Stima rendita catastale delle strutture ricettive all’aperto

AGGIORNAMENTO RENDITA CATASTALE STRUTTURE RICETTIVE ALL’APERTO - L’art. 7-quinquies del D.L. 09/08/2024, n. 113 (convertito in legge dalla L. 07/10/2024, n. 143), si occupa della stima della rendita catastale nelle strutture ricettive all’aperto, da un lato stabilendo un incremento forfettario della componente riferita alle aree nell’ambito della stima con approccio al mercato, e disponendo circa la presentazione dei conseguenti atti di aggiornamento da parte degli intestatari catastali, le sanzioni applicabili nonché l’attività di monitoraggio, dall’altro stabilendo l’irrilevanza ai fini della suddetta stima degli allestimenti mobili di pernottamento (ad esempio roulotte, case mobili, caravan) dotati di meccanismi di rotazione in funzione, ubicati in strutture ricettive all’aperto.

RENDITA CATASTALE IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE O PARTICOLARE - Si ricorda in proposito che ai sensi dell’art. 30 del D.P.R. 1142/1949 (ma anche dell’art. 10 del R.D.L. 652/1939), la rendita catastale delle unità immobiliari degli immobili a destinazione speciale o particolare si accerta con stima diretta per ogni singola unità. Dette unità immobiliari sono classificate nei gruppi D ed E del quadro di qualificazione (vedi Le categorie catastali, definizione e attribuzione).
Secondo quanto si legge nella Circ. Ag. Territorio 30/11/2012, n. 6/T, con la locuzione “stima diretta” si intende la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare, per i quali - proprio in relazione alla peculiarità delle relative caratteristiche - non risulta possibile fare riferimento al sistema delle tariffe definito dall’art. 14 del D.P.R. 1142/1949.
In tale contesto, la rendita catastale può essere determinata con: A) “procedimento diretto”; B) “procedimento indiretto”:
A) il procedimento diretto (o approccio reddituale) è quello delineato dagli artt. 15-26 del D.P.R. 1142/1949, ove si stabilisce che la rendita catastale si ottiene dal reddito lordo ordinariamente ritraibile, detraendo le spese e le eventuali perdite (il reddito lordo ordinario è il canone di locazione, fatte salve le eventuali aggiunte e detrazioni di cui agli artt. 16 e 17 del D.P.R. 1142/1949 - tra le prime, le spese di manutenzione ordinaria sostenute dal locatario anziché dal proprietario; tra le seconde, alcune spese condominiali sostenute dal proprietario anziché dal locatario);
B) il procedimento indiretto è, invece, quello previsto dagli artt. 27-29 del D.P.R. 1142/1949, nei quali si precisa che il reddito ordinario può essere calcolato secondo due diverse metodologie:
* se esiste un mercato delle compravendite di immobili similari,a partire dal valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell’immobile (approccio di mercato);
* se non esiste un mercato delle compravendite di immobili similari,a partire dal costo di ricostruzione (approccio di costo), tenendo conto di un adeguato “coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari” (deprezzamento).

DISCIPLINA EDILIZIA DEGLI ALLESTIMENTI MOBILI - Per quanto concerne la nozione di “allestimenti mobili”, si rammenta che l’art. 3 del D.P.R. 380/2001 (Testo unico edilizia), al comma 1, lettera e), punto e.5, include tra gli “interventi di nuova costruzione”, l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili.
Fanno tuttavia eccezione i medesimi manufatti che siano diretti “a soddisfare esigenze meramente temporanee o delle tende e delle unità abitative mobili con meccanismi di rotazione in funzione, e loro pertinenze e accessori, che siano collocate, anche in via continuativa, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, che non posseggano alcun collegamento di natura permanente al terreno e presentino le caratteristiche dimensionali e tecnico-costruttive previste dalle normative regionali di settore ove esistenti”.
Vedi in proposito Manufatti leggeri, anche prefabbricati, temporanei e contingenti

IRRILEVANZA ALLESTIMENTI MOBILI - L’art. 7-quinquies del D.L. 113/2024, comma 1, prevede che gli allestimenti mobili di dotati di meccanismi di rotazione in funzione, ubicati in strutture ricettive all’aperto, sono esclusi dalla stima diretta della rendita catastale, a decorrere dal 01/01/2025, in quanto, secondo la disposizione in esame (coerentemente con le disposizioni del TU edilizia sopra illustrate), non rilevanti ai fini della rappresentazione e del censimento catastale.

INCREMENTO RENDITA AREE ATTREZZATE E NON - Di converso, al comma 2, l’art. 7-quinquies del D.L. 113/2024 prevede che, a decorrere dalla medesima data del 01/01/2025, ai fini della stima diretta della rendita catastale delle strutture ricettive all’aperto:
* il valore delle aree attrezzate per gli allestimenti mobili suddetti sia aumentato dell’85% rispetto a quello di mercato ordinariamente attribuito a tali componenti immobiliari;
* il valore delle aree non attrezzate destinate al pernottamento degli ospiti sia aumentato del 55% rispetto a quello di mercato ordinariamente attribuito a tali componenti immobiliari.
Si intende pertanto tale novità normativa da applicarsi in caso di stima con approccio di mercato (vedi sopra).

DECORRENZA DELLE NUOVE RENDITE - Il comma 6, art. 7-quinquies del D.L. 113/2024, stabilisce che per gli atti di aggiornamento in questione, presentati entro il 15/06/2025, le rendite catastali rideterminate hanno effetto dal 01/01/2025, limitatamente all’anno di imposizione 2025 (in deroga a quanto stabilito dall’art. 1 della L. 160/2019, il quale prevede che le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d’anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato, producono effetti dalla data di ultimazione dei lavori, o, se antecedente, dalla data di utilizzo).

PRESENTAZIONE ATTI DI AGGIORNAMENTO - Il comma 3, art. 7-quinquies del D.L. 113/2024, prevede che gli intestatari catastali delle strutture ricettive all’aperto, a decorrere dalla data del 01/01/2025 presentino entro il 15/06/2025:
* atti di aggiornamento geometrico ai sensi dell’art. 8 della L. 679/1969, per l’aggiornamento della mappa catastale;
* atti di aggiornamento ai sensi del D.M. 19/04/1994, n. 701, per l’aggiornamento del Catasto Fabbricati (procedura DOCFA), in coerenza con le disposizioni in esame.

L’art. 8 della richiamata L. 679/1969 pone in capo ai possessori di particelle censite nel catasto terreni l’obbligo di denunciare all’Ufficio tecnico erariale il cambiamento verificatosi nello stato del terreno per effetto di edificazione di “immobili urbani”. Le denunce devono essere presentate all’Ufficio suddetto entro sei mesi dalla data di riconosciuta abitabilità o agibilità dei locali. Alla denuncia deve essere allegato un tipo mappale, realizzato su un estratto autentico della mappa catastale, riportante la rappresentazione grafica della avvenuta variazione. Il tipo mappale deve essere firmato da un ingegnere, architetto, dottore in scienze agrarie, geometra, perito edile, perito agrario o perito agrimensore regolarmente iscritto nell’albo professionale della propria categoria e deve essere sottoscritto per accettazione dal possessore delle particelle allibrate nel catasto terreni.

L’art. 20 del R.D.L. 652/1939 prevede l’obbligo di denuncia delle variazioni nello stato e nel possesso degli immobili. Nei casi di mutazioni che implichino variazioni nella consistenza delle singole unità immobiliari, la relativa dichiarazione deve essere corredata da una planimetria delle unità variate, conformemente alle norme applicabili.

SANZIONI - Per la violazione dei sopradetti obblighi, ai sensi del secondo periodo, comma 3, art. 7-quinquies del D.L. 113/2024, si applicano le stesse sanzioni previste per la violazione degli obblighi sanciti dall’art. 20 R.D.L. 652/1939.
Si rammenta in proposito che:
* secondo l’art. 60 del D.P.R. 1142/1949, chi non ottempera all'obbligo della presentazione della dichiarazione e della planimetria è punito nei modi previsti dall'art. 31 del R.D.L. 652/1939, cioè con la sanzione amministrativa da 1.032 a 8.264 Euro, a meno che il fatto costituisca reato (gli importi originari di 100 a 2000 lire sono stati via via rivalutati e modificati, fino all’art. 2 del D. Leg.vo 23/2011, comma 12, che ne ha da ultimo disposto la quadruplicazione);
* l’omessa voltura catastale e la violazione delle norme sulla presentazione e redazione dei tipi di frazionamento (artt. 3-7 del D.P.R. 650/1972) è punita (art. 12 del D.P.R. 650/1972) con la sanzione amministrativa pecuniaria da 15 a 61 Euro, sempreché non abbiano ottemperato all'invito loro rivolto di provvedere nel termine improrogabile di trenta giorni alla eliminazione della irregolarità accertata a loro carico; l'inosservanza di tutti i termini temporali è tuttavia contestabile immediatamente.
È ammesso l’istituto del ravvedimento operoso.

Inoltre, ai sensi del comma 4, art. 7-quinquies del D.L. 113/2024, in caso di mancata presentazione degli atti di aggiornamento, l’Agenzia delle Entrate attiva il procedimento di cui all’art. 1 della L. 244/2007, comma 277, il quale a sua volta prevede che gli uffici competenti dell’Agenzia delle entrate richiedono la presentazione ai soggetti titolari degli atti di aggiornamento. Nel caso in cui questi ultimi non ottemperino entro il termine di 90 giorni dalla data di ricevimento della suddetta richiesta, gli uffici dell’Agenzia provvedono, attraverso la redazione dei relativi atti di aggiornamento, con applicazione, a carico dei soggetti inadempienti, degli oneri stabiliti in attuazione del comma 339 dell’art. 1 della L. 311/2004 (cfr. Determ. Ag. Territorio 16/02/2005).

Il comma 5 demanda ad un decreto del Ministro dell’Economia e delle finanze, di concerto con il Ministro del Turismo, da emanare entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione, l’individuazione delle eventuali ulteriori fonti informative necessarie per le attività di monitoraggio.