Le tutele del compratore di un immobile privo di certificato di agibilità

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE E MANCANZA  CERTIFICATO AGIBILITÀ - In tema di compravendita immobiliare, il certificato di abitabilità/agibilità integra un requisito giuridico essenziale ai fini non solo del legittimo godimento, ma anche della normale commerciabilità del bene. È dunque evidente che è interesse, se non vero e proprio onere, del venditore, fornire la certificazione di agibilità della quale sia eventualmente in possesso. Tuttavia, ci sono casi in cui la predetta documentazione non viene fornita e, in tal caso, occorre valutare la validità del contratto.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

L’IDONEITÀ ABITATIVA - Secondo i giudici, il Legislatore ha provveduto a ricondurre ad unità i termini di agibilità e abitabilità spesso utilizzati indifferentemente nella normativa precedente.
Inizialmente nel linguaggio normativo il termine “licenza di abitabilità” era stato utilizzato in relazione agli immobili ad uso abitativo, mentre il termine “licenza di agibilità” relativamente a quelli non residenziali, quali opifici, uffici, esercizi pubblici e commerciali.
In un secondo tempo, il Legislatore aveva operato una diversa classificazione, riconducendo all’agibilità la disciplina generale della stabilità e della sicurezza dell’immobile e all’abitabilità la disciplina speciale dei requisiti dell’immobile rispetto a specifiche destinazioni d’uso.
Eliminato il duplice riferimento terminologico, il Legislatore del 2001 ha optato per l’onnicomprensivo termine di “certificato di agibilità” attestante l’idoneità abitativa di qualsiasi edificio (TAR Lazio-Roma 18/01/2012, n. 181). In sintesi, il Legislatore ha eliminato il duplice riferimento terminologico, scegliendo il più ampio termine di agibilità.

BENE DIVERSO DA QUELLO PATTUITO - È noto che per aliud pro alio, nella compravendita, si intende “quando viene consegnato un bene completamente diverso da quello pattuito”. Trattasi di un bene appartenente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione della res venduta e, quindi, a fornire l’utilità richiesta, ovvero quando lo stesso manchi delle qualità minimali necessarie per il suo impiego (Cass. civ. 14/05/2024, n. 13214).

ORIENTAMENTI A CONFRONTO SULL’IPOTESI DI VENDITA ALIUD PRO ALIO - Sul tema sono sorti due diversi orientamenti giurisprudenziali.

Secondo un primo orientamento, nella vendita di immobili destinati ad abitazione, il venditore-costruttore ha l’obbligo non solo di trasferire all’acquirente un fabbricato conforme all’atto amministrativo di assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio.
L’inadempimento di questa obbligazione è “ex se” foriero di danno emergente, perché costringe l’acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi, ritenendo dunque che la sola assenza del certificato di agibilità configuri ipso facto una vendita aliud pro alio (Cass. civ. 11/10/2013, n. 23157; Cass. civ. 10/10/2019, n. 25418).

Secondo altro orientamento, l’assenza del certificato non può concretizzare un’ipotesi di vendita aliud pro alio. Difatti, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente (Cass. civ. 02/08/2023, n. 23604):
* l’ipotesi divendita di aliud pro alio, qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili;
* l’ipotesi delvizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili;
* l’ipotesi dell’inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa.

ACCERTAMENTO DELLO SQUILIBRIO DELLE PRESTAZIONI - Solo nell’ipotesi in cui si verifichi un effettivo squilibrio delle reciproche prestazioni, verrebbe ad essere integrata una ipotesi di vendita aliud pro alio (Cass. civ. 13/08/2020, n. 17123).
Diversamente, nell’ipotesi in cui non vi sia tale squilibrio, sussistendo invece tutti gli elementi idonei perché il bene possa assolvere all’uso per cui è destinato, la mancanza di certificazione dovrebbe ricondursi ad un inadempimento contrattuale, sì come previsto all’art. 1477, n. 3 del Codice civile che può, in ogni caso, essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento dell’exceptio prevista dall’art. 1460 del Codice civile (Cass. civ. 21/11/2022, n. 34211; Cass. civ. 23/11/2023, n. 32552).
In tale ultima ipotesi, la mancata consegna all’acquirente del certificato di abitabilità si tradurrebbe, pertanto, in un inadempimento e nella conseguente possibilità di domandare il risarcimento del danno consequenziale che, ove accertato nell’an, va liquidato dal giudice in via equitativa, tenendo conto del minore valore di scambio del bene o dei costi sostenuti per procurare l’agibilità dell’immobile (Cass. civ. 21/11/2022, n. 34211).

L’ASSENZA DEL CERTIFICATO DI ABITABILITÀ NON ANNULLA IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA - Secondo i giudici, l’assenza del certificato di abitabilità fa scattare il risarcimento ma non annulla il contratto di vendita immobiliare.
L’indennizzo va quindi commisurato alla spesa necessaria per il rilascio dell’attestato e al ritardo subìto dal compratore (Trib. Messina 07/10/2024, n. 2188: nella specie, il Tribunale ha ritenuto che l’immobile assolveva all’uso per cui era destinato e, di conseguenza, la mancanza di certificazione poteva ricondursi ad un inadempimento contrattuale. Quindi è stata accolta la sola domanda risarcitoria).
Secondo altro provvedimento, la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore, attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto (Cass. civ. 16/06/2008, n. 16216: nella specie la S.C. ha confermato la sentenza dei giudici di merito che, tenuto conto che non era stato stipulato l’atto definitivo di compravendita, non essendo stato ancora ottenuto dal costruttore il certificato di abitabilità, avevano ritenuto giustificata la sospensione - da parte del promittente acquirente - del pagamento dei ratei di mutuo, quale legittimo esercizio della facoltà di autotutela, con conseguente rigetto della domanda di risoluzione per inadempimento, e avevano pronunziato l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, pur in mancanza del predetto certificato).
Diversamente, nel caso in cui il certificato sopraggiunga alla compravendita, il suo successivo rilascio esclude la possibilità che si configuri l’ipotesi di vendita di aliud pro alio e di ritenere l’originaria mancanza di per sé sola fonte di danni risarcibili (Trib. Salerno 23/01/2020, n. 345).