Frazionamento dell’immobile e pagamento degli oneri concessori

Nella fattispecie il ricorrente aveva presentato una richiesta di permesso di costruire per il frazionamento di un immobile che avrebbe determinato la creazione di sei unità abitative in luogo delle quattro originare, il cambio di destinazione d'uso di un locale situato al piano terra in precedenza destinato a magazzino e il recupero ai fini abitativi del sottotetto.
Il ricorrente chiedeva di essere esonerato dal pagamento del contributo di costruzione, sostenendo:
- che l’intervento di frazionamento fosse qualificabile quale manutenzione straordinaria, con applicazione della previsione di cui all’art. 17, comma 4, D.P.R. 380/2001, secondo cui gli oneri di urbanizzazione sono dovuti solo qualora tali interventi comportino un aumento del carico urbanistico e purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile;
- che inoltre si era in presenza di un intervento di risanamento conservativo del fabbricato che, non comportando alcun aumento né del volume né della superficie calpestabile, avrebbe dovuto ritenersi gratuito, anche se richiesto con permesso di costruire, in forza di quanto disposto dall'art. 22, comma 7, D.P.R. 380/2001 secondo cui è comunque fatta salva la facoltà dell'interessato di chiedere il rilascio del permesso di costruire anche in relazione a tali tipologie di interventi, senza obbligo del pagamento del contributo di costruzione di cui all'art. 16 del D.P.R. 380/2001.

Il TAR Piemonte, sentenza 27/04/2021, n. 446, non condividendo tali argomentazioni, ha affermato che la qualificazione dell’intervento edilizio non può essere effettuata considerando separatamente le varie opere che lo compongono. Le opere devono essere oggetto di una valutazione complessiva e unitaria.
Nel caso di specie l’intervento era pertanto qualificabile quale ristrutturazione edilizia, che portava ad un incremento della volumetria con il recupero a fini abitativi del sottotetto e con la modifica della destinazione d’uso dovuta alla trasformazione del magazzino in abitazione.
Non sussistevano quindi i presupposti per dare applicazione agli invocati artt. 17, comma 4 e 22, comma 7, D.P.R. 380/2001.

Inoltre è stato chiarito che la divisione e il frazionamento di un immobile in più unità immobiliari distinte determina un incremento del carico urbanistico. Sul punto è stato richiamato l’orientamento del Consiglio di Stato (v. C. Stato 17/05/2012, n. 2838) secondo il quale ai fini dell'insorgenza dell'obbligo di corresponsione degli oneri concessori, è rilevante il verificarsi di un maggior carico urbanistico quale effetto dell'intervento edilizio, sicché non è neanche necessario che la ristrutturazione interessi globalmente l'edificio - con variazioni riguardanti nella loro interezza le parti esterne ed interne del fabbricato - ma è soltanto sufficiente che ne risulti comunque mutata la realtà strutturale e la fruibilità urbanistica, con oneri conseguentemente riferiti all'oggettiva rivalutazione dell'immobile e funzionali a sopportare l'aggiuntivo carico “socio-economico” che l'attività edilizia comporta, anche quando l'incremento dell'impatto sul territorio consegua solo a marginali lavori dovuti ad una divisione o frazionamento dell'immobile in due unità o fra due o più proprietari.

Pertanto il frazionamento oggetto del giudizio, prevedendo la realizzazione di sei distinte unità immobiliari, autonomamente utilizzabili, in luogo delle quattro preesistenti, e la nuova unità abitativa al posto del magazzino avrebbero portato ad un maggior carico urbanistico in relazione alla aumentata potenzialità di insediamento nell’edificio, con conseguente obbligo di pagamento degli oneri di urbanizzazione.