Tutela degli acquirenti di immobili da costruire: nuove disposizioni nel Codice della crisi d'impresa

Il Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza, di cui al D. Leg.vo 12/01/2019, n. 14, pubblicato nella G.U. del 14/02/2019, n. 38 (S.O. n. 6/2019), apporta, tra l'altro, modifiche al D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122, il quale reca disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire.

Le modifiche apportate al D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122 si concretizzano in ulteriori tutele in favore degli acquirenti degli immobili da costruire.
In particolare:
- si estende la garanzia della fideiussione (di cui all'art. 3) anche al caso di inadempimento all’obbligo del costruttore di contrarre e consegnare all'acquirente - all'atto del trasferimento della proprietà, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente - una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente, come previsto dall’art. 4;
- la garanzia di escussione della fideiussione è estesa al caso di recesso dal contratto preliminare dell’acquirente che abbia ottenuto da parte del notaio l’attestazione di non aver ricevuto per la data dell’atto la polizza assicurativa;
- si prevede che con successivi decreti ministeriali vengano definiti i modelli standard della fideiussione (art. 3) e della polizza di assicurazione (art. 4);
- si prescrive che l'atto di trasferimento deve contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa prevista dall'art. 4 e della sua conformità al decreto che ne definisce contenuto, caratteristiche e modello standard;
- si prevede che il contratto preliminare ed ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire (di cui all'art. 6) devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata;
- i suddetti atti, infine, devono contenere, oltre agli estremi della fideiussione, anche l’attestazione della sua conformità al modello standard stabilito con decreto ministeriale.

Le modifiche al D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122, entrano in vigore dal 16/03/2019 e si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato dopo tale data.
Inoltre, le disposizioni di cui agli artt. 3 e 4 del D. Leg.vo 122/2005, come modificati dal D. Leg.vo 12/01/2019, n. 14, si applicano anche nelle more dell’adozione dei decreti ministeriali che definiranno i modelli standard della fideiussione e della polizza assicurativa.