Circ. Min. Finanze 01/03/2001, n. 19/E

L'art. 7, commi 1 e 2, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, recante "Misure di finanza pubblica per la stabilizzazione e lo sviluppo", ha previsto, a decorrere dal 1° gennaio 1999, l'attribuzione di un credito d'imposta a favore di coloro che, alienato un immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni "prima casa" ai fini dell'imposta di registro o dell'IVA, provvedano ad acquisire a qualsiasi titolo, entro un anno dalla alienazione, altra casa di abitazione non di lusso, ricorrendo nuovamente le condizioni per essere considerata "prima casa", di cui all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti

Il credito d'imposta, determinato secondo i principi esplicati al paragrafo 1.4, è un credito personale. Esso, infatti, compete al contribuente che, al momento dell'acquisizione agevolata dell'immobile, abbia alienato da non oltre un anno la casa di abitazione da lui stesso acquistata con l'aliquota agevolata prevista ai fini dell'imposta di registro o dell'IVA dalle norme che si sono succedute e che sono state sopraindividuate.

Pertanto, un soggetto che abbia alienato un'abitazione pervenutagli per atto di donazione o successione, ancorché sia stata a suo tempo acquistata dal donante o dal de cuius con le agevolazioni prima casa, non potrà avvalersi del beneficio in commento.

A tale proposito si precisa che per "alienazione" deve intendersi non solo il trasferimento a titolo oneroso ma anche il trasferimento a titolo gratuito disposto per atto di donazione.

In tal senso si è già espressa la circolare n. 7/E del 16 marzo 1994, sia pure per diversa materia, e, del resto, anche l'interpretazione sistematica perviene ad identiche conclusioni. La norma agevolativa c.d. "prima casa", infatti, prevede la decadenza dal beneficio sia per i trasferimenti degli immobili a titolo oneroso che per quelli a titolo gratuito che intervengano prima del decorso del termine di cinque anni dal loro acquisto (comma 4 della nota II-bis) all'art. 1 della tariffa, parte prima, del citato testo unico dell'imposta di registro).

Si rileva, infine, che il credito compete anche nell'ipotesi in cui, in presenza di tutte le condizioni, il soggetto acquisisca un'altra abitazione mediante permuta, con le precisazioni riportate al paragrafo 1.4, o mediante contratto di appalto

Per usufruire del credito d'imposta di cui al più volte citato art. 7, commi 1 e 2, della legge n. 448 del 1998 è necessario che il contribuente manifesti la propria volontà, specificando se intende o meno utilizzare lo stesso in detrazione dall'imposta di registro dovuta per lo stipulando atto.

Tuttavia, qualora in atti di tra

L'importo del credito d'imposta è commisurato all'ammontare dell'imposta di registro o dell'IVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato e, in ogni caso, non può essere superiore alla imposta di registro o all'IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto; il credito, pertanto, ammonta al minore degli importi dei tributi applicati (es.: se il contribuente ha corrisposto un'imposta di lire 4.000.000 sul primo acquisto e di lire 3.000.000 sul nuovo acquisto il credito è pari a lire 3.000.000).

Il contribuente, anteriormente al 1° gennaio 2000, ha acquistato un immobile ad uso abitativo permutando un terreno agricolo.

Per la casa, il cui valore era di lire 100.000.000, è stata calcolata l'imposta di registro nella misura del 4% in virtù della agevolazione c.d. "prima casa".

Per il terreno, il cui valore era di lire 50.000.000 è stata ca

A e B permutano due immobili ad uso abitativo acquistati precedentemente usufruendo dell'agevolazione "prima casa" e devono l'imposta di registro pari a lire 9.000.000.

L'imposta riferita all'immobile che acquista A è di lire 9.000.000

L'imposta riferita all'immobile che acquista B è di lire 6.000.000

Preliminarmente si osserva che il legislatore ha puntualmente individuato le imposte dalle quali è possibile portare in diminuzione l'intero importo del credito; restano, pertanto, escluse le imposte indirette diverse da quelle di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni.

La volontà di utilizzare il credito (vedi paragrafo 1.3) deve essere manifestata autonomamente da ogni interessato.

Il contribuente può utilizzare il credito portandolo in diminuzione dalla imposta di registro dovuta per l'atto di acquisto che lo determina oppure può utilizzarlo nei seguenti modi:

a) per l'intero importo in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;

b) in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;

c) in compensazione delle somme dovute ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.

Si precisa che in ogni caso il credito di imposta non dà luogo a rimborsi per espressa disposizione normativa.

Con riferimento all'ipotesi di cui alla lettera a), si rileva che il legislatore con la dizione "intero importo" ha voluto escludere la possibilità di utilizzare il credito parzialmente e, quindi, portarlo in detrazione dalle imposte dovute su più atti o denunce di successione, presentati all'ufficio competente per la registrazione dopo la data di acquisizione del credito.

Con riferimento all'utilizzazione del credito nel pagamento dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale nonché dell'imposta sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati successivamente

In via preliminare occorre considerare che in tanto compete il credito d'imposta in quanto compete il beneficio c.d. "prima casa"; la decadenza da tale agevolazione comporta, pertanto, sia il recupero delle imposte ordinarie sugli atti di trasferimento che il recupero del credito eventualmente utilizzato.

A tale proposito appare utile esaminare le problematiche afferenti la decadenza dal beneficio dell'aliquota agevolata prevista per l'acquisto della c.d. "prima casa".

La nota II-bis) all'art. 1 della tariffa, parte prima, del testo unico dell'imposta di registro, al comma 4, disciplina, come meglio precisato nella parte seconda della presente circolare, le condizioni necessarie per usufruire dell'agevolazione nonché la decadenza dalla stessa; tra l'altro viene prevista la decadenza nel caso in cui il beneficiario dell'agevolazione trasferisca il bene a titolo oneroso o gratuito prima del decorso del termine di cinque anni dalla data di acquisto, fatta salva l'ipotesi di un successivo acquisto entro un anno dalla vendita.

Considerato che presupposto del credito di imposta di cui all'art. 7, commi 1 e 2, della legge n. 448

La nota II-bis) sopracitata stabilisce una pluralità di requisiti, di carattere sia oggettivo che soggettivo, necessari per usufruire delle agevolazioni tributarie in materia di trasferimenti a titolo oneroso di case di abitazione non di lusso.

L'agevolazione in parola, infatti, oltre ad essere subordinata alla tipologia del bene oggetto del trasferimento (requisiti oggettivi) ha riguardo anche all'ubicazione dell'immobile acquistato con riferimento al comune in cui l'acquirente ha o intende stabilire la propria residenza ovvero svolge la propria attività; alla titolarità di diritti su altra casa di abitazione da parte dell'acquirente stesso; alla fruizione di precedenti agevolazioni per l'acquisto della c.d. "prima casa" (requisiti soggettivi).

A tale proposito appare utile fornire alcune precisazioni.

2.1.1 Oggetto del trasferimento

Secondo il disposto della già richiamata nota II-bis), comma 1, il regime agevolato si applica, sempre che ricorrano le condizioni previste, "agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse".

I diritti oggetto di trasferimento devono, quindi, essere riferibili ad una casa di abitazione non avente le caratteristiche di lusso.

Per espressa previsione normativa, inoltre, l'agevolazione si estende alle pertinenze dell'immobile che sia stato precedentemente acquistato in regime age

Premessi i principi di carattere generale, si precisa il trattamento tributario per fattispecie ricorrenti.

2.2.1. Qualora oggetto del contratto sia l'acquisto della nuda proprietà è previsto espressamente dalla norma che l'agevolazione tributaria possa trovare applicazione purché in presenza degli altri requisiti.

2.2.2. Qualora oggetto dell'atto di trasferimento sia una pertinenza della casa di abitazione acquistata usufruendo dei benefici tributari c.d "prima casa" e la pertinenza stessa sia classificata o classificabile nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, l'agevolazione è ammessa limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria.

Ai fini della nozione di pertinenza occorre fare riferimento all'art. 817 del codice civile. Considerato, quindi, che elemento caratterizzante il rapporto pertinenziale è la destinazione di fatto, in modo durevole, di una cosa al servizio di un'altra, si ritiene che anche nel caso in cui, ad esempio, un box sia posto solo in prossimità dell'abitazione principale, purché risulti adibito all'utilità della stessa, è applicabile l'agevolazione c.d. "prima casa" al suo acquisto.

Quanto precede nella considerazione che il comma 3 della più volte citata nota II-bis) all'art. 1 della tariffa, parte prima, del testo unico dell'imposta di registro prevede espressamente le condizioni ed i limiti per l'applicabilità della agevolazione all'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze "dell'immobile di cui alla lettera a)".

Dal richiamo alla lettera a), nella quale sono dettate le condizioni per l'applicazione dell'agevolazione all'immobile acquistato, consegue la esclusione dal beneficio delle pertinenze relative ad un immobile acquistato in regime ordinario.

Tuttavia l'agevolazione si rende applicabile, nei limiti sopra indicati ed alla condizione di seguito specificata, anche quando il bene acquistato con atto separato costituisca pertinenza di una casa di abitazione ceduta da un'impresa costruttrice senza applicazione della specifica aliquota IVA ridotta prevista per la c.d. "prima casa", prima del 22 maggio 1993 (data in cui è stata soppressa l'applicazione dell'aliquota del 4% prevista per tutte le cessioni di abitazioni effettuate da costruttori ed è stata limitata l'applicazione di tale aliquota alle sole ipotesi di acquisto della c.d. "prima casa". Cfr. d.l. 22 maggio 1993, n. 155, convertito dalla legge 19 luglio 1993, n. 243).

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