Condono edilizio in area paesaggistica, nozione di superficie utile

CONDONO EDILIZIO ZONA PAESAGGISTICA SUPERFICIE UTILE - Nel caso di specie la ricorrente aveva presentato istanza di condono ai sensi dall’art. 24 della L.R. Sicilia 15/2004, e dall’art. 32, D.L. 269/2003 per una costruzione realizzata, senza titolo edilizio, in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico. Si trattava in particolare di lavori riguardanti la diversa distribuzione interna dei locali e di tettoie aperte, che secondo il ricorrente avrebbero dovuto considerarsi di edilizia libera, in quanto comportanti la creazione di un volume di entità ridotta.

VALUTAZIONE COMPLESSIVA DELLE OPERE - In proposito il TAR Sicilia-Catania 04/12/2024, n. 3980 ha ribadito che non è consentita una valutazione atomistica degli abusi, essendo necessario tener conto dell’immobile nella sua interezza, in quanto il frazionamento dei singoli interventi non consente di avere una visione totale dell’impatto che l’opera produce sull’assetto territoriale. Non è dunque consentito frazionare i singoli interventi difformi al fine di dedurre la loro autonoma irrilevanza.

CONDIZIONI PER L’APPLICAZIONE DEL TERZO CONDONO - Ciò posto è stato ricordato che il comma 27 dell’art. 32 del D.L. 269/2003 stabilisce che le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria qualora siano state realizzate, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.
Secondo consolidata e condivisa giurisprudenza sono, dunque, insanabili, ai sensi della suddetta disposizione, le opere abusive realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli (tra cui quello idrogeologico, ambientale e paesistico), a meno che non ricorrano congiuntamente le seguenti condizioni:
- che si tratti di opere realizzate prima dell’imposizione del vincolo (e non necessariamente che comporti l’inedificabilità assoluta);
- che, pur realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
- che siano opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illeciti di cui ai nn. 4, 5, e 6 dell’allegato 1 al D.L. 269/2003 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria);
- che ci sia il parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo.
In assenza dei detti presupposti di legge, il parere della Soprintendenza, ove reso, assume carattere vincolato, essendo la preclusione della sanatoria, in tali casi, assoluta. In sostanza, il parere della Soprintendenza è dovuto solo per gli abusi sanabili, non essendoci, in caso contrario, spazio per alcuna valutazione dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo.

Nel caso di specie è stato esclusa la riconducibilità delle opere alla categoria degli abusi minori. Le opere rientravano invece nella tipologia 1 per le quali, in base ai requisiti sopra indicati, è da escludersi il rilasciodel parere paesaggistico favorevole, trattandosi di realizzazioni comportanti la creazione di nuovi volumi e superfici.

CREAZIONE DI NUOVI VOLUMI E NOZIONE DI SUPERFICIE UTILE - Sul punto i giudici hanno chiarito che per ciò che attiene al profilo paesaggistico, rileva, in particolare, la creazione di ogni tipo di volume, essendo irrilevante la distinzione tra volumi e volumi tecnici, tra volumi interrati e fuori terra. Ne consegue che ai fini di tutela del paesaggio, il divieto di incremento dei volumi esistenti si riferisce a qualsiasi nuova edificazione comportante creazione di volume, non potendo distinguersi tra volume tecnico ed altro tipo di volume, interrato o meno.
Inoltre, in ambito paesaggistico la “superficie utile” va intesa in senso ampio e finalistico, ossia non limitata agli spazi chiusi o agli interventi capaci di provocare un aggravio del carico urbanistico, quanto piuttosto considerando l'impatto dell'intervento sull’originario assetto del territorio e, quindi, l’idoneità della nuova superficie, qualunque sia la sua destinazione, a modificare stabilmente la vincolata conformazione originaria del territorio.
Per tali ragioni per superficie utile si intende qualsiasi opera edilizia calpestabile o che può essere sfruttata per qualunque uso, atteso che il concetto di utilità ha un significato differente nella normativa in materia di tutela del paesaggio rispetto alla disciplina edilizia.