Demo-ricostruzione con ampliamento: calcolo del contributo di costruzione

Secondo il TAR, in tale ipotesi, gli oneri di urbanizzazione vanno versati solo con riferimento alle superfici di ampliamento e, se si tratta di edifici a destinazioni composite, devono essere utilizzati, per ciascuna porzione di fabbricato, i parametri coerenti con la relativa destinazione d’uso.

Il principio è stato espresso dal TAR Piemonte nella sentenza 01/03/2021, n. 213 in riferimento ad un fabbricato ad uso industriale e commerciale con adiacente palazzina di due piani adibiti ad uffici ed alloggio del custode. La ricorrente, proprietaria degli immobili, contestava l’ammontare del contributo di costruzione richiesto dal Comune a fronte di un permesso di costruire avente ad oggetto la ristrutturazione e l’ampliamento dell’edificio. Secondo la ricorrente il Comune aveva erroneamente calcolato gli oneri in relazione all’intero edificio e non limitatamente alle parti di ampliamento; inoltre sosteneva che le parti destinate ad uffici e abitazione del custode, essendo accessorie all’attività produttiva, non determinassero oneri relativi al costo di costruzione ai sensi dell’art. 19, D.P.R. 380/2001.

Preso atto che si era in presenza di un intervento di ristrutturazione nella forma della demo-ricostruzione, nel quale non vi erano stati cambi di destinazione d’uso per nessuna delle aree (produttiva, uffici e alloggio custode), il TAR ha richiamato l’orientamento del Consiglio di Stato (sentenza C. Stato 29/10/2015, n. 4950) secondo il quale gli oneri di urbanizzazione sono dovuti se ed in quanto l’intervento edilizio comporti un incremento della domanda di servizi nella zona coinvolta dalla costruzione. Ed infatti, se rispetto ad una zona circoscritta sono già state sostenute le spese necessarie a fornire i suddetti servizi ai cittadini ivi residenti, un intervento edilizio che non implichi un maggior carico urbanistico non può determinare la necessità di una nuova spesa per fornire i medesimi servizi già predisposti. Viceversa, se l’intervento edilizio assentito imponga un incremento del carico urbanistico nella zona interessata, gli oneri di urbanizzazione sono dovuti in vista della predisposizione degli strumenti idonei a far fronte ad un incremento di dette esigenze urbanistiche.

In sostanza, gli oneri di urbanizzazione si caratterizzano per avere natura compensativa rispetto alle spese di cui l’amministrazione si fa carico per rendere accessibile e pienamente utilizzabile un nuovo o rinnovato edificio, purché vi sia una nuova destinazione, dato che non può essere chiesto due volte il pagamento per gli stessi interventi di sistemazione e adeguamento del contesto urbanistico. Ne deriva che in caso di ristrutturazione edilizia, il pagamento degli oneri di urbanizzazione è dovuto solo nel caso in cui l’intervento abbia determinato un aumento del carico urbanistico (cfr. C. Stato 29/04/2004, n. 2611).

Condividendo tali principi, il TAR ha dato ragione al ricorrente affermando che in caso di intervento di ristrutturazione nella forma della demo-ricostruzione con ampliamento, in assenza di cambi di destinazione d'uso, gli oneri di urbanizzazione non sono dovuti per la quota parte di edificio che trova corrispondenza nella pregressa superficie utile lorda (SUL) per la quale non si è realizzato alcun aumento di carico urbanistico, essendo i suddetti oneri dovuti limitatamente alla parte corrispondente all'ampliamento.

Per quanto concerne l’applicazione dei parametri agevolati di calcolo propri delle superfici a destinazione produttiva anche alle parti destinate ad uffici ed abitazione del custode, il TAR ha invece rilevato che non vi fosse alcun dubbio circa l’effettiva coerenza tra destinazione concreta e destinazione urbanistica delle superfici e che non fosse sostenibile che si trattasse di meri accessori della produzione. La scelta di concentrare in un’unica area uffici, produzione e presenza del custode non toglie che ciascuna di queste porzioni di stabile possa essere legittimamente riguardata per la sua propria funzione ai fini del carico urbanistico. Ne discende che, per ciascuna porzione di fabbricato, dovevano essere utilizzati i parametri coerenti con la relativa destinazione d’uso e che le superfici restavano assoggettate, ciascuna per quanto di competenza, al costo di costruzione.