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Ultimo aggiornamento
26/08/2022

Tutela degli acquirenti di immobili da costruire

A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
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NORMATIVA DI RIFERIMENTO E ENTRATA IN VIGORE

Il D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122, attuativo della delega contenuta nella L. 02/08/2004, n. 210, reca disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire ed è entrato in vigore il quindicesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, e quindi dal 21/07/2005.

L’

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AMBITO DI APPLICAZIONE
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Immobili ai quali si applica la normativa

Il D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122 si applica agli immobili da costruire in genere, vale a dire sia agli edifici residenziali che a quelli ad uso diverso, quali ad esempio box, negozi, uffici ecc.

 

La lettera d) dell’

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Soggetti coinvolti nell’applicazione del sistema delle garanzie

I soggetti coinvolti nell’applicazione delle disposizioni in esame sono principalmente due, dei quali l’art. 1 del D. Leg.vo 122/2005 fornisce precise definizioni: il costruttore e l’acquirente.

 

L’art. 1 del D. Leg.vo 122/2005, lettera b), riprendendo t

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Tipologie contrattuali interessate dalla disciplina

Come detto, il D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122 si applica in tutti i casi di vendita di un immobile da costruire, tramite la stipula di un contratto preliminare o di ogni altro atto equipollente, compreso quello di leasing, che possa avere per effetto il trasferimento non immediato della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire.

Tra tali atti va senz’altro annoverata anche la

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LE GARANZIE A FAVORE DEGLI ACQUIRENTI
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Generalità, operatività delle garanzie

Il D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122 prevede forme di tutela a favore degli acquirenti di immobili, volte a garantire agli stessi la restituzione delle somme pagate nei casi di insolvenza del costruttore a seguito di fal

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Garanzia fideiussoria
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Consegna della fideiussione e importo

Il comma 1 dell’art. 2 del D. Leg.vo 122/2005 dispone che il costruttore è obbligato a consegnare all’acquirente, al più tardi all’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità o comunque come effetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire

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Conseguenze della mancata consegna

La mancata consegna della fideiussione comporta la nullità del contrat

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Unicità della fideiussione, fideiussione progressiva

La prevalente interpretazione ritiene inoltre che debba essere comunque rilasciata una sola fideiussione, ai sensi dell’

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Modalità di escussione

Si tratta sostanzialmente di una fideiussione che può essere riscossa “a prima richiesta” da parte del soggetto beneficiario, ma limitatamente alle somme effettivamente versate.

Per questo motivo, allo scopo di assicurare il fideiussore sull’avvenuto pagamento, il provvedimento in esame ha previsto, nell’ambito dei contenuti obbligatori del contratto preliminare (art. 6 del D. Leg.vo 122/2005), l’obbligo dell’indicazione non solo delle date concordate per i pagamenti, ma anche delle modalità di pagamento, escludendo i versamenti per contanti.

Conseguentemente è ipotizzabile che nei contratti di fideiussione il soggetto garante richieda delle modalità predefinite di pagamento da parte dell’acquirente a favore del costruttore, che si possono individuare, ad esempio, in bonifici bancari. Tra l’altro l’art. 2 del D. Leg.vo 122/2005, comma 1, prevede che la fideiussione sia relativa all

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Polizza assicurativa dell’immobile

L’art. 4 del D. Leg.vo 122/2005 attua la delega disposta dall’art. 3 della L. 210/2004, comma 1, lettera e), relativa alla previsione dell’obbligo, a carico del costruttore, di fornire garanzie per gli eventuali vizi e difformità che si manifestino successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o dell’atto definitivo di assegnazione.

 

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I CONTENUTI OBBLIGATORI DEL CONTRATTO PRELIMINARE

Gli elementi obbligatori che dovrà contenere il contratto preliminare, il quale deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, sono individuati dall’art. 6

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IL FONDO DI SOLIDARIETÀ PER GLI ACQUIRENTI

L’art. 12 del D. Leg.vo 122/2005, in attuazione dell’art. 3 della L. 210/2004, comma 1, lettere da f) a l), dispone l’istituzione di un Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire (Fondo).

L’

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ALTRE DISPOSIZIONI, MODIFICHE ALLA DISCIPLINA DEL FALLIMENTO

Si segnala che l’art. 8 del D. Leg.vo 122/2005 dispone che il notaio rogante non può stipulare l’atto di compravendita qualora anteriormente o contestualmente allo stesso non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento del titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.

 

Inoltre l’art. 7 del D. Leg.vo 122/2005, modificando il testo unico in materia bancaria e creditizia (D. Leg.vo 385/1993), dispone, in relazione a quant

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