Modifiche del Decreto Semplificazioni al Testo unico edilizia: chiarimenti dal MIT

La Circolare del Ministero delle infrastrutture e trasporti e del Ministero della pubblica amministrazione - alla cui lettura si rinvia - fornisce chiarimenti interpretativi relativamente alle modifiche apportate dall'art. 10 del D.L. 16/07/2020, n. 76 (c.d. Decreto Semplificazioni, convertito L. 11/09/2020, n. 120) al Testo unico edilizia (TUE, D.P.R. 06/06/2001, n. 380), finalizzate a rendere più semplice e rapido l’avvio dell’attività edilizia e assicurare in ogni caso la salvaguardia e il rispetto di valori considerati preminenti dall’ordinamento, quali la tutela dei beni culturali e del paesaggio.

In particolare, si chiarisce la portata delle modifiche al TUE relative:
I. alla definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia, di cui alla lett. d), dell'art. 3, comma 1, del D.P.R. 380/2001, con specifico riguardo agli interventi di demolizione e ricostruzione di immobili preesistenti.
II. al rispetto della disciplina delle distanze tra edifici in caso di interventi di demolizione e ricostruzione di edifici già esistenti, di cui all'art. 2-bis, comma 1-ter, del D.P.R. 380/2001.

I. Con riferimento alla definizione di ristrutturazione edilizia, la Circolare rileva che le innovazioni significative sono le seguenti:
- la sostituzione del riferimento ai semplici interventi di “demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica” con la più articolata previsione per cui rientrano nella ristrutturazione edilizia “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico”;
- l’aggiunta di un ulteriore periodo per cui i medesimi interventi di demolizione e ricostruzione possono prevedere, “nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”;
- un maggior rigore della previsione relativa agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D. Leg.vo 42/2004: mentre in precedenza la demolizione e ricostruzione di detti immobili poteva qualificarsi come ristrutturazione edilizia solo ove ne fosse rispettata la sagoma originaria, oggi si richiede il mantenimento di “sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche” e si precisa che non devono essere previsti incrementi di volumetria;
- l’equiparazione agli edifici vincolati ai sensi del D Leg.vo 42/2004 di quelli ubicati nelle zone omogenee A e in quelle ad esse assimilabili in base ai piani urbanistici comunali, nonché “nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico”, fatte salve “le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici".

Si amplia dunque l’area degli interventi ricadenti nella nozione di ristrutturazione edilizia, individuando i parametri la cui modifica - a differenza di quanto previsto dalla previgente disciplina - non risulta rilevante ai fini della qualificazione di un intervento di demolizione e ricostruzione come ristrutturazione edilizia, piuttosto che come nuova costruzione. Si veda Nuove definizioni interventi edilizi dopo la conversione del D.L. 76/2020.

La Circolare evidenzia anche che con un’ulteriore innovazione apportata alla lettera b), dell'art. 3, comma 1, del D.P.R. 380/2001, la modifica dei “soli prospetti” costituisce oggi intervento di manutenzione straordinaria, sottoposto al regime della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), al ricorrere dei presupposti ivi indicati. Si veda Apertura finestre: le modifiche dei prospetti possono essere manutenzione straordinaria.

II. Con riferimento alle previsioni contenute nell’articolo 2-bis, comma 1-ter, del D.P.R. 380/2001, la Circolare precisa che esse vanno lette nel contesto della disposizione in questione, che è specificamente intesa a disciplinare i casi in cui siano oggetto di demolizione e ricostruzione edifici preesistenti che risultino “legittimamente” ubicati rispetto ad altri immobili in posizione tale da non rispettare specifiche norme in materia di distanze, di guisa che non ne sarebbe consentita l’edificazione ex novo. In questi casi, la ricostruzione è possibile in deroga alle norme in questione, e quindi col mantenimento delle distanze preesistenti se non è possibile la modifica dell’originaria area di sedime e purché l’edificio originario fosse stato “legittimamente” realizzato. Si veda Demolizione e ricostruzione di edifici con rispetto delle distanze: deroghe e limiti.
Al fine di verificare la legittima realizzazione dell’immobile preesistente, soccorre la previsione dell’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001, anch’essa inserita dal D.L. 76/2020, laddove è indicata la documentazione da cui ricavare lo “stato legittimo” di un edificio (di regola consistente nel titolo edilizio sulla base del quale esso è stato realizzato, ovvero da quello relativo all’ultimo intervento che ha subito).