Apertura finestre: le modifiche dei prospetti possono essere manutenzione straordinaria

Il Decreto Semplificazioni (D.L. 16/07/2020, n. 76, convertito con la L. 11/09/2020, n. 120) nel ridefinire gli interventi di manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia disciplinati dal Testo unico edilizia (TUE - D.P.R. 06/06/2001, n. 380) include tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati.

PRESUPPOSTI
In particolare, a seguito della modifica apportata dal D.L. 76/2020, la lett. b), dell'art. 3, comma 1, del D.P.R. 380/2001 prevede che le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati sono considerate interventi di manutenzione straordinaria al ricorrere dei seguenti presupposti:
- sono necessarie per mantenere o acquisire l'agibilità dell'edificio o l'accesso allo stesso;
- non pregiudicano il decoro architettonico dell'edificio;
- sono conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia;
- non abbiano ad oggetto immobili tutelati ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D. Leg.vo 22/01/2004, n. 42.  

Con riguardo al primo presupposto, si ritiene che la necessità di acquisire o mantenere l'agibilità o l'accesso possa riguardare anche la singola unità immobiliare, come ad esempio nel caso di suddivisione (frazionamento) di un immobile in più unità immobiliari, con la conseguente necessità di aprire nuove finestre o porte di accesso esterne affinché tutte le unità immobiliari siano agibili e accessibili dall'esterno. 
Si ritiene inoltre che il secondo presupposto relativo all'assenza di pregiudizio del decoro architettonico possa dar luogo a controversie condominiali in merito all'accertamento del pregiudizio in concreto.

TITOLI ABILITATIVI
Con riferimento ai titoli abilitativi necessari per la modifica dei prospetti, si può riassumere quanto segue.

I. Se le modifiche presentano tutti i presupposti summenzionati, è necessaria la SCIA semplice, ai sensi della lett. a) dell'art. 22, comma 1, del D.P.R. 380/2001, la quale prevede che sono realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui alla lett. b), dell'art. 3, comma 1, del D.P.R. 380/2001 qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti.

II. Se non ricorrono i suddetti presupposti, le modifiche potrebbero essere considerate:
- interventi di ristrutturazione edilizia "leggera", per i quali sarebbe necessaria la SCIA semplice, ai sensi della lett. c) dell'art. 22, comma 1, del D.P.R. 380/2001, la quale si riferisce agli interventi di ristrutturazione edilizia di cui alla lett. d), dell'art. 3, comma 1, del D.P.R. 380/2001 diversi da quelli indicati nella lett. c) dell’art. 10, comma 1, del D.P.R. 380/2001, o
- interventi di ristrutturazione edilizia c.d. "pesante", per i quali sarebbe necessario il permesso di costruire o la SCIA alternativa, nel caso si tratti di immobili tutelati, poiché la lett. c), dell'art. 10, comma 1, del D.P.R. 380/2001 subordina al rilascio del permesso di costruire la realizzazione degli interventi che comportino modificazioni dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D. Leg.vo 22/01/2004, n. 42.