Cambio di destinazione d’uso: quando è consentito e quale procedimento edilizio è necessario

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile è un mutamento della destinazione urbanistica impressa dai titoli abilitativi che hanno accompagnato la realizzazione dell’immobile stesso.

La destinazione urbanistica è la funzione che l’ordinamento urbanistico riconosce all’immobile in relazione alle sue intrinseche caratteristiche strutturali e architettoniche, e va tenuta distinta dalla categoria attribuita a fini catastali, la cui prevalente funzione è invece quella di orientare la stima del valore

L’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 - introdotto dal D.L. 12/09/2014, n. 133 (c.d. “sblocca Italia”), convertito in legge dalla

Il mutamento della destinazione d’uso di un immobile - sia esso urbanisticamente rilevante o meno secondo quanto si è detto in precedenza - può essere realizzato con o senza l’esecuzione di interventi edilizi. Anche nel caso di un mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente non rilevante in quanto realizzato tra categorie urbanistiche funzionalmente omogenee, le eventuali opere da realizzarsi sono comunque soggette al titolo abilitativo edilizio previsto in relazione alla loro importanza e natura.

A tal proposito, la prevalente giurisprudenza ritiene che se il mutamento di destinazione d’uso è attuato attraverso la realizzazione di opere edilizie, configura in ogni caso un intervento di ristrutturazione edilizia secondo la definizione fornita dall’art. 3 del D.P

La giurisprudenza formatasi prima dell’entrata in vigore del D.L. 69/2024 (vedi infra) ha affermato che il mutamento di destinazione d’uso non autorizzato, attuato senza opere, comporta una c.d. “variazione essenziale” ai sensi dell’art. 32 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. a), sanzionabile se ed in quanto comportante una variazione degli standard urbanistici previsti dal D.M. 02/04/1968, ossia dei carichi urbanistici relativi a ciascuna delle categorie urbanistiche individuate nella fonte norma

In tale contesto è intervenuto il D.L. 29/05/2024, n. 69 che ha introdotto i commi 1-bis, 1-ter, 1-quater e 1-quinquies) all’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 che disciplinano il mutamento di destinazione d’uso senza opere delle singole unità immobiliari, introducendo il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee, così come individuate dalla legge statale o regionale.

Per unità immobiliare si intende - si legge nella relazione illustrativa al citato D.L. - l’elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale, esist