Locazione commerciale: diritto di prelazione e riscatto del conduttore

In generale, il diritto di prelazione concede a una persona il privilegio di stipulare un contratto di acquisto prima della vendita di un immobile. Difatti, prima della vendita della proprietà a terzi, il venditore deve offrirla alla persona che ha diritto alla prelazione. Solo se quest’ultimo non esercita il suo diritto, la vendita può essere effettuata a terzi.

Premesso ciò, quanto alla materia locatizia, il Legislatore all’art. 38 della L. 392/1978 disciplina il diritto di prelazione riconoscendo in capo al conduttore il diritto ad essere preferito rispetto agli altri eventuali acquirenti o futuri conduttori sia sulla compravendita dell’immobile locato, sia sull’eventuale nuova locazione del medesimo. La ratio è riscontrabile nella volontà di salvaguardare il radicamento delle attività produttive.

La prelazione può essere volontaria o convenzionale, legale o derivare da un provvedimento giurisdizionale.

La prelazione volontaria/convenzionale fa sorgere solo l’obbligo di preferire un determinato soggetto, così che in caso di inadempimento, si avrà come unica conseguenza il diritto del prelazionario ad ottenere il risarcimento del danno.

La prelazione volontaria è quindi un accordo tra due parti che conferisce a una di esse (il prel

In casi tassativi, la legge prevede il diritto di prelazione a favore di un determinato soggetto, senza necessità che le parti stipulino una convenzione ad hoc. A differenza dal patto di prelazione, stabilito volontariamente dalle parti, quando si tratta di obblighi stabiliti dalla legge, anche le conseguenze in caso di inad

L’istituto della presente prelazione rientra nella casistica di prelazione legale, la cui fattispecie cristallizza il diritto dell

Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Dunque, la comunicazione con cui il concedente dichiara al prelazionario l’intenzione di contrarre viene definita denuntiatio: si tratta di una dichiarazione, contenente una proposta contrattuale che, in quanto tale, deve essere completa, os

Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condi

Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni

Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.

Le norme previste dall’art. 38 della L. 392/1978

L’art. 41 della L. 392/1978 prevede che le disposizioni di cui agli artt. 38, 39 e 40, L. 392/1978 (prelazione, riscatto e nuova locazione) non si applicano ai rapporti di locazione di cui all’art. 35, L. 392/1978, cioè ai rapport

In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, in caso di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, presupposto fondamentale perché sorga il diritto di prelazione ed il correlato diritto di riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della L. 392/1978, è la perfetta identità tra il bene venduto e quello condotto in locazione. Poiché tale identità viene meno quando detta vendita riguarda una pluralità di immobili, in una tale eve

Le disposizioni degli artt. 38 e 39 della L. 392/1978, in

Il notaio rogante ha l’obbligo non solo di stipulare atti formalmente corretti, ma anche di prestare ai propri clienti un’adeguata assistenza. L’obbligo di assistenza, in particolare, consiste nel dovere di fornire consulenza giuridica in ordine alle problematiche connesse all’atto che gli viene richiesto di rogare, in modo da as

Il Legislatore (art. 39, L. 392/1978) ha predisposto, a tutela del diritto di prelazione del conduttore, lo strumento del riscatto. Tale diritto di riscatto, diversamente rispetto alle ipotesi di prel

Qualora il proprietario non provveda alla notificazione, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.

Se per qualsiasi motivo, l’acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della senten

Il conduttore deve esercitare, nel termine di decadenza, il riscatto di un immobile ad uso diverso dall’abitazione anche nei confronti del coniuge dell’acquirente, in regime di comunione legale dei beni, li

Il diritto di riscatto deve essere esercitato dall’avente diritto alla prelazione nei confronti di tutti gli acquirenti comproprietari del bene i quali sono

In caso di cessione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di riscatto previsto dall’

Infine, attraverso la disposizione ex art. 40 della L. 392/1978

Il locatore che intende locare a terzi l’immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell’art. 28, L. 392/1978 deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza.

Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al comma 1 dell’art. 40, L. 392/1978, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore. Egli conserva tale diritto anche nel ca