Decennale postuma anche per interventi di ristrutturazione edilizia pesante

Sulla Gazzetta Ufficiale 21/10/2022, n. 247, è stato pubblicato il D.M. 20/07/2022, n. 154, che reca il modello standard per le polizze indennitarie decennali postume, ai sensi dell’art. 4, comma 1-bis, del D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122, che concerne la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire (vedi Tutela degli acquirenti di immobili da costruire).

Sul punto, il Consiglio Nazionale del Notariato ha reso noto il documento “Il modello standard di decennale postuma. Primo commento al Decreto, 20 luglio 2022, n. 154”, consultabile in allegato, che fornisce un primo approfondimento sull’importante decreto.

Di particolare interesse, i chiarimenti in merito alla questione della obbligatorietà o meno che il costruttore fornisca tale polizza non solo in caso di interventi di nuova costruzione ma anche di ristrutturazione edilizia (si pensi ad esempio a una demo-ricostruzione con successiva rivendita, anche con possibili bonus edilizi).

Il D.M. 154/2022, nell’Allegato A, definisce l’immobile come “l’edificio, ovvero qualsiasi costruzione coperta, isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto; che disponga di uno o più liberi accessi sulla via, e possa avere una o più scale autonome comprensiva del preesistente nel caso di ristrutturazione integrale, con esclusione delle ipotesi di ristrutturazione leggera, oppure formato dall’insieme delle opere realizzate a nuovo oggetto di collaudo statico dall’Immobile e dal Preesistente, nel caso di ampliamenti o sopraelevazioni”.

Prima dell’entrata in vigore del D.M. 154/2022 in commento era controverso se la normativa sugli immobili da costruire trovasse applicazione anche a interventi edilizi sul patrimonio preesistente. Il D.M. 154/2022 avvalora invece tale linea di indirizzo, purché si tratti di interventi complessi, incidenti sugli elementi tipologici, strutturali e formali, del fabbricato, tali da determinare una vera e propria trasformazione dell’edificio preesistente.

Secondo il Notariato, tra la nuova costruzione - intesa come trasformazione irreversibile di un suolo inedificato - e la ristrutturazione, caratterizzata invece dalla preesistenza di un manufatto, in quanto tale trasformazione vi è in precedenza già stata, ricorre una sostanziale identità funzionale: se è vero che il fabbricato da ristrutturare esiste già al momento della conclusione del contratto, è vero però che è un bene certamente diverso da quello che sarà dopo la ristrutturazione.

Viceversa, il decreto - in linea con la posizione della giurisprudenza di legittimità (*) - esclude la rilevanza di interventi di “ristrutturazione leggera”, non potendosi in tali ipotesi ravvisare la realizzazione di un immobile nuovo e diverso rispetto a quello preesistente. In questo caso, l’organismo edilizio interessato dalle opere rimane identico al precedente, senza aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici.
(*) In tal senso vedi Cass. 26/08/2020, n. 17812, secondo cui è da escludere l'applicabilità dell’art. 2 del D. Leg.vo 122/2005, con riguardo alla ristrutturazione c,d. “minore”, cioè senza demolizioni, ricostruzioni o sostituzioni di elementi dell'edificio e senza alterazione di volumetria e superficie, non potendosi in tali ipotesi ritenere che venga realizzato un immobile nuovo e diverso rispetto a quello preesistente.

Alla luce del testo in esame, restano pertanto esclusi dal perimetro applicativo di tutela quegli interventi che, pur riconducibili alla ristrutturazione, hanno portata minore, nel senso che determinano una mera modifica dell’ordine in cui sono disposte le diverse parti che compongono la costruzione, in modo che, pur risultando complessivamente innovata, questa conserva la sua iniziale consistenza urbanistica.

Il richiamo alla sola “ristrutturazione integrale” (art. 3 del D.P.R. 380/2001, lettera d), vale anche secondo il Notariato a confermare l’esclusione di tutti gli interventi che abbiano carattere “conservativo”, quindi (oltre che delle ristrutturazioni “leggere”), anche delle fattispecie riconducibili a interventi di “manutenzione ordinaria” (art. 3 del D.P.R. 380/2001, lettera a), “manutenzione straordinaria” (art. 3 del D.P.R. 380/2001, lettera b), nonché “restauro e risanamento conservativo” (art. 3 del D.P.R. 380/2001, lettera c).

Dovrebbero essere rilevanti invece, tutti quegli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, con interventi che incidono sul carico urbanistico e che portano a un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente con aumento delle unità immobiliari, sagoma, prospetti o superfici. Dovrebbero pertanto rientrare nel perimetro della disciplina sugli immobili da costruire tutti gli interventi edilizi su immobili preesistenti che configurino:
- fattispecie di demolizione/ricostruzione;
- interventi di ripristino di edifici o parti di essi, attraverso la loro ricostruzione;
- interventi di sopraelevazione e ampliamento (anche all’interno della sagoma);
- interventi di ristrutturazione conservativa “pesante”, di cui all’art. 10 del D.P.R. 380/2001, lettera c), in presenza di aumento della volumetria.

Anche il richiamo al “collaudo statico” può essere interpretato come indice della necessità di fare riferimento a un intervento edilizio qualificabile come “rilevante”, nel senso che se all’esito di una ristrutturazione si rende necessario procedere con un nuovo collaudo statico, l’intervento edilizio è probabilmente da ricondurre all’interno del perimetro applicativo della normativa.