della Corte di Cassazione (ad esempio, Cass. 22/07/2021, n. 20981) ha prevalentemente aderito all’interpretazione secondo cui la mera titolarità di un cespite immobiliare non sia ostativa al riconoscimento dell’agevolazione, la quale spetta invece al contribuente che possieda un immobile non idoneo a essere adibito ad abitazione.
Nella citata pronuncia viene infatti ribadito che il concetto di “idoneità” della casa pre-posseduta deve ritenersi intrinseco alla nozione stessa di “casa di abitazione”, da intendersi quale alloggio concretamente idoneo a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato.
In tema di agevolazioni prima casa, Cass. 02/02/2018, n. 2565 ha affermato che l'idoneità della casa di abitazione pre-posseduta sia da valutare:
- in senso oggettivo, inteso come effettiva inabitabilità;
- in senso soggettivo, inteso come fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative, nel senso che ricorre l'applicazione del beneficio anche all'ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato.

Non manca tuttavia altra parte della giurisprudenza che nega invece la rilevanza del concetto di “idoneità” dell’alloggio, rifacendosi ad un’interpretazione sicuramente più restrittiva della norma, che effettivamente fa riferimento a parametri oggettivi, come quello della non titolarità del diritto di proprietà di altra “casa di abitazione”.
In tal senso, secondo Cass. 10/08/2021, n. 22560, va considerato il solo parametro oggettivo, e pertanto la fruibilità dell’agevolazione è condizionata alla non titolarità del diritto di proprietà di altra “casa di abitazione” nel territorio del Comune ove è situato l'immobile da acquistare, non rilevando la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, ma solamente il parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso.

IDONEITÀ DELL’ALLOGGIO, POSIZIONE DEL FISCO - Nella Risoluzione 20/08/2010, n. 86/E, in disaccordo con l’applicabilità del requisito dell’inidoneità dell’alloggio, è stato affermato che la disposizione normativa ha natura agevolativa e, in quanto tale, non è suscettibile di interpretazione che ne estenda la portata applicativa ad ipotesi non espressamente contemplate. Di conseguenza, la titolarità esclusiva o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, uso, usufrutto e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare, costituirebbe condizione ostativa alla fruizione dell’agevolazione.
Il documento - richiamando le interpretazioni fornite con la Risoluzione 25/02/2005, n. 25/E e con la Circolare 01/03/2001, n. 19/E - afferma che non è richiesta dalla norma la verifica del concreto utilizzo che dell'immobile viene fatto né con riferimento alle case di abitazione che il contribuente già possiede e che possono precludere l'accesso all'agevolazione né con riferimento all'immobile che si intende acquistare, ed inoltre che la disposizione in commento ha natura agevolativa e, in quanto tale, non è suscettibile di interpretazione che ne estenda la portata applicativa ad ipotesi non espressamente contemplate.

Nella Risoluzione 01/08/2017, n. 107/E, invece, per l’eccezionalità dell’evento sismico, è stata presa in considerazione un’ipotesi di “inidoneità oggettiva” all'utilizzo abitativo dell'immobile posseduto.
Coerentemente a ciò, nel Fascicolo 1 delle Istruzioni per la dichiarazione di successione e domanda di volture catastali, viene indicato che - se a causa di un evento sopravvenuto (ad esempio un evento sismico) il beneficiario dell’eredità, al momento dell’apertura della successione, si trova in una ipotesi di inidoneità oggettiva (inagibilità) all’utilizzo abitativo dell’immobile posseduto per il quale ha già usufruito dell’agevolazione prima casa - può richiedere di usufruirne nuovamente sull’immobile ad uso abitativo caduto in successione.
La condizione di inagibilità deve essere attestata da specifica certificazione rilasciata dagli organi competenti in cui viene specificato che l’immobile non può più essere utilizzato per la sua funzione abitativa.

IDONEITÀ DELL’ALLOGGIO, CONCLUSIONI - Se ne può concludere che l’acquisto di un immobile con i benefici in costanza di possesso di un’abitazione “soggettivamente” non idonea, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato, presenta concreti rischi di accertamento fiscale, data la posizione dell’Agenzia entrate. Nel caso in cui si scelga, in relazione a ciò, di affrontare una lite in giudizio con l’amministrazione finanziaria, pur non essendoci certezze, vi sono tuttavia possibilità di vedersi riconosciute, arrivando in Corte di Cassazione, le proprie ragioni.
In caso viceversa di inidoneità “oggettiva”, cioè di effettiva inabitabilità dell’immobile, l’Agenzia delle entrate attribuisce rilevanza solo ai casi in cui questa derivi da eventi eccezionali (es. sisma), per cui negli altri casi si ricade sostanzialmente nelle stesse considerazioni svolte per il caso di inidoneità soggettiva

CONIUGI - Nella citata Risoluzione 20/08/2010, n. 86/E, l'Agenzia afferma altresì che - nell’ipotesi in cui uno solo dei due coniugi, in regime di comunione di beni, possegga i requisiti soggettivi per fruire dell’agevolazione “prima casa” (in quanto l’altro coniuge prima del matrimonio ha acquistato un’abitazione avvalendosi di detta agevolazione) - il beneficio fiscale risulta applicabile nella misura del 50%, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti.
Va tuttavia segnalato che gli orientamenti della giurisprudenza (es. Cass. 22/06/2018, n. 16604), il requisito della residenza nel Comune in cui è ubicato l'immobile va riferito alla famiglia, con la conseguenza che, in caso di comunione legale tra coniugi, quel che rileva è che il cespite acquistato sia destinato a residenza familiare, mentre non assume rilievo in senso contrario la circostanza che uno dei coniugi non abbia la residenza anagrafica in tale Comune, e ciò in ogni ipotesi in cui il bene sia divenuto oggetto della comunione ai sensi dell'art. 177 del Codice civile, quindi sia in caso di acquisto separato che congiunto dello stesso.
Questa impostazione contraddice la posizione dominante nella giurisprudenza più datata, e comporta che per due coniugi residenti nello stesso comune - se uno dei due possiede, per acquisto o in successione (quindi anche un bene che non cade in comunione legale, ma rimane personale ai sensi dell’art. 179 del Codice civile, comma 1, lettera b) - l’altro coniuge non potrà usufruire delle agevolazioni prima casa per un nuovo acquisto.
Secondo questa impostazione, pertanto, per procedere ad un acquisto agevolato sarebbe richiesto l’intervento in atto dell’altro coniuge con relativa dichiarazione in merito al possesso del requisiti.

Per completezza, si segnala Cass. 03/02/2014, n. 2273, secondo cui la disponibilità della casa familiare derivante dal provvedimento giudiziale di assegnazione da parte del giudice della separazione o del divorzio, non integrando un diritto reale, bensì un diritto personale di godimento di natura atipica, non preclude l'accesso ai benefici prima casa.