Superbonus 110% interventi su edificio di unico proprietario

Numerosi committenti e professionisti si chiedono se sia possibile ammettere alle agevolazioni del c.d. “Superbonus 110%” - disciplinato dall’art. 119 del D.L. 34/2020 e dai relativi decreti di attuazione - anche il particolare caso dell’unico proprietario di più unità immobiliari che costituiscano l’interezza dell’edificio.

In proposito l’Agenzia delle entrate, con la Circolare 08/08/2020, n. 24/E (vedi punto 1.1), ha affermato che il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario (o in comproprietà fra più soggetti).
A tale conclusione, l’amministrazione finanziaria è pervenuta basandosi sul fatto che nell’ambito dei soggetti ammessi alle agevolazioni, la normativa (comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020) fa espresso riferimento ai “condomìni”, mentre per quanto riguarda le “persone fisiche” si fa riferimento testuale alle “singole unità immobiliari”, in pratica escludendo la possibilità di intervenire su parti comuni di edifici.

Affinché possa configurarsi l’esistenza di un “condominio”, e che si possa quindi accedere alle agevolazioni, è necessario pertanto che l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento (vedi Risoluzione 14/02/2008, n. 45/E). In altri termini, è necessario che l’edificio si configuri “a proprietà mista”, nel senso che almeno una unità immobiliare abbia una proprietà diversa da tutte le altre, cosa che configura la nascita di un condominio.

Si vedano gli esempi seguenti, riferiti ad un edificio con due unità immobiliari.

La menzionata Circolare 08/08/2020, n. 24/E ha precisato inoltre che non è necessario che il condominio abbia nominato un amministratore.
In presenza di un “condominio minimo”, cioè di edificio composto da un numero non superiore a otto condomini (art. 1129 del Codice civile), risultano comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, tranne quelle relative all’amministratore e al regolamento di condominio.
Ne consegue che al fine di beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che - non avendone l'obbligo ai sensi del citato art. 1129 del Codice civile- non abbiano nominato un amministratore, non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti.
Il contribuente sarà comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio (da individuarsi ai sensi dell’art. 1117 del Codice civile e della connessa giurisprudenza).
Si ricorda infine che il singolo condomino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi dell’art. 1123 del Codice civile e seguenti.

A parere di chi scrive, le considerazioni suesposte sono applicabili solo al caso in cui l’unico proprietario (o gli unici comproprietari) sia una persona fisica, e non anche invece quando si tratti di uno degli altri soggetti ammessi alle agevolazioni ai sensi del comma 9, art. 119 del D.L. 34/2020 (ad esempio, istituti autonomi case popolari o cooperative di abitazione a proprietà indivisa).