Tutela degli acquirenti di immobili da costruire

Il D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122, attuativo della delega contenuta nella L. 02/08/2004, n. 210, reca disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire ed è entrato in vigore il quindicesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, e quindi dal 21/07/2005.

Il D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122 si applica agli immobili da costruire in genere, vale a dire sia agli edifici residenziali che a quelli ad uso diverso, quali ad esempio box, negozi, uffici ecc.

La lettera d) dell’art. 1 del D. Leg.vo 122/2005 definisce con precisione cosa si debba intendere per “

I soggetti coinvolti nell’applicazione delle disposizioni in esame sono principalmente due, dei quali l’art. 1 del D. Leg.vo 122/2005 fornisce precise definizioni: il costruttore e l’acquirente.

L’art. 1 del D. Leg.vo 122/2005, lettera b), riprendendo testualmente la definizione gi&agra

Come detto, il D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122 si applica in tutti i casi di vendita di un immobile da costruire, tramite la stipula di un contratto preliminare o di ogni altro atto equipollente, compreso quello di leasing, che possa avere per effetto il trasferimento non immediato della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire. In altri termini, è decisivo per l’applicazione della disciplina il riferimento alla non immediatezza del trasferimento (che presuppone l’esistenza di un contratto preliminare o di altro contratto che ha per effetto l’acquisto non immediato)

Il D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122 prevede forme di tutela a favore degli acquirenti di immobili, volte a garantire agli stessi la restituzione delle somme pagate nei casi di insolvenza del costruttore a seguito di fallimento o altra procedura co

Sulla Gazzetta Ufficiale 24/08/2022, n. 197 è stato pubblicato il D.M. 06/06/2022, n. 125 N1. Il provvedimento, in attuazione dell’art. 3 del D. Leg.vo 122/2005, comma 7-bis, definisce il modello standard della fideiussione cui è obbligato il costruttore all’atto, oppure in un momento precedente alla stipula di u

Ai sensi dell’art. 2 del modello standard di fideiussione approvato con l’Allegato A R del D.M. 125/2022, l’efficacia della fideiussione decorre dalla data della stipula d

Il comma 1 dell’art. 2 del D. Leg.vo 122/2005 dispone che il costruttore è obbligato a consegnare all’acquirente, al più tardi all’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità o comunque come effetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire (si veda l’elencazione di cui sopra), una fideiussione di importo corrispondente alle somme ed al valore di qualsiasi altro corrispettivo anche non in denaro che il cost

La mancata consegna della fideiussione comporta la nullità del contratto, che pe

La prevalente interpretazione ritiene inoltre che debba essere comunque rilasciata una sola fideiussione, ai sensi dell&rs

Si tratta sostanzialmente di una fideiussione che può essere riscossa “a prima richiesta” da parte del soggetto beneficiario, ma limitatamente alle somme effettivamente versate.

Per questo motivo, allo scopo di assicurare il fideiussore sull’avvenuto pagamento, il provvedimento in esame ha previsto, nell’ambito dei contenuti obbligatori del contratto preliminare (art. 6 del D. Leg.vo 122/2005), l’obbligo dell’indicazione non solo delle date c

L’art. 4 del D. Leg.vo 122/2005 attua la delega disposta dall’art. 3 della L. 210/2004, comma 1, lettera e), relativa alla previsione dell’obbligo, a carico del costruttore, di fornire garanzie per gli eventuali vizi e difformità che si manifestino successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o dell’atto definitivo di assegnazione.

Il D. Leg.vo 122/2005 ha stabilito che la polizza assicurativa è l’unica forma di garanzia a favore dell’acquirente per i vizi e le difformità di cui sopra, ed ulteriormente rafforzato la portata di tale garanzia, precisando che la polizza deve essere consegnata all’acquirente all’atto del trasferiment

Il D.M. 20/07/2022, n. 154 si applica alle sole polizze stipulate successivamente al 05/11/2022 (data di entrata in vigore), mentre non si applica alle polizze emesse anteriormente a tale data, ferma restando la facoltà del contraente (il costruttore) di chiedere a proprie spese l’adeguamento facoltativo della polizza al modello.

Anche l’obbligo di adeguamento allo schema tipo riguarda le sole polizze assicurative decennali stipulate successivamente alla data del 05/11/2022.

Il modello recante il “contenuto minimo”, le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard - contenuto nell’Allegato A R del

Posto il limite minimo di 500.000 Euro per la sola responsabilità civile, la copertura assicurativa è ispirata al criterio della copertura tendenzialmente “integrale” del danno, salvo limiti di indennizzo, scoperti e franchigie eventualmente previsti nella stessa scheda tecnica o nelle condizioni generali di assicurazione N5.

La possibile presenza di franchigie, limitazioni e cond

L’attivazione della copertura assicurativa impone due preliminari adempimenti ad opera delle parti:

1) contraente e assicuratore compilano e sottoscrivono la sched

Se in passato era controverso che potesse essere il “beneficiario” della polizza, con il D.M. 154/2022 viene posta fine a tale incertezza, atteso che tale figura può coincidere:

- con l’acquirente;

- con il suo

Il D.M. 154/2022, nell’Allegato A R, definisce l’immobile come “l’edificio, ovvero qualsiasi costruzione coperta, isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto; che disponga di uno o più liberi accessi sulla via, e possa avere una o più scale autonome comprensiva del preesistente nel caso di ristrutturazione integrale, con esclusione delle ipotesi di ristrutturazione leggera, oppure formato dall’insieme delle opere realizzate a nuovo oggetto di collaudo statico dall’Immobile e dal Preesistente, nel caso di ampliamenti o sopraelevazioni”.

Prima dell’entrata in vigore del D.M. 154/2022 in commento era controverso se la normativa sugli immobili da costruire trovasse applicazione anche a interventi edilizi sul patrimonio preesistente. Il

Gli elementi obbligatori che dovrà contenere il contratto preliminare, il quale deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, sono individuati dall’

L’art. 12 del D. Leg.vo 122/2005, in attuazione dell’art. 3 della L. 210/2004, comma 1, lettere da f) a l), dispone l’istituzione di un Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire (Fondo).

L’

Si segnala che l’art. 8 del D. Leg.vo 122/2005 dispone che il notaio rogante non può stipulare l’atto di compravendita qualora anteriormente o contestualmente allo stesso non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento del titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.

Inoltre l’art. 7 del D. Leg.vo 122/2005, modificando il testo unico in materia bancaria e creditizia (D. Leg.vo 385/1993), dispone, in relazione a quanto illustrato al paragrafo precedente, che in caso di edificio o complesso condominiale per il quale si può procedere all’accatastamento delle singole porzioni immobiliari, il debitore, il terzo acquiren