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21/01/2022

Superbonus edifici di unico proprietario a prevalenza non residenziale

Secondo il creativo Interpello Agenzia delle entrate 5/2022, il Superbonus non sarebbe fruibile nel caso di edificio di unico proprietario con prevalente funzione non residenziale. Conclusioni assai discutibili anche in merito ai criteri in base ai quali condurre la verifica della superficie prevalente.

Tra i soggetti beneficiari del Superbonus sono ricomprese anche le persone fisiche (purché al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione), con riferimento agli interventi su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate di unico proprietario o in comproprietà tra le stesse.

EDIFICIO UNICO PROPRIETARIO E SUPERBONUS, CALCOLO NUMERO DELLE UNITÀ - A proposito della modalità con cui computare le unità immobiliari ai fini dell’applicazione del suddetto limite, il conteggio delle unità ai fini della verifica del limite di 4 deve avvenire senza considerare le pertinenze, anche se distintamente accatastate; pertanto, potrebbe fruire del bonus anche l’unico proprietario, ad esempio, di un edificio con 4 abitazioni e 2, 3, 4 o N pertinenze (vedi: Interpello 07/07/2021, n. 464; Interpello 07/07/2021, n. 461, dal quale si evince anche che l’unico proprietario dell’edificio potrà eseguire anche interventi trainati, su un massimo di due delle unità abitative presenti nell’edificio).
Viceversa, rimane ferma la regola in base alla quale il calcolo dei massimali va fatto includendo le suddette pertinenze distintamente accatastate, così come accade nei condomini (vedi avanti).

EDIFICI UNICO PROPRIETARIO ASSIMILABILI AI CONDOMINI - Si tratta di casistiche che non costituiscono tecnicamente “condomini”, mancando il fondamentale requisito della “proprietà mista”, che si ha quando almeno una unità immobiliare nell’edificio abbia una proprietà diversa da tutte le altre, la qual cosa configura la nascita di un condominio (ad esempio anche unità 1 di proprietà Rossi e unità 2 in comproprietà tra Rossi e Bianchi costituisce un condominio).
Pur non essendo condomini, per gli edifici in questione posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, si applicano, in generale, i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in “condominio, in particolare dal punto di vista:
- delle scadenze (per le scadenze definitive del Superbonus cfr. Superbonus, le scadenze definitive vigenti dal 2022);
- delle modalità per il calcolo dei massimali (vedi da ultimo Interpello 07/01/2022, n. 5).
Ne segue che  per gli interventi sulle parti comuni (es. riduzione del rischio sismico, cappotto termico trainante) si attuerà il calcolo come di norma negli edifici condominiali: l’ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione per gli interventi trainanti sulle parti comuni va calcolato tenendo conto di tutte le unità distintamente accatastate presenti nell’edificio, comprese le eventuali pertinenze alle unità immobiliari, anche se non riscaldate, purché non fisicamente staccate dall'edificio (vedi Circolare 22/12/2020, n. 30/E, punto 4.4.4; Circolare 25/06/2021, n. 7/E, pag. 412).

VERIFICA PREVALENZA SUPERFICIE RESIDENZIALE - Rimanendo ai condomini, per i casi in cui ci siano destinazioni “miste”, residenziali e non (es. uffici, negozi), l’Agenzia delle entrate ha a più riprese chiarito che bisogna condurre la verifica in merito alla prevalenza della superficie residenziale su quella non residenziale (cfr. Circolare 24/E/2020, punto 2; Circolare 30/E/2020, punto 4.4.2).
All’esito della verifica in questione:
A) se la superficie residenziale è > 50%, anche i proprietari delle unità non residenziali potranno fruire del Superbonus per gli interventi trainanti sulle parti comuni, pro quota millesimale;
B) se la superficie residenziale è ≤ 50%, viceversa, il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali.
Resta sempre ovviamente fermo il principio in base al quale per gli interventi “trainati”, eseguiti cioè sulle singole unità dell’edificio condominiale/plurifamiliare, il bonus è fruibile solo per il residenziale.

Considerando che gli edifici in questione dovrebbero essere assimilabili ai condomini, anche gli edifici a prevalente destinazione non abitativa di unico proprietario dovrebbero a nostro parere essere eleggibili per il Superbonus, ma per i lavori sulle parti comuni, secondo la nostra interpretazione la detrazione spetterebbe, sulla base di un calcolo proporzionale, in riferimento alla sola parte residenziale, fermo restando ovviamente che i lavori trainati sarebbero agevolabili al 110% sono nelle unità residenziali e con il consueto limite di due unità per persona fisica.
Tuttavia, secondo la menzionata risposta dell’Agenzia delle entrate all’Interpello 07/01/2022, n. 5, laddove non sussista la condizione della prevalenza residenziale, l’unico proprietario dell’edificio non può fruire delle agevolazioni. In proposito, nell’Interpello 5/2022 si legge quanto segue: “va verificato che l'edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza; pertanto, è possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50%”.
Si tratta di una interpretazione immotivata e quanto mai penalizzante, della quale si auspica la revoca o la rettifica quanto prima.

COME VERIFICARE LA PREVALENZA DELLA SUPERFICIE RESIDENZIALE - Anche ai fini della verifica della natura “residenziale” dell’edificio, l’Interpello 5/2022 reca una interpretazione a nostro parere non corretta.
Quanto al calcolo della superficie residenziale prevalente, sulla scorta dell’indicazione contenuta nel vademecum di Enea sull’Ape convenzionale (cfr. punto 2.1) è nostra opinione che si debba fare riferimento alla superficie catastale complessiva, come definita dall'Allegato C del D.P.R. 138/1998.
Pertanto, box, cantine e pertinenze varie, così come balconi, terrazzi, ecc., andrebbero conteggiati come ivi indicato, in quota con le unità alle quali accedono come pertinenze.
Ad esempio, secondo il citato Allegato C al D.P.R. 138/1998, soffitte, cantine e simili vanno computate nella misura del 25%, e pertanto quando trattasi di pertinenze di appartamento residenziale, questo 25% dovrebbe essere ascritto al conteggio della superficie residenziale.
Tuttavia, nell’Interpello 5/2022 si legge in proposito che: “Ai fini della verifica della natura residenziale dell'edificio, non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui si compone l'edificio. Pertanto, ad esempio, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di una abitazione ovvero nel caso di un magazzino pertinenziale di una unità immobiliare a destinazione commerciale, la superficie catastale di tali pertinenze non va considerata”.
Anche sotto questo profilo, si auspica la revoca o la rettifica dell’Interpello 5/2022.

Dalla redazione