Rivalutazione dei terreni edificabili e agricoli e delle partecipazioni non negoziate

La rivalutazione dei terreni edificabili e con destinazione agricola è un’opportunità (non un obbligo) prevista - in favore unicamente delle persone fisiche che agiscano in veste privata e non imprenditoriale, nonché di società semplici ed enti non commerciali e di soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia - dall’art. 7 della L. 28/12/2001, n. 448.

L’opportunità offerta dal menzionato art. 7 della L. 28/12/2001, n. 448 era inizialmente prevista unicamente per l’anno 2002, con riferimento ai terreni posseduti al 1° gennaio del medesimo anno, ma è stata successivamente prorogata prima per il 2003 dall’art. 2 del D.L. 24/12/2002, n. 282, comma 2, ed in seguito, puntualmente anno per anno, fino al 2024.

Riassumendo e dettagliando i punti cardine della normativa:

* tutti i tipi di terreno (lottizzati, edificabili, agricoli) possono essere rivalutati, i fabbricati invece no;

* il valore del bene viene determinato tramite perizia giurata redatta ad opera di un soggetto abilitato N2;

Oltre alle norme sopra citate, rilevano quelle di cui alle lettere ee) e ff) dell’art. 7 del D.L. 70/2011, comma 2, non richiamate dalle ultime di proroga, ma comunque applicabili in quanto trattasi di norme “a regime”. In particolare:

Si forniscono di seguito alcuni esempi pratici applicativi.

Terreno sottoposto a rivalutazione per la prima volta

Si rinvia alla Circolare 22

Il versamento dell’intera imposta sostitutiva (ovvero della sua prima rata) oltre il termine previsto dalla norma no

L’opzione per la rideterminazione dei valori, e la conseguente obbligazione tributaria, si considerano perfezionate con il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva oppure, in caso di pagamento rateale, con il versamento già della prima rata (Circ. Agenzia entrate 24/10/2011, n. 47/E).

Di conseguenza, coloro che abbiano effettuato il versamento dell’imposta dovuta oppure di una o più rate della stessa, qualora in sede di determinazione delle plusvalenze realizzate per effetto della cessione dei terreni (o delle partecipazioni) decidano di non tenere comunque conto del valore rideterminato N6:

* non hanno diritto al rimborso dell’imposta pagata;

* sono altresì tenuti, nell’ipotesi di pagamento rateale, a completare il pagamento con i versamenti successivi.

Qualora il contribuente abbia effettuato il versamento della prima rata nei termini di legge ed abbia omesso di effettuare

Il giuramento della perizia (necessario a termini di legge per accedere alla rivalutazione) può essere anche succes

Secondo l’iniziale orientamento dell’Agenzia delle entrate (Circolare 01/02/2002, n. 15/E; Circolare 15/02/2013, n. 1/E), qualora nell’atto di cessione del terreno venga indicato un valore inferiore a quello rivalutato, non è possibile tenere conto della rivalutazione del bene, dovendosi quindi applicare le regole ordinarie di cui all’art. 68 del D.P.R. 917/1986.

Si richiamano in conclusione alcuni ulteriori chiarimenti forniti nel tempo dall’Agenzia delle entrate, che ha riconosciuto:

* la possibilità di rivalutare il diritto di nuda proprietà e/o di usufrutto (

Occorre in primo luogo valutare quanto segue:

* grado di probabilità che i terreni posseduti, agricoli o edificabili, siano trasferiti in tempi ragionevolmente brevi. In caso negativo, la rivalutazione non ha ragione d’essere,

Nel caso la risposta alle domande di cui sopra sia affermativa, è opportuno effettuare ulteriori valutazioni in base al tipo di terreno che si possiede e che si ritiene di cedere; infatti, il grado di interesse

Per i terreni agricoli l’interesse alla rivalutazione può non sussistere o essere ridotto in quanto:

* le eventuali plusvalenze sono imponibili solo se realizzate mediante cessione a titolo oneroso entro 5 anni dall’acquisizione del bene, escluse quelle relative ai terreni pervenuti per successione N8;

* sussiste la possibilità, offerta dall’art. 1 della L. 266/2005, comma 496 R, di tassare l’eventuale plusvalenza, in sede di atto notarile, con un’imposta sostituiva del 26% N12, sempre che essa configuri un reddito diverso imponibile e quindi che non siano ancora decorsi i 5 anni fiscalmente rilevanti N9.

Esempio 1

Per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria N10 l’interesse alla rivalutazione è alto in quanto:

* la normativa prevede la loro tassabilità senza limiti di tempo e anche se pervenuti per successione o donazione N11;

* non è possibile richiedere la tassazione della plusvalenza con imposta sostitutiva in sede di atto notarile come avviene invece per i terreni agricoli.

Le uniche attenuazioni di cui gode questa fattispecie sono date dal fatto che:

* in alternativa alla tassazione progressiva IRPEF è prevista la tassazione separata con applicazione dell’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio precedente a quello in cui la plusvalenza

Per i terreni di cui all’art. 67 del D.P.R. 917/1986, comma 1, lettera a- ossia per i terreni oggett

Le regole di tassazione delle plusvalenze relative alla piena proprietà dei terreni sono applicabili anche agli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento (usufrutto, superficie, diritti volumetrici, ecc.) a essi relativi (art. 9 del D.P.R. 917/1986, comma 5).

Nel prospetto seguente abbiamo riepilogato i principali elementi da tenere in considerazione, in base agli artt. 67 e 68 del D.P.R. 917/1986, per tassare le plusvalenze realizzate con la cessione di terreni, in confronto ai quali può essere effettuata una valutazione comparativa circa l’opportunità e la convenienza di procedere alla rivalutazione.

Tabella riassuntiva delle variabili di convenienza in relazione alla rivalutazione

Opportunità analoga alla rivalutazione dei terreni è offerta dall’art. 5 della L. 448/2001 anche con riferimento alle partecipazioni societarie non negoziate in mercati regolamentati, sia che si tratti di partecipazioni “non qualificate” oppure “qualificate”

Per il versamento dell’imposta sostitutiva occorre utilizzare il modello F24, facendo uso dei codici tributo, già esistenti in relazione a precedenti rivalutazioni, 8055 (per le partecipazioni non quotate) e 8056 (per i terreni). Si possono così compensare eventuali crediti spettanti.

I dati relativi al valore rivalutato da perizia, all’imposta sostitutiva dovuta in relazione al predetto valore, all’imposta sostitutiva eventualmente già versata in occasione di precedenti rivalutazioni del medesimo terreno (che può essere scomputata dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova r