Superbonus e compenso dell’amministratore di condominio

Nell’ambito di interventi effettuati in condominio e che danno diritto al Superbonus, l’amministratore di condominio è chiamato ad occuparsi di molti aspetti importanti relativi al godimento del beneficio fiscale, come ad esempio:
- presentazione delle pratiche edilizie;
- assistenza e supporto al tecnico incaricato;
- cura degli adempimenti fiscali, tra cui la comunicazione dell’opzione per la cessione o per lo sconto in luogo delle detrazioni fiscali;
- attività di coordinamento tra tecnici e impresa esecutrice.
Tuttavia, nascono diversi interrogativi riguardo il compenso da corrispondere all’amministratore di condominio per il Superbonus che contempla attività, senza dubbio, particolarmente complesse e maggiori rispetto a quanto normalmente necessario per la gestione di lavori di manutenzione in condominio.
In particolare, una prima questione da chiarire è proprio se l’amministratore di condominio possa ricevere un compenso extra per lo svolgimento delle attività inerenti il Superbonus, e in caso di risposta affermativa come si possa quantificare tale compenso. Inoltre, si ritiene necessario chiarire se e quando tale compenso extra sia o meno detraibile.

Inoltre, l’amministratore, considerata la delicatezza e la complessità del lavoro che è chiamato a svolgere, potrebbe avvertire la necessità di farsi assistere da un tecnico. In tale situazione ci si chiede se l’amministratore possa farsi supportare da un professionista terzo, e se il compenso di tale professionista terzo sarà poi detraibile.

IL COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO– L’art. 1129 del Codice civile, comma 14, prevede che all’atto dell’accettazione della nomina e dell’eventuale rinnovo dell’incarico, l’amministratore debba specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Il compenso, specificato dall’amministratore, è considerato in linea di massima comprensivo di tutte le attività svolte dal professionista (per maggiori approfondimenti vedi anche L'amministratore di condominio).
A tal riguardo Cass. civ. 02/03/2018, n. 5014, ha affermato che rientra nelle competenze dell’assemblea quella di riconoscere all’amministratore, con una specifica delibera, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un’attività straordinaria, qualora non si ravvisi sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato.
Tale interpretazione appare preferibile rispetto al differente e più datato orientamento (vedi: Cass. civ. 28/04/2010, n. 10204; Cass. civ. 12/03/2003, n. 3596), secondo cui l’attività dell’amministratore - connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza - deve ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale, e non può pertanto stabilirsi una ulteriore retribuzione a parte.

Diverso invece è il caso del compenso riconosciuto all’amministratore dalle altre parti contrattuali che, ponendosi come potenziale conflitto d’interessi, potrebbe causare l’annullamento del contratto. Con riferimento all’istituto del conflitto d’interessi la giurisprudenza (Cass. civ. 31/01/2017, n. 2529) ha specificato che quest’ultimo, per risultare idoneo a produrre l’annullabilità del contratto, richiede l’accertamento dell’esistenza di un rapporto d’incompatibilità tra gli interessi del rappresentato e quelli del rappresentante, da dimostrare non in modo astratto od ipotetico.
Dunque, secondo la Corte di Cassazione tali situazioni sono da valutare caso per caso, attraverso un giudizio concreto che sfugga a generalizzazioni di sorta.
Ad ogni modo, nonostante tali situazioni in astratto non arrechino alcun danno al condominio, una semplice valutazione di opportunità imporrebbe di evitare questo genere di commistioni, che potrebbero in concreto minare l’indipendenza del legale rappresentante, nonché la sua credibilità verso il mandante.

LA (NON) DETRABILITÀ DEL COMPENSO EXTRA DELL’AMMINISTRATORE– Con la Circolare 22/12/2020, n. 30/E, al punto 4.4.1, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che l’eventuale compenso dell’amministratore condominiale per tutti gli adempimenti connessi al Superbonus non può essere portato in detrazione.
Ciò in base al principio secondo cui la detrazione spetta per gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi, mentre tale spesa sostenuta dal condominio non è caratterizzata da un’immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione, in quanto gli adempimenti amministrativi rientrano tra gli ordinari obblighi posti a carico dell’amministratore da imputare alle spese generali di condominio.

L’AMMINISTRATORE RESPONSABILE DEI LAVORI– L’amministratore svolge le proprie funzioni in conformità al mandato conferitogli dal condominio ed eventuali compensi, anche extra, riconosciuti dal condominio - ancorché riconducibili alla gestione (straordinaria) dei lavori - non possono come detto rientrare tra le spese che danno diritto al Superbonus.
Tuttavia, si ritiene che il compenso dell’amministratore di condominio possa diventare detraibile se corrisposto per lo svolgimento del compito di responsabile dei lavori (in tal caso andrà fatturato separatamente e corrisposto con “bonifico parlante”).
In tal caso la spesa sarebbe infatti da ritenersi come riferibile ad una prestazione professionale strettamente correlata all’esecuzione delle opere agevolabili, e quindi detraibile. Tale orientamento è stato affermato anche dal Ministero dell’economia e delle finanze nelle FAQ relative al Superbonus 110%, aggiornate al 24 novembre 2020.

L’acquisizione della qualifica di “responsabile dei lavori”, così come definito e regolato dal D. Leg.vo 81/2008, comporta delle responsabilità ulteriori per l’amministratore, di tipo sia civile che penale. Il responsabile dei lavori deve assolvere molti obblighi, facendo sempre gli interessi esclusivi del committente, cioè della totalità dei condomini attraverso l’organo decisionale dell’assemblea.
Peraltro, si ricorda che qualora non si adotti delibera assembleare per la nomina di un diverso responsabile dei lavori e la relativa quantificazione del compenso, l’amministratore, in quanto mandatario dell’assemblea e rappresentante del condominio, assume il ruolo di responsabile dei lavori e tutti gli obblighi e le responsabilità ad esso collegate.

IL COMPENSO DEL RESPONSABILE DEI LAVORI– Il Responsabile dei Lavori, regolato dall’art. 89 del D. Leg.vo 81/2008, comma 1, lettera c, è il soggetto che può essere incaricato dal Committente per svolgere i compiti ad esso attribuiti dallo stesso decreto (vedi anche Sicurezza in cantiere e obblighi di committente, responsabile lavori, coordinatore sicurezza, imprese affidatarie ed esecutrici).
Ai sensi del D. Min. Sviluppo Econ. 06/08/2020 (c.d. “Decreto Requisiti Ecobonus”), anche la misura del compenso di tale professionista, ai fini della detraibilità, deve certamente rientrare nei valori massimi di cui al D. Min. Giustizia 17/06/2016 (c.d. “congruità dei costi”).
Tuttavia - dato che nel citato D. Min. Giustizia 17/06/2016 (c.d. “Decreto Parametri”) non si rinviene un riferimento alle prestazioni del responsabile dei lavori - la Rete delle Professioni Tecniche (RPT), nel documento contenente Linee guida per la determinazione dei compensi per il Superbonus, ha proposto di prendere come riferimento la tabella B2 del vecchio e ormai abrogato D.M. 04/04/2001, ipotizzando un’aliquota dello 0,05 da applicarsi al valore delle opere di progetto.

Tale soluzione è tuttavia secondo noi dubbia, dato che il citato D. Min. Sviluppo Econ. 06/08/2020 impone di fare riferimento al D. Min. Giustizia 17/06/2016, e quindi parametri diversi potrebbero non essere ritenuti idonei. Una possibile alternativa è quella di fare comunque riferimento al Decreto Parametri, optando per un onorario a vacazione (compenso orario per le attività non previste, art. 6 del Decreto).

IL SUPPORTO AL TITOLARE DELL’INTERVENTO- Gli amministratori di condominio, al fine di rispettare le specifiche ed articolate norme di tipo sia tecnico che fiscale che riguardano il Superbonus, sono come visto chiamati a svolgere attività straordinariamente complesse, per le quali potrebbero avvertire la necessità di farsi assistere da professionisti terzi (come, ad esempio, un tecnico). Ai fini della nomina del professionista a supporto, risulta necessario che la spesa sia specificatamente autorizzata dall’assemblea di condominio.

Un primo interrogativo riguarda la misura del corrispettivo da riconoscere al professionista che agisce a supporto del titolare dell’intervento.
A tal riguardo, l’Associazione delle organizzazioni italiane di ingegneria, architettura e consulenza tecnico-economica (OICE), nelle proprie Linee guida in tema di determinazione del corrispettivo per il Superbonus, ha ricondotto l’attività del professionista a supporto dell’amministratore a quella del “Supporto al RUP”. Infatti, l’amministratore di condominio, in assenza di specifica nomina a terzi, ricopre come visto il ruolo di Responsabile dei Lavori, e ai sensi del D. Leg.vo 81/2008, il Responsabile dei Lavori è (in ambito pubblico) il RUP.
Secondo l’OICE l’amministratore avrebbe quindi la possibilità chiedere di essere di essere assistito da un altro professionista, il cui compenso potrebbe essere quantificato secondo le voci “Supporto al RUP” del D. Min. Giustizia 17/06/2016 e sarebbe detraibile con il Superbonus.

Tuttavia, facendo riferimento a quanto affermato dall’Agenzia delle entrate, non sembra possibile portare in detrazione il compenso riconosciuto al professionista che assiste l’amministratore.
Su una questione simile è infatti intervenuta l’Agenzia delle entrate, con l’Interpello 254/2021, dove è stato affermato che tra le spese agevolabili “non rientrano i compensi specificatamente riconosciuti all’amministratore per lo svolgimento degli adempimenti dei condomini connessi all’esecuzione dei lavori e all’accesso al Superbonus”.
Di conseguenza, non sembrerebbe possibile la detraibilità del compenso del tecnico che abbia prestato supporto all’amministratore di condominio nelle attività e negli adempimenti connessi alla fruibilità del Superbonus, per il quale non si ravvisa quella specifica correlazione con i lavori agevolabili che si è visto essere un requisito indispensabile.
Tali conclusioni sono in linea con la Circolare 22/12/2020, n. 30/E, punto 4.4.1, nel quale come visto si afferma l’indetraibilità dei compensi ordinariamente corrisposti all’amministratore di condominio.