Tolleranze costruttive ed esecutive: nuova disciplina difformità edilizie parziali

Nell’ambito delle molte novità in tema di edilizia introdotte dal c.d. “Decreto Semplificazioni” (su cui vedi D.L. 76/2020: semplificazioni e altre misure in materia edilizia), le lettere o) e p) del comma 1, art. 10 del D.L. 34/2020 sono intervenute in merito alla disciplina delle tolleranze costruttive in caso di parziali difformità rispetto al titolo edilizio abilitativo, e hanno introdotto novità concernenti l’individuazione delle difformità di scarsa rilevanza che possono emergere in fase esecutiva, senza compromettere la legittimità dell’opera.

TOLLERANZE COSTRUTTIVE - Il comma 1 del nuovo art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 - introdotto dal D.L. 76/2020, c.d. “Decreto Semplificazioni” -riproduce la previsione (già in precedenza contenuta nel comma 2-ter dell’art. 34, ora abrogato) secondo cui il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
Viene poi aggiunta alla fattispecie di cui sopra una previsione residuale in base alla quale non costituisce violazione edilizia il mancato rispetto di “ogni altro parametro” delle singole unità immobiliari.
Il comma 1 disciplina pertanto un’ipotesi di non conformità:
1) rispetto al titolo abilitativo, cioè in pratica quello che è assentito e consentito in base al permesso di costruire;
2) più in generale, rispetto alla disciplina urbanistico-edilizia (distanze, altezze, ecc.) alle quali ovviamente il permesso di costruire deve essere conforme.

TOLLERANZE ESECUTIVE - Il comma 2 del nuovo art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 dispone che - al di fuori dai casi sopra indicati, e limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela - costituiscono “tolleranze esecutive” (potremmo definirle anche “tolleranze di cantiere”) le seguenti due fattispecie:
1) irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici “di minima entità”;
2) diversa collocazione di impianti/opere interne.
Tali difformità, per poter rientrare nella disciplina in esame:
- devono essere eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi;
- non devono comportare violazione della disciplina urbanistica ed edilizia;
- non devono pregiudicare l’agibilità dell’immobile (ne consegue che i parametri di cui al D.M. 05/07/1975 non sono oggetto di tolleranze - vedi Requisiti igienico-sanitari nelle costruzioni).
Il comma 2 disciplina in pratica delle ipotesi in cui - rispetto all’opera rappresentata negli elaborati allegati al titolo edilizio - lo stato di fatto evidenzia difformità del tutto irrilevanti, perché:
- non incidenti sull’aspetto esteriore dell’edificio, sulle strutture portanti dello stesso, sui dimensionamenti e sulle distanze cogenti;
- non comportanti aumenti di superficie;
- non eseguite in violazione di alcuna normativa tecnica.

Tali difformità possono riguardare, riguardano, ad esempio, gli angoli non perfettamente in squadra o le murature non perfettamente allineate, le aperture interne non corrispondenti al progetto depositato, ecc. Si tratta di situazioni non qualificate dalla legge come irrilevanti, ma che comunque potrebbero ostacolare le dichiarazioni di legittimità degli immobili in sede di stipula degli atti di trasferimento dei beni, nonché essere sono causa di contenzioso in sede di verifica dello stato legittimo ai fini della presentazione di nuovi titoli edilizi.

STATO LEGITTIMO DEGLI IMMOBILI - Il comma 3 del nuovo art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 dispone che, per le tolleranze realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, in quanto non costituenti violazioni edilizie, il tecnico abilitato ne deve fare dichiarazione, ai fini della c.d. “attestazione dello stato legittimo degli immobili” (introdotto dall’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, vedi in proposito D.L. 76/2020: semplificazioni e altre misure in materia edilizia), nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie, oppure con apposita dichiarazione asseverataallegata agli attiaventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.