Interventi in totale o parziale difformità dal titolo edilizio, distinzione

Nel caso di specie la ricorrente contestava l’ordine di demolizione di plurime opere realizzate all’interno e anche all’esterno dell’immobile di sua proprietà. Secondo il Comune si trattava di opere abusive, in quanto realizzate in totale difformità rispetto alla licenza edilizia rilasciata nel 1968. Secondo il ricorrente invece si trattava di difformità parziali, non avendo le opere comportato un incrementato della volumetria complessiva autorizzata. Inoltre, con riferimento agli interventi esterni al fabbricato, sosteneva il loro carattere pertinenziale.

TAR Lazio 27/05/2024, n. 10717 ha ribadito che l'ipotesi della parziale difformità presuppone che un determinato intervento costruttivo, pur se contemplato dal titolo autorizzatorio rilasciato dall'autorità amministrativa, venga realizzato secondo modalità diverse da quelle previste e autorizzate a livello progettuale, quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell'opera.
Mentre si è in presenza di difformità totale del manufatto o di variazioni essenziali, sanzionabili con la demolizione, quando i lavori riguardino un'opera diversa da quella prevista dall'atto di concessione per conformazione, strutturazione, destinazione, ubicazione (in senso conforme si veda di recente C. Stato 29/01/2024, n. 906; C. Stato 21/06/2023, n. 6085).

Nella fattispecie, le modifiche apportate risultavano numerose e rilevanti, dal momento che, rispetto all’impostazione originaria (che prevedeva un piano terra ad uso abitativo e ad un seminterrato ad uso cantina), esse riguardano la realizzazione (non autorizzata) di opere complementari (muretti e scalinate esterne), e di ulteriori interventi (due locali sottostrada con bagni e balconi e con modifica della destinazione d’uso, portico, locale ripostiglio, ecc.), che, complessivamente considerati, avevano portato alla realizzazione di un organismo edilizio sensibilmente diverso da quello autorizzato.
Inoltre l’edificio era assoggettato al vincolo paesaggistico, pertanto, determinando anche il mutamento dell’aspetto esteriore dei luoghi, l’ordine demolitorio si imponeva ugualmente, anche ai sensi dell’art. 167, D. Leg.vo 42/2004, comma 4, lett. a).
In conclusione, avendo gli interventi sine titulo apportato una sostanziale trasformazione al fabbricato, si trattava di una totale difformità dalla licenza edilizia, come tale meritevole di trattamento demolitorio ex art. 31, comma 1, D.P.R. 380/2001.

Sul tema si ricorda che la distinzione tra difformità totali o parziali rileva anche con riferimento alla procedura di sanatoria, a seguito delle modifiche apportate dal D.L. 69/2024 (c.d. D.L. Salva casa) al Testo unico dell’edilizia.
In particolare, il D.L. 69/2024 ha introdotto l’art. 36-bis, D.P.R. 380/2001, modificando l’istituto della doppia conformità limitatamente alle ipotesi di parziali difformità degli interventi dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, nonché nelle ipotesi di assenza o difformità dalla SCIA semplice, e disciplinando la relativa procedura di sanatoria.
Con riferimento alle difformità parziali, il Decreto ha anche modificato l’art. 34, D.P.R. 380/2001, aumentando le sanzioni alternative per la fiscalizzazione dell’abuso.
Per i dettagli della nuova procedura di sanatoria in caso di difformità parziali si veda la Nota: Difformità parziali, semplificazioni per l’accertamento di conformità in sanatoria.