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Ultimo aggiornamento
16/09/2020

D.L. 76/2020: semplificazioni e altre misure in materia edilizia

Analisi puntuale delle disposizioni in materia di edilizia introdotte dal D.L. 76/2020 (c.d. Decreto Semplificazioni) dopo la sua conversione in legge, avvenuta con L. 11/09/2020, n. 120. Testo a fronte delle parti modificate del Testo unico edilizia (modifiche in giallo).
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
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Deroghe ai limiti di distanza tra fabbricati e di altezza

Viene riscritto il comma 1-ter dell’art. 2-bis del D.P.R. 380/2001, che reca la disciplina delle deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati (vedi Distanze legali tra le costruzioni, fasce di rispetto e vincoli di inedificabilità).

Le nuove previsioni vanno poi lette in coordinamento con la nuova definizione di “ristrutturazione edilizia”, di cui si dirà più avanti.

Il primo periodo del nuovo comma 1-ter - diversamente dalla formulazione previgente - stabilisce che nei casi di interventi che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici, e fermo restando (come già previsto dalla norma previgente) che la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti, non è più richiesto il rispetto:

- del vincolo del medesimo sedime

- del vincolo della medesima sagoma.

In base al Regolamento edilizio “tipo” approvato con l’Intesa Conferenza u

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Definizione degli interventi edilizi
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Nuova definizione interventi di manutenzione straordinaria

Viene modificata la definizione di “manutenzione straordinaria” (contenuta nella lettera b) del comma 1, art. 3 del D.P.R. 380/2001), con l’obiettivo di ampliarne l’ambito applicativo.

In particolare, viene ristretto l’ambito di applicazione d

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Nuova definizione interventi di ristrutturazione edilizia

Viene modificata la definizione di “ristrutturazione edilizia” (contenuta nella lettera d) del comma 1, art. 3 del D.P.R. 380/2001), con l’obiettivo di ampliarne l’ambito applicativo. La nozione di “ristrutturazione edilizia” è estesa anche agli interventi:

- di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche;

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Nuova definizione interventi di nuova costruzione - Manufatti leggeri e prefabbricati

Dall’elencazione degli interventi che sono comunque da considerare quali “nuova costruzione” in riferimento alla installazione di manufatti leggeri anche prefabbricati e altre strutture varie (lettera e.5), comma 1, art. 3 del D.P.R. 380/2001), sono esclusi, e quindi non sono da considerare come “nuova costruzione”, le tende e le unità abitative mobili con meccanismi di rotazione in funzione, e loro pertinenze e accessori.

Affinché si realizzi l’esclusione, dette strutture devono essere collocate, anche in via continuativa, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, che non posseggano alcun collegamento di natura permanente al terreno e presentino caratteristiche dimensionali e tecnico-costruttive in linea con le normative regionali di settore, ove esistenti.


VECCHIO TESTO

NUOVO TESTO

Art. 3 - Definizioni degli interventi edilizi

1. Ai fini del presente testo unico si intendono per:

Omissis

b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e s

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Attività edilizia libera

Viene fornita una nuova e più ampia classificazione - quali attività ricadenti in regime di edilizia libera - delle strutture leggere destinate ad essere rimosse alla fine del loro utilizzo.

In particolare, la norma in esame:

- aggiunge le opere stagionali a quelle, già previste nella formulazione previgente, dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità;

- innalza da 90 a 180 giorni il termine entro cui le opere in questione devono essere comunque immediatamente rimosse una volta cessata la temporanea necessità, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale, precisando altresì che detto termine è comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto.

La relazione illustrativa segnala l’importanza che queste strutture amo

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Stato legittimo degli immobili

Viene introdotto il nuovo comma 1-bis, art. 9 del D.P.R. 380/2001, ai sensi del quale lo “stato legittimo” dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

In pratica la norma introduce per la prima volta la definizione di “stato legittimo”, utilizzata nella prassi per la verifica della legittimità dell’immobile oggetto di intervento edilizio o di alienazione.

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Interventi di ristrutturazione edilizia subordinati a permesso di costruire

In connessione con il nuovo perimetro dell’intervento, commentato in precedenza, è modificata la definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia soggetti a permesso di costruire, di cui alla lettera c), comma 1, art. 10 del D.P.R. 380/2001.

La nuova formulazione si distingue da quella previgente sotto due profili:

1) eliminazione del riferimento alle modifiche dei prospetti contenuto nel testo previgente, e conseguente qualifica come interventi di ristrutturazione edilizia subordinati a permesso di costruire dei soli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino modifiche della volumetria complessiva dell’edificio. In altri termini, salvo quanto si dirà al punto successivo, gli interventi di sola modifica dei prospetti non sono più assoggettati a permesso di costruire, ma al diverso titolo abilitativo della SCIA, ai sensi dell’

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Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici

In primo luogo - per gli interventi di ristrutturazione edilizia attuabili tramite permesso di costruire in deroga - viene espunta la parte che fa riferimento alla deroga alle destinazioni d’uso.

Inoltre, la parte in cui si prevede che la deroga può riguardare le destinazioni d’uso viene adeguata alla modifica di cui sopra, stabilendo che la deroga può riguardare il mutamento di destinazioni d’uso ammissibili (e non solo, come nel testo previgente, i mutamenti che non comportino un aumento della superficie coperta prima dell’intervento di ristrutturazione).


VECCHIO TESTO

NUOVO TESTO

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Contributo straordinario per il rilascio del permesso di costruire

Viene apportata una modifica puntuale alla lettera d-ter) del comma 4, art. 16 del D.P.R. 380/2001, recante la disciplina del contributo per il rilascio del permesso di costruire, finalizzata ad escludere il cambio di destinazione d’uso dai fattori determinativi del maggior valore generato dall’intervento edilizio di cui si debba tener conto ai fini della determinazione del contributo straordinario.

La modifica appare collegata alle previsioni, illustrate in precedenza, volte a introdurre semplificazioni nei mutamenti delle destinazioni d’uso.


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Riduzione o esonero dal contributo di costruzione

In materia di riduzione o esonero dal contributo di costruzione, sono introdotte modifiche al comma 4-bis, art. 17 del D.P.R. 380/2001:

- si prevede che la riduzione del 20% del contributo di costruzione è finalizzata ad agevolare gli interventi di rigenerazione urbana (mentre nel testo previgente la finalità era quella di agevolare gli interventi di “densificazione edilizia”) nonché di decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica e contenimento del consumo di suolo;

- si estendono i casi di riduzione del contributo di costruzione a tutti gli interventi di rigenerazione urbana e non solo, come previsto nella formulazione previgente, alle nuove costruz

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Formazione del silenzio assenso sulla domanda di permesso di costruire

In relazione al comma 8, art. 20 del D.P.R. 380/2001 - ove si dispone che, decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, se il dirigente o il responsabile dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso - si prevede ora che (fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio) il SUE rilasci entro 15 giorni dalla richiesta dell’interessato un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego, oppure (nello stesso termine) comunichi all’interessato che tali atti sono intervenuti.

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Interventi subordinati a SCIA

In connessione con il nuovo perimetro dell’intervento, commentato in precedenza, è modificata la definizione degli interventi di manutenzione straordinaria soggetti a SCIA, di cui alla lettera a), comma 1, art. 22 del D.P.R. 380/2001.

La nuova formulazione include gli interventi di manutenzione straordinaria relativi ai prospetti tra quelli realizzabili mediante SCIA.


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Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante

Al comma 2, art. 23-ter del D.P.R. 380/2001- quale criterio di determinazione della destinazione d’uso di un edificio o di una unità immobiliare - viene sostituito il riferimento alla destinazione “prevalente in termini di superficie utile” con quello alla destinazione “stabilita dalla documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis”, sopra commentato.

Vedi

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Usi temporanei di edifici e aree

Viene inserito il nuovo art. 23-quater del D.P.R. 380/2001, concernente la disciplina degli usi temporanei di edifici ed aree.

Il nuovo articolo prevede che il Comune può consentire l’utilizzazione temporanea di edifici e aree per usi diversi da quelli previsti dal vigente strumento urbanistico, allo scopo di attivare processi di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e favorire, nel contempo, lo sviluppo di iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale.

L’uso temporaneo è legittimato dall’esistenza di un’apposita convenzione con il Comune, la quale consente anche l’esecuzione di eventuali interventi di adeguamento che si rendano necessari per esigenze di accessibilità, di sicurezza negli ambienti di lavoro e di tutela della salute, da attuare comunque con modalità reversibili.

L’uso temporaneo può riguardare edifici e aree sia di proprietà privata che di proprietà pubblica; nel secondo caso il gestore sarà individua

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Segnalazione certificata ai fini dell’agibilità

Viene aggiunto all’art. 24 del D.P.R. 380/2001, il comma 7-bis volto a stabilire che la segnalazione certificata di agibilità (vedi La certificazione di agibilità degli edifici) può essere presentata anche in assenza di lavori, al

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Difformità costruttive e tolleranze di cantiere

Il comma 1 del nuovo art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, riproduce la previsione (già in precedenza contenuta nel comma 2-ter dell’art. 34, ora abrogato) secondo cui il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

Viene poi aggiunta alla fattispecie di cui sopra una previsione residuale in base alla quale non costituisce violazione edilizia il mancato rispetto di “ogni altro parametro” delle singole unità immobiliari (indicazione evidentemente ambigua e da chiarire).

Viene in pratica introdotto un elemento espansivo, una sorta “clausola di non tassatività” di quanto espressamente indicato nel comma.

Questo primo comma disciplina pertanto un’ipotesi non solo di non conformità rispetto al titolo abilitativo, ma più in generale rispetto alla disciplina urbanistico-edilizia, considerando in pratica due parametri:

1) la conformità al titolo abilitativo, cioè in pratica quello che è assentito e consentito in base al permesso di costruire;

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Demolizione di opere abusive

Viene modificato l’art. 41 del D.P.R. 380/2001, il quale o

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Costruzioni in zone sismiche

Vengono in primo luogo modificati gli artt. 94 e 94-bis del D.P.R. 380/2001, al fine di eliminare l’aggettivo “scritta” riferito all’autorizzazione sismica del competente ufficio tecnico della regione, da richiedersi per le opere da realizzare nelle località sismiche (vedi La classificazione sismica di tutti i comuni italiani dal 1927 a oggi e Disciplina delle costruzioni in zone sismiche), ad eccezione di quelle a bassa sismicità.

La disposizione sembra in pratica finalizzata a consentire anche modalità di autorizzazione in forma telematica, peraltro già largamente in uso in molte regioni.


Vengono poi modificati i termini e le modalità di rilascio dell’autorizzazione sismica di cui sopra, riducendo le tempistiche e semplificando l’iter procedurale (comma 2, art. 94 del D.P.R. 380/2001).

In particolare - a differenza del testo precedente dove si prevedeva un termine generale di 60 giorni dalla richiesta ed uno più ridotto, di soli 40 giorni dalla stessa, in riferimento ad interventi finalizzati all’installazione di reti di comunicazione elettronica a banda ultralarga - il nuovo testo introdotto dalla norma in esame prevede un solo termine generale per tutti gli interventi, che viene fissato in 30 giorni.

È stato inoltre eliminato l’obbligo di comunicare l’autorizzazione al Comune, subito dopo il rilascio, per i provvedimenti di sua competenza.


Viene poi introdotto all’art. 94 del D.P.R. 380/2001 il nuovo comma 2-bis, che disciplina il meccanismo del silenzio-assenso in caso di mancato rilascio dell’autorizzazione nel termine previsto, ove il dirigente o il responsabile dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego.

Viene altresì stabilito che, fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio assenso, il SUE (analogamente a quanto visto nell’ambito del procedimento per il rilascio del permesso di costruire) rilasci entro 15 giorni dalla richiesta

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Altezza minima e requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione

Il comma 2, art. 10 del D.L. 76/2020, reca una norma di interpretazione autentica del D.M. 05/07/1975, relativo all’altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali d’abitazione (vedi Requisiti igienico-sanitari nelle costruzioni).

In particolare, si dispone che, nelle more dell’approvazione del nuovo decreto con i requisiti, le disposizioni di cui al citato

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Opere edilizie in condominio e rimozione di barriere architettoniche

Il comma 3, art. 10 del D.L. 76/2020, riconosce a ciascun partecipante alla comunione o al condominio la facoltà di realizzare a proprie spese ogni opera relative alle seguenti tipologie:

- opere di rimozione di barriere architettoniche, di cui all’art. 2 della L. 13/1989 (vedi Eliminazione delle barriere architettoniche);

- opere relative agli incentivi per efficientamento energetico, Sismabonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici di cui all’art. 119 del D.L. 34/2020 (vedi

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Proroga dei termini di inizio e di ultimazione dei lavori

Il comma 4, art. 10 del D.L. 76/2020, prevede una fattispecie di proroga “a richiesta” dei termini di inizio e di ultimazione dei lavori di cui all’art. 15 del D.P.R. 380/2001 (vedi Efficacia temporale, decadenza e proroga del permesso di costruire).

Più in particolare, si prevede che dietro comunicazione dell’interessato:

1) so

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Proroga dei termini previsti dalle convenzioni di lottizzazione

Il comma 4-bis, art. 10 del D.L. 76/2020, dispone la proroga di tre anni del termine di validità nonché dei termini di inizio e fine lavori previsti dalle convenzioni di lottizzazione di cui all’art. 28 della L. 1150/1942 (vedi

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Posa in opera di elementi o strutture amovibili in aree vincolate

Il comma 5, art. 10 del D.L. 76/2020, dispone che non è subordinata alle autorizzazioni del Soprintendente o del Ministero per i beni e le attività culturali (artt. 21, 106 e 146 del D. Leg.vo 42/2004) la posa in opera di elementi o strutture

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Titolo edilizio per la concessione dei contributi in zone sisma centro Italia 2016/2017

Il comma 6, art. 10 del D.L. 76/2020, integra l’art. 12 del D.L. 189/2016, comma 2, arreca modifiche alla disciplina della procedura per la verifica dei titoli edilizi necessari per il rilascio dei contributi per la ricostruzione privata nei territori dell’Italia centrale colpiti dagli eventi sismici del 2016.

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Fondo di solidarietà mutui per l’acquisto della prima casa

Il comma 7, art. 10 del D.L. 76/2020, modifica l’art. 12 del D.L. 23/2020, introducendovi alcune disposizioni che specificano i requisiti necessari per le cooperative edilizie a proprietà indivisa ai fini dell’accesso al Fondo solidarietà mutui prima casa.

Le norme introdotte stabiliscono altresì un sistema di calcolo dell’importo massimo del mutuo ammissibile e modulano la durata della sospensione delle rate in base alla percentuale di soci assegnatari che si trovano nelle condizioni richieste dalla legge per l’accesso al Fondo.


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Conformità delle opere pubbliche statali alle NTC

Il comma 7-bis, art. 10 del D.L. 76/2020, dispone che per i lavori pubblici di interesse statale gli adempimenti per le opere strutturali e per le costruzioni in zona sismica vengano assorbiti nella fase di verifica e validazione dei progetti.

Nel dettaglio, le disposizioni - introdotte nell’ambito dell’art. 5 del D.L. 136/2004 concernente l’ambito applicativo delle Norme tecniche per le costruzioni (vedi Normativa tecnica per le costruzioni) nonché per dighe e sbarramenti di ritenuta (vedi Norme tecniche e amministrative per le dighe e gli sbarramenti di ritenuta) - prevedono che per i progetti di lavori pubblici di interesse statale o comunque finanziati per almeno il 50% dallo Stato, la verifica preventiva della progettazione da parte della stazione appaltante (art. 26 del D. Leg.vo 50/2006, vedi La verifica della progettazione di opere e lavori pubblici) accerta anche la conformità dei progetti alle NTC 2018 (D.M. 17/01/2018).

L’esito positivo della verifica esclude l’applicazione delle norme concernenti gli adempimenti per le opere strutturali (denuncia dei lavori al Genio civile o altro ufficio competente, vedi Opere strutturali: progetto, denuncia, direzione dei lavori e collaudo) nonché per le costruzioni in zone sismiche (autorizzazione sismica, vedi Disciplina delle costruzioni in zone sismiche).

La norma in esame prevede altresì che i progetti corredati dalla verifica sono depositati, con modalità telematica, presso l’AINOP (Archivio Informatico Nazionale delle Opere Pubbliche), istituito presso il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti dall’art. 13 del D.L. 109/2018, comma 4, del

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SCIA per infrastrutture sociali

Il comma 7-ter, art. 10 del D.L. 76/2020, dispone che - fermo restando quanto previsto dall’art. 7 del D.P.R. 380/2001 (che esclude l’applicabilità del Testo unico dell’edilizia ad una serie di opere e interventi delle amministrazioni pubbliche) - le opere edilizie finalizzate a realizzare o qualificare edifici esistenti da destinare ad infrastrutture sociali, strutture scolastiche e universitarie, residenze per studenti, strutture e residenze sanitarie o assistenziali, ostelli, strutture sportive di quartiere ed edilizia residenziale sociale comunque denominata, realizzate da pubbliche amministrazioni, da società controllate o partecipate o enti pubblici ovvero da “investitori istituzionali”:

- sono sempre consentite con SCIA, purché iniziate entro il 31/

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