Cappotto termico: regime edilizio, distanze e autorizzazione paesaggistica

Con l’avvento delle agevolazioni previste dall’art. 119 del D.L. 34/2020 (c.d. “Superbonus 110%” - vedi Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico), il cappotto termico (c.d. anche “isolamento a cappotto”) è diventato uno degli interventi che più spesso viene considerato per ottenere una maggiore efficienza energetica degli edifici.
La legittima realizzazione del cappotto termico presuppone il rispetto delle regole previste dalla normativa edilizia ed urbanistica, nonché, nel caso di interventi su immobili in aree vincolate, dalle pertinenti norme a tutela del paesaggio e, nel caso si tratti di immobili d’interesse culturale, dalle norme a tutela dei beni di valore storico-atistico. Al riguardo si rileva che le fonti normative, tra cui il D.P.R. 380/2001, non disciplinano con chiarezza taluni aspetti specifici degli interventi di isolamento a cappotto. È necessario dunque procedere in via interpretativa per affrontare alcune questioni di immediata rilevanza operativa quali la qualificazione dell’intervento e la conseguente individuazione della pratica edilizia da espletare, i limiti della possibilità di derogare alle distanze tra edifici, la necessità o meno dell’autorizzazione paesaggistica, sia pure oggetto di procedura semplificata.

QUALIFICAZIONE DELL’INTERVENTO E TITOLI EDILIZI NECESSARI - Secondo una plausibile e più comune interpretazione, in assenza di altre opere la realizzazione del cappotto termico può, a nostro giudizio, essere qualificata come intervento di manutenzione straordinaria e va assoggettata:
- al regime della CILA (manutenzione straordinaria c.d. leggera) qualora non comporti la modifica dei prospetti (art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. b); art. 6-bis, D.P.R. 380/2001; punto 105 dell’allegato del D. Leg.vo 222/2016, sezione II - Edilizia);
- al regime della SCIA ordinaria qualora riguardi anche i prospetti (manutenzione straordinaria c.d. pesante) ad esempio in caso di necessità di modifica o riposizionamento delle aperture (art. 22, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. a) (la modifica dei prospetti in manutenzione straordinaria leggera è consentita infatti solo a condizione che la stessa sia necessaria per mantenere o acquisire l’agibilità o l’accesso dell’edificio, non pregiudichi il decoro architettonico dell’edifico, che l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina edilizia e urbanistica e non abbia ad oggetto immobili vincolati - vedi in proposito Apertura finestre: le modifiche dei prospetti possono essere manutenzione straordinaria).
Salvo diversa indicazione della normativa regionale/comunale, non dovrebbe a nostro avviso qualificarsi come modifica del prospetto l’inspessimento di pareti perimetrali conseguenti al rivestimento di murature esterne con pietre, mattoni o cappotti di isolamento termico.

Si segnala tuttavia che sulla base della lett. d) dell’art. 3, D.P.R. 380/2001 e del punto 3 della tabella A del D. Leg.vo 222/2016 in cui, tra gli elementi costitutivi della manutenzione straordinaria, è indicato che gli interventi non modifichino la sagoma e i prospetti dell'edificio, è stata formulata anche un’altra tesi - più rigorosa - secondo cui il cappotto termico sarebbe escluso da tale fattispecie e sarebbe invece da inquadrarsi nella ristrutturazione edilizia.
Secondo tale tesi pertanto un cappotto termico su immobili non vincolati costituirebbe un intervento di ristrutturazione edilizia c.d. leggera, assoggettato alla SCIA ordinaria, mentre se attuato su immobili vincolati rientrerebbe nella ristrutturazione edilizia c.d. pesante, come tale soggetto a permesso di costruire o a SCIA alternativa.

INCOMPUTABILITÀ NEI VOLUMI E DEROGHE ALLA NORMATIVA SULLE DISTANZE - Dal punto di vista urbanistico-edilizio l’intervento di isolamento a cappotto dovrebbe essere sempre consentito in quanto, ai sensi del comma 7 dell’art. 14 del D. Leg.vo 102/2014, è previsto che nel caso di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori e inferiori, necessario per ottenere il risparmio energetico indicato dalla norma (per approfondimenti si veda Risparmio energetico: deroghe a distanze e altezze, bonus volumi, esenzione da oneri), non è considerato nei computi per la determinazione:
- dei volumi,
- delle altezze,
- delle superfici,
- dei rapporti di copertura.
Entro i limiti del maggior spessore di cui sopra, è inoltre permesso derogare a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito:
- alle distanze minime tra edifici,
- alle distanze minime dai confini di proprietà,
- alle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario,
- alle altezze massime degli edifici.
Le deroghe vanno comunque esercitate nel rispetto delle distanze minime riportate nel Codice civile, che pertanto non possono essere derogate (per approfondimenti si veda Distanze legali tra le costruzioni, fasce di rispetto e vincoli di inedificabilità).

OCCUPAZIONE DI SUOLO PUBBLICO - La realizzazione di cappotti termici sulla facciata di edifici lungo la strada determina una serie di problematiche legate all’occupazione di una porzione di marciapiede pubblico, alla riduzione delle di distanze tra gli edifici prospicienti e alla “rottura” degli allineamenti dei fronti lungo strada. L’intervento implica una richiesta di concessione previa presentazione di apposita istanza, nella maggior parte dei casi gratuita, per l’occupazione di suolo pubblico (molti Comuni hanno emanato apposite delibere sul punto).
Inoltre, in genere:
- deve essere sempre dimostrata e garantita l’accessibilità degli spazi pubblici con particolare attenzione ai marciapiedi. A tale proposito, l’intervento incontrerà un limite qualora l’applicazione del cappotto sia suscettibile di rendere difficoltoso il passaggio delle persone con disabilità, non rispettando le prescrizioni tecniche di cui agli artt. 3-11 del D.P.R. 24/07/1996, n. 503;
- l’intervento deve essere compatibile con le esigenze di tutela del paesaggio e sicurezza della circolazione veicolare e pedonale.

AUTORIZZAZIONE PAESAGGISTICA - Vedi Cappotto termico e autorizzazione paesaggistica.

AGIBILITÀ - Al termine dell’intervento andrà presentata la Segnalazione certificata di agibilità (La certificazione di agibilità degli edifici), dal momento che ai sensi dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001, si devono ritenere soggetti all’obbligo di segnalazione certificata di agibilità tutti gli interventi edilizi che incidono sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati (e quindi anche gli interventi sull’involucro edilizio che agiscono sull’isolamento, sui ponti termici, ecc.).