Demolizione e ricostruzione di edifici e rispetto delle distanze: chiarimenti del MIT

La Circolare del Ministero delle infrastrutture e trasporti e del Ministero della pubblica amministrazione fornisce chiarimenti interpretativi relativamente alle modifiche apportate dall'art. 10 del D.L. 16/07/2020, n. 76 (c.d. Decreto Semplificazioni, convertito con L. 11/09/2020, n. 120) al Testo unico edilizia (TUE, D.P.R. 06/06/2001, n. 380), con riferimento al rispetto della disciplina delle distanze tra edifici in caso di interventi di demolizione e ricostruzione di edifici già esistenti.

In proposito, l’art. 2-bis del D.P.R. 380/2001 (già introdotto dal D.L. 21/06/2013, n. 69) è finalizzato a regolare la specifica ipotesi nella quale, in occasione di un intervento di demolizione e ricostruzione di edificio preesistente, insorgano problemi inerenti al rispetto di norme in materia di distanze tra edifici (contenute nell’art. 9, del D. Min. LL.PP. 02/04/1968, n. 1444 o in altra normativa).
In particolare, relativamente all’art. 2-bis, comma 1-ter, del D.P.R. 380/2001 (sostituito dal D.L. 76/2020), la Circolare chiarisce quanto segue.

Demolizione e ricostruzione consentita con mantenimento delle preesistenti distanze
La disposizione è specificamente intesa a disciplinare i casi in cui siano oggetto di demolizione e ricostruzione edifici preesistenti che risultino “legittimamente” ubicati rispetto ad altri immobili in posizione tale da non rispettare specifiche norme in materia di distanze, di guisa che non ne sarebbe consentita l’edificazione ex novo. In questi casi, la ricostruzione è possibile in deroga alle norme in questione, e quindi col mantenimento delle distanze preesistenti, se non è possibile la modifica dell’originaria area di sedime e purché l’edificio originario fosse stato “legittimamente” realizzato

Legittima realizzazione dell'immobile preesistente
Al fine di verificare la legittima realizzazione dell’immobile preesistente, rileva la previsione dell’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, anch’essa inserita dal D.L. 76/2020, laddove è indicata la documentazione da cui ricavare lo “stato legittimo” di un edificio (di regola consistente nel titolo edilizio sulla base del quale esso è stato realizzato, ovvero da quello relativo all’ultimo intervento che ha subito).

Irrilevanza della qualificazione degli interventi
La previsione è testualmente riferita ad “ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici”, e quindi indipendentemente dalla ascrivibilità degli interventi alla categoria della ristrutturazione edilizia o a quella della nuova costruzione, nonché (nella prima ipotesi) da quale sia il regime autorizzatorio in concreto applicabile.

Incrementi volumetrici
La disposizione aggiunge che gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l'intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell'altezza massima dell'edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. In considerazione del suo tenore letterale, questa previsione deve intendersi riferita solo agli incrementi volumetrici aventi carattere di “incentivo”; ad esempio perché attribuiti in forza di norme di “piano casa” ovvero aventi natura premiale per interventi di riqualificazione.

Edifici nei centri storici
Il terzo periodo del comma 1-ter, dell’art. 2-bis del D.P.R. 380/2001 costituisce una specificazione delle suddette previsioni in relazione all’ipotesi in cui gli interventi considerati riguardino edifici siti nelle zone omogenee A o in zone assimilate a queste dai piani urbanistici comunali, ovvero nei centri e nuclei storici consolidati o in aree comunque di particolare pregio storico o architettonico. Per queste ipotesi, il legislatore ha posto un’ulteriore condizione per l’applicabilità delle disposizioni dettate dal medesimo comma (e, quindi, perché la ricostruzione dell’edificio possa avvenire nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti e possa fruire degli eventuali incentivi volumetrici nei limiti anzidetti): e cioè che l’intervento sia contemplato “esclusivamente nell’ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale”.
La ratio della previsione risiede nell’esigenza di assicurare una maggior tutela alle aree soggette allo specifico regime delle zone A e dei centri storici, escludendo che all’interno di esse gli interventi di cui al medesimo comma 1-ter dell’art. 2-bis del D.P.R. 380/2001 possano essere direttamente realizzati dagli interessati e stabilendo invece che essi debbano inserirsi nella più generale considerazione del contesto di riferimento che solo un piano particolareggiato può assicurare. 

Strumenti di pianificazione
Sono fatte salve “le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti”, e quindi la facoltà che le amministrazioni preposte alla pianificazione del territorio, nei rispettivi ambiti di competenza, possano dettare prescrizioni diverse e anche meno rigorose per l’effettuazione degli interventi, tenuto conto dello specifico contesto preso in considerazione. Nonostante il riferimento testuale agli strumenti di pianificazione “vigenti”, la disposizione deve essere intesa come un rinvio generale al potere di pianificazione esercitabile in ogni tempo dalle amministrazioni competenti.

Pareri degli enti preposti alla tutela
In relazione al richiamo conclusivo ai “pareri degli enti preposti alla tutela” (anch’essi fatti salvi dalla disposizione in esame), con tale inciso, il legislatore ha voluto semplicemente ribadire la necessità, laddove risultino vincoli insistenti sui singoli edifici o sulle aree interessate dagli interventi, di acquisire il parere delle autorità preposte e non già introdurre un nuovo vincolo legale esteso a tutte le aree cui la previsione è riferita.