Ai fini dell'esatta individuazione del titolo edilizio occorrente per la realizzazione di una tettoia, occorre sempre fare riferimento all'impatto effettivo che le opere generano sul territorio, con la conseguenza che si deve qualificare l'intervento edilizio quale nuova costruzione (con quanto ne consegue ai fini del previo rilascio dei necessari titoli abilitativi), laddove, avuto riguardo alla sua struttura e all'estensione della relativa area, esso si presenti idoneo a determinare significative trasformazioni urbanistiche ed edilizie. Pertanto, quando le tettoie incidono sull'assetto edilizio preesistente, non possono essere considerate quali interventi di manutenzione straordinaria ai sensi dell'art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. b), in quanto non consistono nella rinnovazione o nella sostituzione di un elemento architettonico, ma nell'aggiunta di un elemento strutturale dell'edificio con modifica del prospetto, perciò la relativa costruzione richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire, non essendo assentibile con semplice DIA, anche in ragione della perdurante modifica dello stato dei luoghi. Solo allorquando assolvono la funzione di essenziale elemento di completamento della struttura edificata le tettoie possono ritenersi riconducibili al regime delle pertinenze urbanistiche. Pertanto, dette strutture possono ritenersi liberamente edificabili solo qualora la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendano evidente e riconoscibile la loro finalità di arredo, riparo o protezione, anche da agenti atmosferici, e quando, per la loro consistenza, possano ritenersi assorbite, ovvero ricomprese in ragione della loro accessorietà, nell'edificio principale o nella parte dello stesso cui accedono.

In pendenza di procedimento di condono di un manufatto, gli unici interventi edilizi consentiti su di esso sono quelli diretti a garantirne la conservazione: essi non possono spingersi all'esecuzione di opere destinate a mutarne la struttura, i volumi, i prospetti, salvo che siano indispensabili - previa, in tal caso, necessaria preventiva interlocuzione con l'Amministrazione - al fine di consentire di stabilire quali siano i caratteri e le esatte dimensioni del manufatto abusivo per verificarne la condonabilità. La normativa sul condono postula la permanenza dell'immobile da regolarizzare e non ammette, in pendenza del procedimento, la realizzazione di opere aggiuntive né finanche l'impiego di materiali di costruzione diversi da quelli originari, comportanti di fatto la qualificazione dell'intervento come sostituzione edilizia, venendo meno la continuità tra vecchia e nuova costruzione e l'attuale riconoscibilità del manufatto originario oggetto dell'istanza di condono. Pertanto, la presentazione della domanda di condono non autorizza l'interessato a completare, né tantomeno a trasformare o ampliare i manufatti oggetto della richiesta i quali, fino al momento dell'eventuale concessione della sanatoria, restano comunque abusivi al pari degli ulteriori interventi realizzati sugli stessi.

La validità ovvero l'efficacia dell'ordine di demolizione non risultano pregiudicate dalla successiva presentazione di un'istanza ex art. 36, D.P.R. 380/2001; la presentazione di tale istanza incide al più sull’immediata efficacia dell’ordinanza di demolizione (che rimane sospesa sino alla definizione dell’istanza di accertamento di conformità), ma non sulla sua legittimità, da valutarsi unicamente in funzione della sussistenza o meno di un titolo edilizio.

Le terrazze e i vani interni c.d. non abitabili sono sottoposti agli adempimenti previsti per il rispetto dei requisiti acustici degli edifici. In particolare per le prime si configura un problema di propagazione del rumore nei locali interni dell'abitazione e i secondi costituiscono comunque ambienti che fanno parte dell'abitazione e rientrano nella nozione di ambiente abitativo di cui all'art. 2, D. P.C.M. 05/12/1997, il quale richiama l'art. 2, L. 447/1995, comma 1, lett. b). (Nel caso di specie è stato confermato il diritto degli acquirenti al risarcimento del danno causato dal deprezzamento dell'immobile e l'applicazione dei parametri di insonorizzazione degli edifici fissati dal DPCM 05/12/1997 a tutte le superfici dell'unità immobiliare sia con riguardo alle terrazze, sia con riguardo ai locali c.d. non abitabili - locali bagno, ripostiglio e corridoi).